宜春市中心城区物业管理实施细则（2005年） -k8凯发会员登录

篇2：马鞍山市前期物业管理招标投标实施细则

　　关于印发《马鞍山市前期物业管理招标投标实施细则》的通知

　　马住建〔20**〕272号

　　当涂县、各区住建委，和县、含山县房管局，各房地产开发企业，各物业服务企业：

　　为了规范我市前期物业管理招标投标行为，维护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，现将《马鞍山市前期物业管理招标投标实施细则》印发给你们，请遵照执行。

　　20**年9月24日

　　马鞍山市前期物业管理招标投标实施细则

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范本市前期物业管理招标投标行为，维护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《评标小组和评标方法暂行规定》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《马鞍山市物业管理实施办法》等有关规定，结合本市实际，制定本细则。

　　第二条 本细则所称前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

　　凡在本市行政区域内进行各类前期物业管理招标投标活动，均适用本细则。

　　第三条 马鞍山市住建委负责全市物业管理招标投标活动的监督指导工作。

　　各县区物业管理主管部门具体负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理工作。

　　第四条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　第二章 招 标

　　第五条 本细则所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

　　招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。

　　物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本细则对招标人的有关规定。

　　第六条 物业建设单位应持有建设用地规划许可证、土地使用权证，方可组织招标活动。

　　第七条 物业建设单位在销售物业前或交付使用前应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

　　前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

　　建筑面积在10万平方米以上的住宅物业必须公开招标，建筑面积在10万平方米以下5万平方米以上（包括10万和5万）的住宅物业可以采取邀请招标的方式选聘具有相应资质的物业企业。

　　建筑面积在5万平方米以下的住宅物业和2万平方米以下的非住宅物业，经市、县物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　招标人采取公开招标方式的，应当同时在马鞍山市住房和城乡建设委员会网站和马鞍山市物业管理行业协会网站发布招标公告，招标公告应当载明招标人的名称、地址、k8凯发会员登录的联系方式、招标项目的基本情况、资格预审条件、报名截止时间、开标时间以及获取招标文件的办法等事项。

　　招标人采取邀请招标方式的，应当向 3 个以上（包括3个）物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

　　第八条 招标人应当根据项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制等工作。

　　前期物业管理招标文件应包括以下内容：

　　（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、k8凯发会员登录的联系方式、项目基本情况（名称、类型、位置、建筑面积、区域四至范围、物业构成、共用设施设备、总平面图等）；

　　（二）物业管理前期介入的时间、费用及费用测算依据；

　　（三）服务内容与标准，包括房屋共用部位及共用设施设备维修养护管理、公共秩序维护、清洁卫生、绿化管理、消防安全防范等服务内容及服务标准；

　　（四）明确物业服务计费方式，包括选择包干制、酬金制或其他方式；

　　（五）项目建设与竣工交付日期，以及其相关共用设施设备的接管验收；

　　（六）对投标人及投标书的要求，应包括投标人的资格、投标书份数、企业情况、响应上述管理服务总体目标及各项指标要求、拟派出的项目经理和主要技术人员简历与业绩、管理机构设立及装备的机械设备和采取的措施、财务管理制度及物业管理收费标准的测算、投标承诺、公共能耗管理等；

　　（七）招标人向中标人提供的物业管理条件或者优惠条件等；

　　（八）招标文件解释，投标书密封加盖企业印鉴和法定代表人签章要求、送达地点及截止时间、开标时间及地点等；

　　（九）其他招标事项的说明及法律法规规定的其他内容。招标人应当在发布公告或者发出投标邀请书的10日前，将招标公告或者投标邀请书、代理招标委托合同（适用委托机构代理）、招标文件及本细则规定的物业项目有关的开发建设政府批文，向项目所在地物业管理主管部门递交招标材料备案审查；项目所在地物业管理主管部门在受理备案的5个工作日内，应对招标人提交的备案材料作出审查答复，发现有违反法律、法规和本规定的，应当作出不予受理或要求招标人改正的明确意见。

　　第九条 申请投标单位应当符合住建部《物业服务企业资质管理办法》的相关规定，一年内无不良记录。

　　公开招标投标人过多时，招标人可以采取由投标人抽签的方式，确定5家作为潜在投标人。

　　招标人应当向符合条件的潜在投标人发出通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法。

　　第十条 投标文件编制时间自招标文件发出之日起至提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　第十一条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人，该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　招标人澄清或者修改招标文件实质内容的，包括招标项目主要经济技术指标、项目建设进度及竣工交付时间、物业管理条件、物业管理服务内容或标准、开标评标时间、地点、评标方法、前期物业服务合同签订等，应当书面报请物业管理主管部门备案。

　　第十二条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以在招标

文件发出的5日内组织招标文件收受人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等资料。对招标文件收受人提出的疑问，招标人应当予以公告澄清或者以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

　　第十三条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

　　第十四条 通过招标投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成招标投标工作：

　　（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

　　（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

　　（三）非出售的新建项目应当在交付使用前90日完成。

　　第三章 投 标

　　第十五条 本细则所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。

　　投标人应当具有相应的资质和招标文件要求的其它条件。

　　第十六条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

　　投标文件分技术标书和商务标书。

　　技术标书应包括以下内容：

　　（一）物业服务理念及目标；

　　（二）物业管理运作方法及程序；

　　（三）人员配备、培训与管理；

　　（四）物业服务标准承诺及保障措施；

　　（五）各项管理规章制度及档案资料的建立与管理；

　　（六）早期介入方案；

　　（七）前期物业服务管理方案

　　（八）常规物业服务管理方案；

　　（九）突发事件的应急预案；

　　（十）社区文化建设；

　　（十一）招标文件要求提供的其他材料。

　　商务标书应当包括以下内容：

　　（一）投标响应文件；

　　（二）投标报价；

　　（三）投标人资格及第三方认证证明文件；

　　（四）管理团队介绍；

　　（五）管理项目介绍；

　　（六）投标人诚信档案；

　　（七）招标文件要求提供的其他材料。

　　投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。投标人将专项服务委托专业公司承担的，应当进行说明。

　　第十七条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件按要求送达至招标人。

　　第十八条 招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件，同时将报名情况向项目所在地物业管理主管部门备案。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件及其补充、修改的投标文件，均为无效投标文件，招标人应当拒收。

　　第十九条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本细则相关规定送达、签收和保管。

　　第二十条 投标文件应符合以下要求：

　　（一）投标文件应胶装成册并封装。投标人应将技术标正本和所有技术标副本一起用一个包装袋封装好；再将商务标正本和所有商务标副本一起用另外一个包装袋封装好，并在每个密封袋上注明项目名称、编号、投标人名称、技术标（商务标）。封装应该严密，不易破损。封口应由投标人公章和法定代表人签章。

　　（二）标书编制要求：

　　1、纸张要求：封面封底一律采用a4蓝色皮纹纸，正文采用白色a4纸；

　　2、排版打印： 左边距、右边距为25mm，上边距、下边距为20mm，版面不设页眉,行间距设置为1.5倍行距,字符间距设置为标准间距，双面打印；

　　3、字体格式要求：标书封面所有文字字体均采用黑色、加粗二号宋体，“正（副）本”字样首行右对齐，第六行居中打印“项目名称”字样，第九行居中打印“前期物业管理投标文件技术（商务）标书”字样；技术标书文件正文字体一律为宋体，不准加粗，不准加色；标题三号字，其他四号，所有表格标题为3号宋体，表格内容采用4号宋体。所有字体颜色均为黑色。项目符号宜使用“一、二、……”，“㈠、㈡、……”，“1、2、……”，“⑴、⑵、……”，“■”和“●”。

　　4、投标文件应按照招标文件要求按顺序编制，必须编排目录，标明连续页码，页码位置：“页面底端（页脚）”，对齐方式：“居中”，格式“1,2,3，…”。

　　5、技术标书封面及正文不得出现任何可能识别投标人的字样、标识或内容。

　　第四章 开标、评标和中标

　　第二十一条 在物业管理主管部门监督下，开标、评标和中标活动由招标人组织，其中开标、宣布中标活动应邀请所有投标人参加。

　　第二十二条 开标时间和地点应当在招标文件确定的时间和地点进行。开标应当按照下列程序进行：

　　（一）评委在指定场所等候评标，并按规定将通讯工具集中管理；

　　（二）投标人进入评标室，检查投标文件密封情况；在物业管理主管部门的监督下，当众拆封，并采取抽签方式，一次性确定标书编号和答辩顺序；

　　（三）投标人退出评标室，评委进入评标室，开始评标。

　　开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

　　第二十三条 评标由招标人依法组建的评标小组负责，评标小组由招标人代表及物业管理方面的技术、管理专家组成，一般为5人，其中招标人可以委派1名代表参加。

　　第二十四条 评标小组的专家成员，应当在开标前从市物业管理主管部门建立的《马鞍山市物业管理评标专家库》或者安徽省物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定，必须由物业管理主管部门2人和招标人代表共同抽取并签字确认。

　　上午开标的，应当在前一天下午17点30分之前抽取专家并通知；下午开标的，主城区、当涂县应当在当天上午11点前抽取专家并通知，和县、含山县应当在当天上午9点前抽取专家并通知。

　　评标小组名单在开标前应当保密。与投标人有利害关系的人员不得作为相关项目的评标小组成员。

　　第二十五条 评标小组成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。

　　评标小组成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人及其他利害关系人的财物或者参加可能影响公正评标的其他活动。

　　评标小组成员和与评标活动有关的工作人员不得透露评标的任何相关情况，并接受物业管理主管部门的监督、检查。

　　前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标小组成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

　　第二十六条 市物业管理主管部门负责对专家库成员实行监督和管理，定期对成员进行培训、考核，及时取消不称职或违法违规人员的评标专家资格。

　　第二十七条 评标活动主要包括技术标书评定、商务标书评定、现场答辩。

　　招标人应当为评标活动提供合适的场所。

　　评标程序应在物业管理主管部门现场监督下先发放技术标书进行评分，再发放商务标书进行评分，最后根据抽签顺序进行现场答辩评分。

　　任何单位和个人不得干预、影响评标的过程和结果。

　　标书评定是指评标小组成员依据招标文件要求和相关规定对投标书进行审阅和评定的过程。

　　现场答辩是指答辩人对项目的管理维护、保障措施等进行陈述并对评标小组成员提出的问题进行解答的过程。

　　答辩人必须是标书中确定的该项目经理，其身份的确定由物业管理主管部门配合招标人现场查验。答辩人所作的陈述或者解释，不应超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

　　第二十八条 评标小组应当按照招标文件的评标要求，根据技术标书、商务标书、现场答辩等情况进行综合评定。

　　第二十九条 有下列情形之一的，由评标小组确认，按废标处理。

　　（一）技术标书封面或正文透露企业信息的；

　　（二）投标书不响应招标文件要求，内容

和顺序与招标文件不一致，影响正常评标活动的；

　　（三）未按本细则格式规定制作文本的；

　　（四）答辩人与标书中确定的该项目经理不一致。

　　投标文件未密封的，由监督人当场认定为废标。

　　第三十条 因废标导致有效投标不足3个使得投标明显缺乏竞争的，评标小组应当否决全部投标。

　　依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，应当重新组织招标。

　　第三十一条 评标小组可以要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或者补正。投标人应当采用书面形式作必要的澄清、说明或者补正，但其内容不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。

　　第三十二条 评标小组应当依据确定的评标方法和市物业管理主管部门统一制定的评分细则，对投标文件进行评审和比较，并对评审结果签字确认。

　　评标小组评分时应分别对技术标书、商务标书、现场答辩分项评分。计分方式采取去掉一个最高分和一个最低分后取平均值，为该分项得分。

　　第三十三条 投标单位综合得分由技术标书分项得分、商务标书分项得分、现场答辩分项得分三项得分之和组成，满分100分，其中技术标书分值53分，商务标书分值30分，现场答辩分值17分。

　　第三十四条 评标小组完成评标后，向招标人出具书面评标报告，阐明评标小组对各投标人的评审和比较意见，判定废标的出具废标说明，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，按综合得分高低顺序确定3名中标候选人。

　　第三十五条 评标报告应当如实记载以下内容：

　　（一）评标的基本情况和有关数据表；

　　（二）评标小组成员名单；

　　（三）开标记录；

　　（四）符合要求的投标一览表；

　　（五）废标情况说明；

　　（六）评标标准、评标方法或者评标因素一览表；

　　（七）评分比较一览表；

　　（八）经评审的投标人排序；

　　（九）澄清、说明、补充事项纪要。

　　第三十六条 招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人，一般综合得分最高者为中标人。

　　当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。但招标人不得以超出招标文件明示的物业管理条件、范围、内容、价格向中标人提出附加要求，迫使其放弃中标。

　　第三十七条 招标人应当在确定中标人5日内，向中标人发出《中标通知书》，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。对未能中标的投标人，招标人应及时退回其投标文件。

　　第三十八条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订《前期物业服务合同》；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

　　第三十九条 招标人与中标人应当自签订物业管理服务合同之日起15日内，由招标人到项目所在地物业管理主管部门审核、备案。审核、备案资料应当包括：

　　（一）开标评标过程、确定中标人的方式及理由；

　　（二）评标小组的评标报告；

　　（三）中标人的投标文件；

　　（四）物业管理服务合同；

　　（五）其他应具备的审核、备案等资料。

　　第五章 附 则

　　第四十条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。

　　招标人、投标人或物业管理主管部门工作人员在招标投标活动中违反有关法律法规的，依法承担责任。

　　第四十一条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是简体中文；如对不同文字的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。

　　第四十二条 业主和业主大会以及其他物业项目通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业的，参照本细则执行。

　　第四十三条 本细则自20**年10月1日施行，原《马鞍山关于新建住宅区实行物业管理招投标的通知》（马房〔20**〕43号）同时废止。

篇3：泗县住宅小区物业管理实施细则

本文提要：本细则所称前期物业管理,是指业主大会成立之前,由开发建设单位选聘具有相应资质的物业服务企业实施的物业管理。 开发建设单位在申请办理商品房预售许可证之前,应在建设行政主管部门的监督下,通过招标方式,选聘物业服务企业......

关于印发《泗县住宅小区物业管理实施细则》的通知
《泗县住宅小区物业管理实施细则》已经20**年7月17日县政府第9次常务会议讨论通过,现予印发实施。
二○○九年八月五日
泗县住宅小区物业管理实施细则
第一章总则
第一条 根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《宿州市物业管理办法》及有关法律法规,结合本县实际,制定本细则。
第二条 本细则适用于本县行政区域内物业管理活动及其监督管理。
第三条 县政府成立物业管理领导小组协调督促相关职能部门依照各自职责做好物业管理相关工作,县建设局负责全县物业管理活动的监督管理工作。
第四条 物业管理应遵循业主自治、专业服务与行政监管相结合的原则。各相关职能部门应依照各自职责,相互支持,共同做好物业管理服务工作。
第二章业主、业主大会及业主委员会
第五条 房屋的所有权人为业主,物业管理区域内全体业主组成业主大会,一个物业管理区域成立一个业主大会,通过业主大会选举产生业主委员会。
第六条 物业管理区域的划分应按照以下规定进行:
(一)新建住宅小区,建筑面积在2万平米以上的,划分为一个物业管理区域;
(二)住宅物业建筑面积低于2万平方米的,根据相邻街区及道路等情况,将几个住宅小区进行有机整合,划分为一个物业管理区域;www.pmceo.com
(三)建筑面积在1万平方米以上的商贸、办公、医院、学校、工厂等非住宅物业,具有独立公用设施设备,并能够封闭管理的,可以作为一个独立的物业管理区域;
(四)本《细则》实施前已建成并落实物业管理且运作良好的住宅小区,可继续作为一个独立的物业管理区域。
第七条 对尚未成立业主大会,有下列情形之一的物业管理区域,应召开首次业主大会:
(一)入住率达50%以上的;
(二)首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的;
(三)首批物业交付满3年的。
第八条 业主在首次业主大会会议上的投票权数,按照下列规定确定:
(一)住宅物业每户一投票权;
(二)非住宅物业按照建筑面积,每200平方米计一投票权;建筑面积在200平方米以下的,每一房地产权证计一投票权;
(三)同一业主在业主大会会议上的投票权数,不得超过全体业主所持投票权数的30%。
第九条 业主在物业管理活动中的权利和义务,业主大会的筹备、召开,业主委员会的选举、职责、备案、活动经费、换届交接及解散等事项参照《宿州市物业管理办法》执行。
第三章前期物业管理
第十条 本细则所称前期物业管理,是指业主大会成立之前,由开发建设单位选聘具有相应资质的物业服务企业实施的物业管理。
第十一条 开发建设单位在申请办理商品房预售许可证之前,应在建设行政主管部门的监督下,通过招标方式,选聘物业服务企业,与其签订书面的前期物业服务合同。当业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时,前期物业服务合同终止。
第十二条 投标人少于3个或建筑面积在5万平方米以下的住宅物业及建筑面积在2万平方米以下的非住宅物业,经县建设主管部门批准,可以采取协议方式选聘。
具体招投标方法依据《物业管理招投标办法》执行。
第十三条 中标的物业服务企业应与县建设行政主管部门签订物业服务责任书,并根据物业建筑总面积,按1元/平方米的标准交纳物业服务保证金。保证金于物业服务合同期满并完成交接手续后退还。
第十四条 物业服务用房由建设单位无偿提供,其配置应当符合下列规定:
(一)物业管理区域物业总建筑面积在2万平方米以下的,按照不少于建筑面积60平方米提供;
(二)物业管理区域物业总建筑面积在2万平方米以上的,按照不低于总建筑面积的3‰提供;
(三)物业用房的位置应当便于物业服务活动开展,且具备水、电、采光、通风、通信等正常办公使用功能;
(四)物业服务用房应当包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房。其中,业主委员会办公用房建筑面积不低于20平方米。
第十五条 开发建设单位在移交住宅物业时,应按照住宅物业建筑总面积的0.5‰无偿提供公用厕所,建筑总面积在4万平方米以下的,公用厕所面积不得低于20平方米。公用厕所产权归全体业主共有,由托管的物业服务企业实行有偿服务,所收费用主要用于公厕的日常养护及升级改造。
第十六条 开发建设单位在预售物业前,应参照建设部制定的《业主临时公约》(示范文本)制定临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,应当履行的义务,应承担的责任等事项依法作出约定。与物业买受人签订物业买卖合同时,应将临时公约向物业买受人明示,并经物业买受人书面承诺。在首次业主大会通过的业主公约生效后,临时公约即行失效。
第十七条 新建住宅物业建成后,开发建设单位应及时向县建设行政主管部门申请对住宅物业、物业共用部位及共用设施设备进行综合验收备案。未经综合验收备案或备案不合格的,不得交付使用。
第十八条 业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权,开发建设单位和物业服务企业未经业主大会同意,不得擅自处分。
第十九条 物业服务企业在接管物业项目时应对物业共用部位、共用设施设备是否符合规划设计及质量要求,进行验收。建设单位应在县建设行政主管部门的监督下向物业服务企业移交物业共用设施设备和下列资料,并签订书面交接手续:
(一)物业(不含业主个人房屋)权属资料清单;
(二)设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;
(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(五)园林、绿化施工图纸及树种清单;
(六)业主名册;
(七)前期物业管理所必须的其他资料。
第四章 物业管理服务
第二十条 物业服务企业应在取得企业法人营业执照之日起30日内,向县建设行政主管部门申报资质等级。待取得资质等级证书后,方可从事与其资质相适应的物业服务活动。
设立物业服务企业必须具备以下基本条件:
(一)注册资本达50万元人民币的验资证明;
(二)企业聘用的物业管理及工程、技术、财务等专业人员应具有相应的职称证件及签订正式的劳动合同。物业管理人员必须取得全国物业经理岗位培训证书;工程、技术、财务等专职管理人员不少于10 人,其中具有中级以上职称的不少于5人;
(三)固定的办公场所证明(附产权证或租赁合同)。
第二十一条 物业服务企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让 资质证书。外地物业服务企业进入本县,应持有效证件到县建设行政主管部门备案,办理营业执照后,方可从事相应的物业服务活动。
第二十二条 物业服务企业进驻住宅小区应签订物业服务合同,合同期限届满前3个月,应与业主委员会协商续约事宜,不再续约的,应在合同终止之日起10日内向业主委员会移交下列资料和财物:
(一)本细则第十九条第二项规定的资料;
(二)物业服务用房、公用厕所和其他物业共用部位、共用设施设备;
(三)有关代管的物业服务款项及其他应移交的票据和帐册。
第二十三条 物业服务收费应遵循合理、公开以及质价相符的原则。
住宅小区的物业服务费实行政府指导价,根据考核分值,确定服务等级,由县物价部门会同县建设行政主管部门制定其基准价及浮动幅度,具体收费标准在服务合同中约定。非住宅物业服务费,由业主和物业服务企业协商确定。物业服务企业在申领《经营服务性收费许可证》后,方可亮证收费。
第二十四条 物业服务费标准的核定以独立小区为单位,原则上在业主委员会成立后,入住率达到50%后审批,业主委员会未成立或入住率未能达到50%的,执行临时收费标准。
第二十五条 物业服务费按业主所占房屋建筑面积计算,按月收取,也可约定预收,但预收期限不得超过12个月。
第二十六条 纳入物业服务范围,已竣工但未出售的商品房或开发建设单位自用、出租的房屋,物业服务费由开发建设单位全额交纳。
第二十七条 物业管理区域内供水、供电、通讯、电视等公用事业费用,应当按户计量,直接向最终用户收取;物业服务企业代收代缴有关费用,应按约定支付手续费,不得向业主收取额外费用。
第二十八条 县建设行政主管部门每季度末应组织相关人员对物业服务企业及服务区域进行综合考核,并依据《泗县住宅小区物业管理考核标准》进行考评,考评结果通过广播、电视、物业简报等形式向社会公布,对综合考核60分以下的予以警告,限期整改。
第二十九条 年终根据每季度检查结果,确定服务等级。对质价不符的物业服务企业重新审定收费标准。对物业服务企业存在违规问题,责令限期整改,逾期不改或整改不力的,当年不予资质年审,情节严重的吊销其资质证书;外来物业服务企业清退出本县物业服务市场。
第三十条 物业服务企业应建立物业管理区域档案。档案资料应当载明下列事项:
(一)物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积;
(二)共用设施设备情况;
(三)开发建设单位,产权单位;
(四)业主总户数,居住人口;
(五)物业服务企业及服务期限。
第五章物业的使用与维护
第三十一条 物业服务企业应建立健全基本规章制度:即服务质量管理、财务管理、档案管理、装修管理及保安、保洁、绿化、车辆、路灯、公共设施养护等规章制度。
第三十二条 物业服务企业应有年度工作计划,定期公示财务资料,向业主公开服务电话号码,建立健全物业保安队伍。物业建筑面积在2至5万平方米的,保安人员不得少于4人;5至10万平方米的不得少于6人;10万平方米以上的,不得少于8人。物业保安人员应训练有素,姿态端正,责任感强,熟悉物业服务区域的基本情况,实行24小时值班巡逻,并有完整记录。管理人员应持证上岗,统一着装。
第三十三条 住宅小区基本实行封闭式管理,小区技防设施应健全,应有电动大门或推拉大门;小区主要进出口必须在视频图像监控范围内;监控设备应24小时正常运行,操作人员技术熟练,录像保存时间不得少于15天。外来机动车辆进出住宅小区要有进出记录,各类车辆应按规定有序停放。
第三十四条 物业服务企业应有火灾、治安、公共卫生等突发事件处理应急预案。消防通道保持畅通无阻,消防器材应定期检查。
第三十五条 住宅物业区域内应有足够数量的垃圾筒(箱),应定期保洁、消毒、灭杀蝇虫,垃圾日产日清。住宅小区公共部位(包括楼道、外墙底)应保持无积水、无堆积物和无人为损坏现象。化粪池、窨井、下水道应定期清掏,保持无堵塞,无污水粪便外溢。公共厕所应经常冲洗杀毒和养护,保持无明显污物和异味。
第三十六条 物业服务企业应保持绿化区内无明显杂草,无人为毁坏和枯死现象,禁止在绿化区内种瓜种菜。住宅区内的树木、花卉应定期施肥防治病虫害和修剪,保持其长势茂盛,无枯枝死杈,禁止利用花木拉绳晾晒等行为。
第三十七条 住宅小区门前应有明显的名称标牌,建筑面积在5万平方米以上的小区门前应设置小区示意图,幢、单元、房均应有号牌。
第三十八条 住宅小区房屋外墙面应保持基本完好,无大面积脱落、色差和斑图现象。住宅小区的阳台封闭应规范统一;外阳台放置物品不超过护栏高度;安装防护、防盗窗不得凸出外墙面。太阳能热水器的安装应符合“上下一面,左右一线”的要求;空调安装要规范统一,无安全隐患。
第三十九条 楼房内公共空间应保持采光、通风良好的状态,不得任意挤占或作它用。
第四十条 住宅小区内应科学设置一定数量的公益广告宣传牌,不得擅自设置、外挂各种商业广告牌。
第四十一条 物业服务管理企业应在小区内开展经常性的政策法律、医疗卫生、平安创建等宣传活动,定期组织业主开展健康的文体活动和业主联欢活动。
第四十二条 供水、供电、供气、通讯 、有线电视等单位应依法承担小区内相关管线和设施、设备的维修、养护责任。
第四十三条 物业使用中禁止下列行为:
(一)擅自摆摊设点、占道经营;
(二)拆改房屋承重结构;
(三)擅自改变规划设计和改变物业用途;
(四)违法搭建建筑物、构筑物;
(五)利用与住宅小区连体的商业用房经营歌舞厅、录像厅、洗浴、饭店等超标排放噪音、污染项目及烟花爆竹、化学药品等易燃易爆有毒等危险品;
(六)擅自占用、挖掘道路、广场绿化等共用设施设备的;
(七)小区内放养家禽和宠物的;
(八)违反规定停放自行车和机动车辆;
(九)违反规定倾倒垃圾、污水和杂物;
(十)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或违反规定悬挂、张贴宣传品;
(十一)法律法规禁止的其他行为。
第四十四条 住宅小区内的住宅物业或非住宅物业的业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。物业专项维修资金的管理,实行专户存储、统一管理、按幢设账、核算到户的原则,具体使用和续筹方案由业主大会按照国家有关规定决定。
县建设行政主管部门负责本县区域内物业专项维修资金的管理工作。
第四十五条 开发建设单位自用或出租的住宅及非住宅物业,其首次物业专项维修资金在申请办理物业权属登记前,由开发建设单位按照同期同类商品房售房款的比例交缴。
第四十六条 物业维修、更新和改造费用,按照下列规定承担:
(一)保修期满后物业自用部位和自用设备的维修(www.pmceo.com)、更新和改造费用,由业主承担;
(二)保修期满后物业共用部位和共用设施设备的日常运行、维护费用,在业主缴纳的物业服务收费中支出;维修、更新和改造费用,在专项维修资金中列支,根据受益对象,由本幢、本单元物业业主或物业管理区域内全体业主按照各自拥有的物业建筑面积的比例承担;
(三)物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。
第六章 法律责任
第四十七条 有下列行为之一的,依照国务院《物业管理条例》的规定处罚:
(一)住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的;
(二)擅自处分属于业主的物业 共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;
(三)不按规定移交有关资料的;
(四)未取得资质证书从事物业服务的;
(五)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的;
(六)物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;
(七)挪用专项维修资金的;
(八)未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的

篇4：盐城市物业管理实施细则(2009年)

江苏省盐城市人民政府

盐政发〔20**〕104号

二○○九年五月五日

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动,维护物业当事人的合法权益,提高城市物业管理水平,推动物业管理行业健康发展,根据《物权法》和国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规,结合我市实际,制定本实施细则。

第二条本市行政区域内的物业管理活动适用本实施细则。

第三条本实施细则所称业主,是指房屋的所有权人,即房屋登记簿记载的权利人(含商品房预告登记的权利人)。

本实施细则所称使用人,是指房屋的实际使用人和承租人。

本实施细则所称物业服务企业,是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。

第四条市房产管理局是全市物业管理行业的行政主管部门,负责本市行政区域内物业管理工作的管理、监督和本细则的组织实施。

各县(市、区)房产行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门,负责辖区内物业管理的监管、考核和矛盾调处及业主大会的指导等日常工作。

街道办事处、乡镇人民政府负责指导和监督本区域内的物业管理活动,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,做好社区居委会、业主委员会、物业管理协调配合的有关工作;负责辖区内物业项目经理及其从业人员的日常管理与考评,调处矛盾纠纷。

建设、规划、城管、工商、物价、公安、司法、民政等部门按照各自职责范围,协同实施本细则。

(一)各县(市、区)政府

负责把住宅物业管理纳入社区管理范畴,加强对住宅物业管理工作的指导、协调和监督;协调解决小区管理中的综合性问题;督促街道(乡镇)会同房产行政主管部门做好业主大会(业主委员会)筹备组建、换届工作,帮助业主把好业主委员会筹备组人选关,并落实考核工作。

(二)房产行政主管部门

负责对住宅物业管理活动的监督管理,加强物业服务企业资质管理和从业人员资格管理;对住宅专项维修资金的归集、使用进行指导和监管;主动依靠街道(乡镇),做好业主大会(业主委员会)组建、换届、备案工作,指导其日常运作;依法对物业管理区域内的违法行为进行查处。

(三)规划行政主管部门

负责新建住宅小区的统一规划,按规定配置各类公建配套设施;依法查处住宅小区内的违法建筑及外立面开墙破洞行为。

(四)建设行政主管部门

负责对在建住宅施工过程中的质量监督和管理;协调处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾;负责物业管理区域内

绿化工作的行业指导管理和绿化调整树木(来自:www.pmceo.com)、绿地变动的审批,协调解决因植物品种影响居民生活以及绿化养护引发的矛盾;负责物业管理区域内污水排放,燃气管道设施的检修、维护工作。依法查处毁绿行为。

(五)城管行政主管部门

负责对物业管理区域内的乱设摊点等行为进行查处;负责对物业管理区域内环境卫生的检查、指导和监督;负责对不履行市容卫生责任区制度的物业服务单位进行查处;加强对物业管理区域内户外广告设施的日常管理和安全检查。依法查处破坏环卫设施行为。

(六)公安行政主管部门

指导、督促物业服务企业和保安人员开展安全防范工作,指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设;消除物业管理区域内的治安隐患,及时查处治安案件,调解各类涉及治安管理的矛盾;加强对保安人员、外来人口和宠物的管理。

(七)物价行政主管部门

确认物业服务最高收费标准和物业管理区域前期物业服务收费标准;对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理,对超标准和超范围收费进行查处;受理物业管理收费价格咨询及投诉,协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。

(八)环保行政主管部门

负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收;对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理,对违反环保法律法规的行为依法进行查处;对涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。

(九)工商行政主管部门

加强企业登记审查,对未经规划管理部门批准擅自将居住用房改变为非居住用房的场所,不予核准登记。

(十)质监行政主管部门

对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察,督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理物业管理区域内的特种设备事故。

(十一)民政行政主管部门落实街道(乡镇)、居委会对业主委员会的指导、监督和日常管理。

(十二)物业管理区域内,供电、供水、供气、供热、通信、广电、邮政、路灯、环卫等单位依据计量器具显示的量值向最终分户使用人收取有关费用。有偿委托物业服务企业代收的,不得向业主收取手续费等额外费用。并按规定负责物业管理区域内市政公用设施和相关设备设施的养护维修。

第五条各级政府应当扶持物业管理行业的发展,逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,提高物业管理水平。

物业服务企业按照国家有关规定享受第三产业优惠政策。

第二章业主及业主大会

第六条业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督住宅专项维修资金的使用执行情况;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第七条业主应当履行下列义务:

(一)遵守国家和地方相关物业管理的规定;

(二)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(三)遵守物业管理区域内物业共用部位

和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(四)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(五)按照合同约定按时交纳物业服务费用;

(六)按照有关规定交纳住宅专项维修资金;

(七)配合物业服务企业的服务活动;

(八)法律、法规规定的其他义务。

第八条业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。

第九条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组,并可推选小组代表出席业主大会。业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加业主大会。

第十条物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十,或者物业交付使用已超过一年,且交付使用的物业建筑面积达到百分之三十的,应当召开首次业主大会,选举产生业主委员会。

同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府的指导下成立首次业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主或者业主人数较少且全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

第十一条业主大会成立条件成熟的,建设单位应当书面告知物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府,并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文书资料。建设单位未及时书面告知,业主向县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面要求。

县(市、区)物业管理行政主管部门应当在接到建设单位书面告知或业主书面要求的15日内,会同街道办事处或乡镇人民政府指导建设单位和业主推荐业主大会筹备组(以下简称筹备组)成员。筹备组组成人员为5名(社区居委会、建设单位各1名,业主代表3名)。业主代表由业主共推,但必须是模范履行业主义务,有事业心、公益心和服务时间的业主,成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的,由街道办事处或乡镇人民政府会同县(市、区)物业管理行政主管部门指定筹备组成员。筹备组活动由社区居委会牵头组织。

第十二条筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。

筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府,县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府可以根据实际情况派代表参加。

筹备组负责起草管理规约和业主大会议事规则交大会讨论,并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权,业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式。

第十三条业主大会履行下列职责:

(一)制定和修改管理规约和业主大会议事规则;

(二)制定和修改物业管理区域内物业共有部位和共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的管理规约;

(三)选举业主委员会委员或更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)筹集和使用物业共有部位、共用设施设备的住宅专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项;

(八)法律、法规规定的其他职责。

决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会应当在15日内组织召开业主大会临时会议,逾期不组织召开的,由物业所在地的县(市、区)人民政府房产行政主管部门联合街道办事处或乡镇人民政府责令其限期召开。

第十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积二分之一以上的业主且占总人数的二分之一以上的业主参加。凡需投票表决的,应当经业主本人签字,业主委托代理人参加业主大会会议的,应当办理书面委托手续

。业主本人不办理书面委托,又不参加投票的视为弃权。

第十六条业主大会首次会议应当制定管理规约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会。业主大会议事规则的内容,应当包括业主大会的议事方式,表决程序;业主投票权的确定方法;业主委员会的组成和换届选举;委员资格、义务和任期;业主大会临时会议的召开等事项。

业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。

第十七条入选业主委员会的成员应当符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力,身体状况良好的本物业管理区域内的业主;

(二)遵守国家有关法律、法规;

(三)遵守管理规约、业主大会议事规则,履行业主义务;

(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;

(五)具有一定的组织能力;

(六)具备必要的工作时间。

第十八条召开业主大会会议,应当于会议召开15日前通知全体业主。并同时告知相关的社区居委会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十九条业主委员会是业主大会的执行机构,对业主大会负责。业主委员会履行下列职责:

(一)召集和主持业主大会会议,报告物业管理实施情况;

(二)经业主代表大会同意代表业主和业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督;

(六)建立业主委员会日常工作的规范制度和工作职责,业主委员会要正常地开展工作;

(七)根据业主大会的决定,代理因物业管理活动发生的诉讼事务;

(八)法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

第二十条业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会人数应当是5-15名的单数,其组成人员不得在物业服务企业中兼职,由业主代表组成。小区建筑面积为5万平方米以下业主委员会成员为5名,5万平方米以上15万平方米以下业主委员会成员为7名,15万平方米以上30万平方米以下业主委员会成员为9名,30万平方米以上业主委员会成员为不超过15名的单数。业主委员会委员每届任期三年,可以连选连任。

分期开发的物业区域达到成立业主委员会条件的可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会应当在物业区域新的一期业主入住百分之五十以后,重新补选或改选业主委员会。

业主委员会可以通过选举产生主任1名和副主任1-2名,业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集,召开会议必须有过半数委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

第二十一条选举、换届、改选、补选业主委员会的,应自选举产生之日起的30日内,向县(市、区)物业管理行政主管部门备案,并将选举结果通过社区居民委员会告知所在地街道办事处或乡镇人民政府。

业主委员会备案时应当提交以下资料:业主大会记录和会议决定;业主大会议事规则;管理规约;业主委员会成员名单和基本情况。

第二十二条业主委员会任期届满2个月前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,物业所在地的县(市、区)人民政府房产行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府应当督促、指导其换届工作。

业主委员会的换届选举,应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的,经百分之二十以上的业主书面提议,县(市、区)物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府可以指导召开业主大会临时会议,重新选举或者改选业主委员会。

新一届业主委员会选举成立之日起的10日内,原业主委员会成员应当将其保管的有档案等文书资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。

第二十三条管理规约是业主共同订立的有关物业的使用、维护、管理等方面的行为守则,对全体业主和使用人具有约束力。

第二十四条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事经营活动或与物业管理无关的其他活动。

业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府,应当责令限期改正或撤销其决定,并

通告全体业主。

第二十五条在物业管理区域内,业主委员会、物业服务企业、社区居委会应当依法履行各自的职责,密切配合,共同做好物业自治管理和社区建设管理工作。

(一)业主委员会接受业主大会的委托,实施业主自治管理,监督与配合物业服务企业的服务活动;协助公安机关、社区居民委员会做好物业管理区域内的社会治安、社区建设等工作。

(二)物业服务企业应在依法经营服务活动中,接受业主委员会的监督,按照合同约定为业主提供服务;听取社区居民委员会的有关意见,配合社区开展有关活动。

(三)社区居委会应当指导与协助业主的自治管理活动,引导业主将物业自治管理与社区管理相结合。

第二十六条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。

经费的筹集、管理、使用等具体事项,由业主大会议事规则规定。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主监督、质询。

第二十七条两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的,应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由县(市、区)物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府组织召开。

第三章物业服务企业

第二十八条物业服务企业实行资质管理制度。

物业服务企业资质等级分为一、二、三级。市物业管理行政主管部门负责本市三级物业服务企业资质证书的颁发和管理,并接受省建设行政主管部门的指导和监督。

一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。

二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

第二十九条从事物业管理的人员应按照国家有关规定,取得职业资格证书。

物业服务企业应当确定物业管理区域的项目负责人,项目负责人应取得盐城市物业服务项目经理资格证书,并承担相应责任。

第三十条物业服务企业享有下列权利:

(一)依照法律、法规、规章和合同的约定,制定物业管理工作制度;

(二)收取物业服务费用和按规定应收取的其他费用;

(三)选聘专业公司承担专项经营业务;

(四)拒绝承担任何形式的摊派以及法律法规规定或服务合同约定以外事项的责任;

(五)开展其他多种经营服务项目,增强企业实力;

(六)法律、法规规定的其他权利。

第三十一条物业服务企业应履行下列义务:

(一)执行物业管理行业规范、服务标准,备足卫生保洁、绿化养护等必需的物业服务工具和设备;

(二)履行物业服务合同,提供物业服务,维护业主利益;

(三)接受业主、业主委员会的监督;

(四)在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目、标准和收支情况,以及公建配套设施经营管理的收支情况;

(五)劝阻违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为,劝阻不听的,及时报告相关管理部门和业主委员会;

(六)接受政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理;

(七)接受街道办事处或社区对居委会的日常考核、督查、评价与管理;

(八)协助有关行政管理部门制止违法、违规行为,维护物业管理区域公共秩序;

(九)未经城管部门批准,物业服务企业不得批准在小区内乱设摊点;

(十)法律、法规规定的其他义务。

第四章前期物业管理

第三十二条前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

第三十三条住宅物业和非住宅物业出售前,建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。自建的非住宅物业需要选聘物业服务企业时,也应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

凡多层物业(含住宅、非住宅及其配套用房,下同)规划总建筑面积在3万平方米以上,或高层(含小高层)物业规划总建筑面积在1万平方米以上,或多层、高层混合物业规划总建筑面积在3万平方米以上的新建或在建物业,都必须以招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。规模较小,未达到以上标准的新建或在建物业,或投标人少于3个,须经物业所在地县(市、区)房产行政主管部门批准后,方可采用协议方式选择相应资质的物业服务企业。

第三十四条建设单位按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作:

(一)预售住宅商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

(二)新建现售住宅商品房项目应当在现售前30日完成;

(三)非出售的新建住宅物业应当在交付使用前90日完成。

建设单位应当自确定中标之日起15日内,与中标的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同,并向物业项目所在地的县(市、区)房产行政主管部门备案。

签订前期物业服务合同期限一般不超过三年。业主委员会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效时,前期物业服务合同自然终止。

第三十五条前期物业管理的主要内容是:

(一)建立与业主、物业使用人的联络关系;

(二)设计管理模式,草拟物业管理制度,编写物业管理规约建议书;

(三)建立服务系统和服务网络;

(四)办理移交承接验收事宜;

(五)在业主大会选聘物业服务企业前,按照《前期物业服务合同》的约定实施物业管理。

建设单位应明确物业服务企业的前期介入管理的具体内容,并给予物业服务企业相应的前期介入管理经费,具体内容与标准由双方在前期物业服务合同中约定。在办理商品房预售许可证之前将物业用房的具体位置在规划图中标明。

第三十六条建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前,制定临时管理规约和住宅使用说明书,并作为房屋销售合同的附件。

临时管理规约的内容应当包括:物业的使用和维护管理、业主的权利和义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项。临时管理规约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。

住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图(注明房屋承重结构)和共用能耗计量部位及费用分摊办法,不得占用共用部位、共用场地,不得移装共用设备和擅自改变经营用房用途,以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。

建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第三十七条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图,并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。

建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。

第三十八条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

建设单位应当在项目交付时按规定无偿提供不少于规划建设总建筑面积0.4%具有产权的物业管理用房(其中住宅区物业管理配套办公、服务用房和经营用房的比例分别为1:3:6)。在业主大会成立后建设单位将验收合格的物管用房产权移交给业主,移交后的房屋产权属全体业主共有。设备用房不能作为物管用房移交。

物业管理用房原则上在第一批工程竣工前建成,经验收合格后,交付使用。分期建设的项目在首期交付时的物管用房面积,应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的,应将物业管理用房全部交付。

交付的物业管理用房的建设标准,应当符合国家有关工程质量和安全的要求,具有上下水、供电通讯等设施,具备正常使用功能。

建设单位申请商品房预售许可证或商品房所有权初始登记时,物业管理和社区用房等配套房屋应予以明确。

第三十九条在办理前期物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交物业管理用房和下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料,以及上述资料的数据光盘;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

建设单位应当在办理物业承接验收手续起30日内将以上资料移交给物业服务企业,同时将有关资料的数据光盘分别报市、县(市、区)物业行政主管部门备案。物业服务企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第四十条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位在保修期限内未尽到保修责任的,由建设单位依据相关规定承担保修责任。

第五章物业管理服务与收费

第四十一条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。其中分期建设的物业,只能委托同一物业服务企业管理。

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托专业公司实施,但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人,如因委托造成的损失由物业服务企业承担。

第四十二条物业交付使用后,业主应当及时续聘或者重新选聘物业服务企业,参照建设部统一印制的示范文本,订立物业服务合同,并在该区域内公示。

物业服务合同的主要内容包括:

(一)当事人和物业的基本情况;

(二)双方的权利和义务;

(三)物业管理服务事项和服务质量要求;

(四)物业服务费的标准和收取办法;

(五)物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法;

(六)住宅专项维修资金使用方面的约定;

(七)合同的有效期限、合同终止和解除的约定;

(八)违约责任及解决纠纷的途径;

(九)双方当事人约定的其他事项。

第四十三条物业服务事项主要内容包括:

(一)物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理;

(二)物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理;

(三)协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项;

(四)协助或受有关部门委托做好装饰装修、建筑垃圾和生活垃圾清运服务工作;

(五)应业主要求进行的其它服务;

(六)物业档案资料的管理。

第四十四条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定(来自:www.pmceo.com),导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。物业管理合同中没有特别约定的事项,当事人不承担责任。

第四十五条物业服务企业应当在物业服务合同期限届满前90天,以书面形式告知业主委员会,业主委员会接到告知书起30日内,组织召开业主大会讨论决定选聘事项。

业主大会决定续聘原物业服务企业的,由业主委员会在业主大会会议结束后7日内,与原物业服务企业续签物业服务合同。

业主大会决定重新选聘物业服务企业的,由业主委员会在业主大会会议结束后7日内以书面形式通知原物业服务企业,原物业服务企业在合同期满后7日内,与业主委员会或业主委员会指定的新选聘的物业服务企业办理移交手续,移交物业管理用房、经审计后的费用帐册(包干制除外)以及本办法第三十九条规定的有关资料等。

物业服务企业或业主委员会根据业主大会的决定经过双方协商一致,可以提前解除物业服务合同。当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成熟时,解除权人可以解除合同。但应当通知对方,并按上款规定办理移交手续。

物业服务企业或业主委员会根据业主代表大会决定单方提出解除物业服务合同,另一方持有异议的,可以请求人民法院或仲裁机构裁决。

第四十六条物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅公共服务收费实行政府指导价,由物价行政主管部门会同房产行政主管部门根据物业的硬件设施、环境和物业服务内容、服务质量、物业规模等因素制定分项收费的标准,并定期公布。

普通住宅前期物业管理公共服务收费标准由当地价格主管部门核准。通过前期物业管理招投标方式确定的服务收费价格,应及时报当地物价部门备案,作为物价部门核准前期物业管理服务收费的依据。物业服务企业或建设单位应在物业买卖合同中与物业买受人预先约定收费标准。

已成立业主委员会的普通住宅公共服务收费标准,由业主委员会经业主大会同意后,在政府指导价范围内与物业服务企业在物业服务合同中约定。

物业服务企业在服务时要遵循“值价相符”的原则,不得高档次服务低档次收费,更不得高档次收费低档次服务。

非普通住宅及非住宅物业的公共服务收费实行市场调节价。

前期物业管理阶段由开发建设单位与物业服务企业在服务合同中约定服务费用;已成立业主委员会的,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务费用。

物业服务收费管理中涉及的其它有关事项,按照《江苏省物业服务收费管理办法》以及本市有关规定执行。

第四十七条业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用,不得以物业服务合同约定以外的事项为理由,迟交或拒交物业服务费用。业主与使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带责任。

纳入物业管理范围的、竣工但尚未出售或者因开发建设单位的原因,未按时交给物业买受人的物业,前期物业服务合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由建设单位全额交纳。房屋交付之日的次月起发生的

物业服务费用由业主承担。

实行政府指导价的前期物业管理住宅小区,在前期物业管理服务期间,因开发建设单位原因分期开发,分批交付使用,给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的,或因施工、配套设施不到位等原因影响物业管理服务的,业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准,差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业,并在前期物业服务合同中具体约定。

物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第四十八条物业服务企业收费的项目、标准和收支情况,应当按照合同的约定,定期向业主公布,并接受业主委员会的监督和质询。

第四十九条价格主管部门应当会同物业行政主管部门加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范、引导和监督。物业服务企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。

第五十条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的代办、特约服务项目,服务费用由双方约定。

第五十一条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用,该用户计量器具显示的量值为收费依据。不能强制物业服务企业代收代缴。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。

上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项,可以委托给物业服务企业实施,双方应当签订有偿服务合同,物业服务企业接受委托代收前款有关费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

第五十二条对物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为,物业服务企业应当及时劝阻,并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法违规行为予以制止或者依法处理。

第五十三条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

第五十四条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定,但不得违反法律、法规的规定和管理规约的约定。

物业使用人违反本办法的规定和管理规约的约定,相关业主应当承担连带责任。

第六章物业的使用和维护

第五十五条新建住宅小区内的公建配套设施应当按照规划行政主管核定的内容实施,不得擅自更改规划及其使用功能和建筑布局。

已列入住宅小区商品房建设成本的配套设施,产权属全体业主所有(国家另有规定的除外),由市、县(市)房产行政主管部门设立的登记机构代为登记,开发建设单位不得销售或以其它方式处置其使用权。

未列入住宅小区商品房建设成本的配套设施,产权归投资人所有,但交付使用后须纳入住宅小区统一的物业管理。

第五十六条新建住宅小区公建配套设施的项目名称、指标等内容,应在控制性详细规划、公建配套建设要求意见书、土地出让公告、建设项目批文、公建配套建设计划中予以明确;在商品房预售价格认证时,应对住宅小区公建配套设施的成本进行认定;在核发新建住宅小区建设规划许可证和商品房预售许可证时,应将住宅小区公建配套设施的名称、位置、性质、面积等内容明确标注;住宅小区开发建设、销售单位在商品房销售中,应将公建配套设施实施计划在销售场所公示,并告知购房人;办理权属初始登记时,应按公建配套设施的性质进行区分登记。

在老小区整治出新时,应按有关规定对被占用或闲置的公建配套设施进行清理、清退或调整;根据规划和小区服务与管理的需要,补建必要的配套设施。同时对清退、调整、回购和补建的公建配套设施进行产权登记,并办理移交使用手续,用于物业管理。

第五十七条业主对建筑物内的住宅、非住宅用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第五十八条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物专有部分,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第五十九条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主利益。

因维修物业或者业主公共利益需要,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地

,在约定期限内恢复原状。

第六十条供水、供电、供气、市政、排水、环卫、通讯、有线电视等单位,按规定承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任的,不得强制要求物业服务企业维修养护。委托物业服务企业代为维修、养护的,应当与物业服务企业签订委托合同,并支付维修、养护费。

前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当事前通知业主委员会和物业服务企业,并及时恢复原状。造成损失的,应当予以赔偿。

第六十一条业主、使用人应当按照规划行政主管部门批准的设计用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。若确需改变物业使用性质的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

第六十二条业主共用车库(位)的管理等事项,由业主大会决定。车主要求物业服务企业保管机动车的,应当另行与物业服务企业签订车辆保管合同。

第六十三条物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。小区的共用停车库(位)应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人有偿使用,任何单位和个人不得出售。

第六十四条物业管理区域内禁止下列行为:

(一)损坏房屋承重结构;

(二)擅自改变房屋用途;

(三)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备、擅自改变公建配套设施使用功能;

(四)私搭乱建;

(五)侵占绿地、毁坏绿化;

(六)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

(七)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,或者超标准排放污染物质、发出超标准的噪声和振动;

(八)未经批准摆设摊点;

(九)无序停放车辆;

(十)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

(十一)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;

(十二)在消防通道上设置路障,损坏或者挪用消防设施;

(十三)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

第六十五条业主、使用人装饰装修房屋时,应当事先告知物业服务企业,与物业服务企业签定装饰装修管理服务协议,交纳服务费用,到所在地市、县(市)房屋安全鉴定机构进行房屋装饰装修备案登记,并按规定交纳费用,具体缴费标准由物价行政主管部门确定。物业服务企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。

业主、使用人及装饰装修实施企业在装饰装修房屋时需要改变房屋结构或涉及房屋承重部位的,要向所在地市、县(市)房屋安全鉴定机构办理相关手续。

物业服务企业发现在物业使用、装饰装修过程中有擅自损坏房屋结构、违反有关规定以及(临时)管理规约的,应当予以劝阻、制止,劝阻、制止无效的,及时报告业主委员会和有关房屋安全管理部门。

第六十六条物业出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用等情况时,责任人应当及时维修养护。

物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时,相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。

第六十七条建设单位按照规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。在规定范围内的保修期限应从最近一次维修合格时开始计算。建设单位可以委托物业服务企业保修,也可以自行组织维修。

房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任,按照下列规定承担:

(一)房屋室内部分,由业主自行维修;

(二)房屋的共用部位和共用设施设备,由物业服务企业根据物业服务合同的约定定期维修养护。

第六十八条住宅物业、住宅小区内非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业,被两个以上的业主区分所有的,业主应当按照规定缴纳住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金应按幢建帐,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。

根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用,不得从住宅专项维修资金中列支。

第六十九条住宅专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。

设有共用电梯的物业项目,应设定专项维修资金。具体办法由房产行政主管部门会同物价行政主管部门另行制定。

住宅专项维修资金缴存、管理和使用的具体办法由房产行政主管部门制定,报人民政府批准执行。

第七十条利用业主共有的配套设施进行经营的,应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后,按照规定办理有关手续。其收益在扣除物业服务企业代办费用后,应当用于补贴物业管理公共服务费但合同另有约定的除外。

第七章法律责任

第七十一条住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未

经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,根据国务院《物业管理条例》第五十七条规定,由县级以上房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。出售的非住宅物业参照此标准执行。

第七十二条建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,根据国务院《物业管理条例》第五十八条规定,由县级以上房产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第七十三条违反本办法的规定,不移交有关资料的,根据国务院《物业管理条例》第五十九条规定,由县级以上房产行政主管部门责令其限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

第七十四条违反本办法的规定,未取得资质证书从事物业管理的,根据国务院《物业管理条例》第六十条规定,由县级以上房产行政主管部门责令其停止活动,没收违法所得,并处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第七十五条未按照规定交纳住宅专项维修资金的,根据《江苏省物业管理条例》第四十二条规定,由县级以上房产行政主管部门责令其限期补交;逾期仍不足额交纳的,可按每日万分之五加收滞纳金。

违反本办法的规定,挪用住宅专项维修资金的,根据国务院《物业管理条例》第六十三条规定,由县级以上房产行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用住宅专项维修资金,情节严重的,可以吊销其资质证书;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七十六条违反本办法的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规划规定配置必要的物业管理用房的,根据国务院《物业管理条例》第六十四条规定,由规划行政主管责令其限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下罚款。

第七十七条违反本办法的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的,根据国务院《物业管理条例》第六十五条规定,由县级以上房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

第七十八条违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会和物业服务企业应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,可向人民法院提起诉讼。

第七十九条业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规规定的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

第八十条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会、业主委员会和物业服务企业,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业服务费等违背管理规约或损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

第八十一条房产行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,根据国务院《物业管理条例》第六十九条规定,由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八十二条违反本办法,有关法律、法规或规章已设定处罚的,从其规定。

第八章附则

第八十三条本规定自公布之日起实施。

篇5：盘锦市城市住宅区物业管理实施细则(2002年)

　　盘锦市城市住宅区物业管理实施细则(20**)

　　盘锦市人民政府令 第10号

　　《盘锦市城市住宅区物业管理实施细则》业经20**年4月16日盘锦市第四届人民政府第28次常务会议审议通过，现予发布施行。

　　市长 程亚军

　　二○○二年五月十四日

　　盘锦市城市住宅区物业管理实施细则

　　第一章 总则

　　第一条 为加强城市住宅区物业管理，保障物业的合理使用，创造良好的居住环境，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》，结合我市实际，制定本细则。

　　第二条 本细则适用于盘锦市行政区域内城市住宅区的物业管理。城市新建住宅区和共用配套设施、设备齐全的原有住宅区，应当实行物业管理;原有住宅区共用配套设施不齐全的，应当通过整治和完善配套设施，逐步创造条件实行物业管理。

　　第三条 本细则所称城市住宅区，是指在城市规划区和独立工矿区，以住宅为主，配套设施比较齐全，建筑面积在2万平方米以上的城市居住区域。

　　本细则所称城市住宅区物业(以下简称物业)，是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和共用场地。

　　本细则所称物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对既有物业进行管理和对业主、物业使用人提供服务行为。

　　本细则所称业主，是指物业所有权人。

　　本细则所称物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

　　第四条 物业管理应遵循公开、公平、互利、便民的原则，实行招标投标制度。一个物业管理区域只能选聘一个物业管理企业实施统一管理。

　　第五条 盘锦市房产管理局是我市行政区域内的物业管理行政主管部门。

　　市政府有关部门及街道办事处、社区，应协助物业管理行政主管部门开展物业管理工作，并在各自的职责范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。

　　第六条 物业管理行政主管部门的主要职责：

　　(一) 贯彻执行上级有关物业管理法律、法规和规章;

　　(二)负责物业管理企业资质审核、审批和物业管理行业检查、

　　指导和监督工作;

　　(三) 负责住宅共用部位及共用设施、设备维修基金的建立和使用的管理工作;

　　(四)参与新建成住宅区综合验收，并组织物业管理的交接工作;

　　(五)负责指导、组织实施城市存量住宅区的整治及推行物业管理工作;

　　(六)负责对住宅区物业管理招投标的监督管理工作;

　　(七)组织开展住宅区物业管理达标创优活动;

　　(八)对住宅区物业管理服务进行监督、检查;

　　(九)指导全市住宅区区域划定;

　　(十)划定住宅区停车场。

　　第二章 业主物业使用人的自治管理

　　第七条 房屋入住率达到50%以上的新建住宅区和达到物业管理规定条件的原有住宅区，由物业管理行政主管部门指导住宅区的开发建设单位或街道办事处、社区组织召开业主、物业使用人大会或者代表大会，选举产生业主委员会。一个物业管理区域只能成立一个业主委员会。

　　第八条 业主 物业使用人的权利、义务：

　　(一)享有物业管理服务的权利;

　　(二)享有业主、物业使用人代表大会代表和业主委员会委员的选举权和被选举权;

　　(三)决定有关物业管理的重大事项;

　　(四)监督业主委员会的工作;

　　(五)执行业主、物业使用人大会或代表大会、业主委员会的有关决议、决定;

　　(六)遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约;

　　(七)按时交纳物业管理服务费。

　　第九条 业主、物业使用人大会、代表大会具有下列权利：

　　(一)选举、撤换业主委员会的组成人员;

　　(二)审议通过业主委员会章程和物业管理公约;

　　(三)改变或者撤销业主委员会作出的不适当决定;

　　(四)决定物业管理服务项目、收费标准等重大事项。

　　业主、物业使用人大会或者代表大会每年至少召开一次，必要时经三分之一以上的业主、物业使用人或者代表的提议，可随时召开业主、物业使用人大会或者代表大会。

　　第十条 业主委员会成员由7至13人组成，设主任一人、副主任2人，主任、副主任从业主委员会委员中选举产生。

　　业主委员会每届任期3年，主任、副主任、委员可连选连任。

　　业主委员会任期届满一个月前，应当组织换届选举，产生新一届业主委员会。

　　第十一条 业主委员会每半年召开一次会议，会议必须有半数以上委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上通过。

　　业主委员会召开会议可以www.pmceo.com根据需要邀请街道办事处、公安派出所、社区委员会等有关方面参加。

　　第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到物业管理行政主管部门备案：

　　(一)登记备案申请;

　　(二)《业主委员会章程》和《业主公约》;

　　(三)《业主委员会组成人员登记表》;

　　(四)业主、物业使用人代表和业主委员会委员选举办法。

　　物业管理行政主管部门自受理登记备案之日起15日内发给登记备案证书。发给证书的日期，为业主委员会成立的日期。

　　第十三条 业主委员会职责：

　　(一)维护业主、物业使用人的合法权益;

　　(二)通过招标，选聘、续聘符合条件的物业管理企业，并与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同;

　　(三)审议物业管理企业制订的年度物业管理计划和管理服务的重大措施;

　　(四)听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动;

　　(五)确定或者调整物业管理服务内容，并协助物业管理企业收缴物业管理服务费;

　　(六)督促业主、物业使用人遵守业主公约，协助物业管理企业落实各项管理工作，监督共用设施、设备和共用场地的合理使用。

　　第三章 物业管理企业的管理

　　第十四条 设立物业管理企业必须经市物业管理行政主管部门资质审查，取得资质证书后，到工商行政管理机关登记注册，申领营业执照。物业管理企业临时资质和三级资质由市物业管理行政主管部门审批;物业管理企业一、二级资质由市物业管理行政主管部门审核后，报上一级物业管理行政主管部门审批。

　　第十五条 物业管理企业权利和义务：

　　(一)按照合同要求，制定住宅区物业管理办法;

　　(二)依据委托管理合同和有关规定收取管理服务费用;

　　　　(三)制止违反物业管理规定的行为; 　　(四)选聘专业公司和人员承担专项服务业务;

　　(五)按委托管理合同实施物业管理;

　　(六)接受业主委员会和业主、物业使用人的监督;

　　(七)定期向业主委员会公布物业管理服务费和维修基金收支帐目;

　　(八)协助有关部门开展社区活动。

　　第十六条 物业管理企业应当自物业管理合同终止之日起10日内，到业主委员会办理下列事项：

　　(一)对预收的物业管理服务费进行结算、结转;

　　(二)移交全部物业档案资料和有关财务帐册;

　　(三)移交业主共有的房屋、场地和其他资产。

　　第四章 物业的前期管理与移交

　　第十七条 物业的前期管理，是指新开发建设的住宅区从规划建设项目的审批开始至业主委员会成立前的物业管理。

　　第十八条 房屋开发单位在销售房屋时应当与业主签订前期物业管理协议，前期物业管理协议应使用国家示范文本。

　　第十九条 物业的前期管理工作由房屋开发单位或者其委托的物业管理企业承担。

　　物业前期管理费用分别由房屋开发单位、业主、物业使用人承担。房屋未售出和出租的，由房屋开发单位承担;房屋已售出或出租的，由业主或物业使用人承担。

　　第二十条 物业的前期管理项目包括下列内容：

　　(一)对物业的规划设计提出意见和建议;

　　(二)对防水、地下管网等隐蔽工程的质量进行监督;

　　(三)配合有关部门参与物业竣工综合验收;

　　(四)为业主、物业使用人办理入住手续，对业主、物业使用人装饰装修房屋进行管理;

　　(五)管理工程技术和业主、物业使用人与物业管理相关的档案资料;

　　(六)前期物业管理协议约定的其他事项。

　　第二十一条 房屋开发单位移交物业时，应将按规划要求纳入住宅区建设成本、属业主共有的物业管理办公用房移交给业主委员会，并由物业管理委员会交给物业管理企业使用。

　　第二十二条 建筑面积5万平方米的住宅区，房屋开发单位应无偿提供建筑面积120平方米以上的物业管理办公用房。建筑面积在5万平方米以上的，建筑面积每增加2万平方米，增加建筑面积15平方米物业管理办公用房;建筑面积每减少1万平方米，可相应减少建筑面积15平方米物业管理办公用房。

　　无法提供实物办公用房的，可按应提供办公用房的标准提供购房资金，由业主委员会选购办公用房。

　　第二十三条 住宅区开发建设单位应当按住宅区总建筑面积0.5%的比例，以工程基本造价向住宅区业主委员会提供商服用房。商服用房属业主共有，由业主委员会交给物业管理企业使用，其经济收入全部用于住宅区物业管理。

　　第二十四条 物业管理办公用房除物业管理企业、业主委员会正常办公使用外，不得出租或改变用途。

　　第二十五条 房屋开发单位移交物业管理时，应当向业主委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料：

　　(一)住宅区总平面图;

　　(二)单体房屋及配套的基础设施、设备竣工图;

　　(三)地下管网图;

　　(四)各类房屋清单和共用设施、设备清单;

　　(五)竣工综合验收合格证书;

　　(六)各种设备及材料的检验合格证书、质量保证书、使用说明书;

　　(七)其他必要的资料。

　　第五章 物业的管理与使用

　　第二十六条 物业的管理实行业主、物业使用人自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合。业主委员会委托物业管理企业实行专业管理服务，应当签订物业管理委托合同，明确双方的权利和义务。

　　第二十七条 物业管理服务一般应包括下列内容：

　　(一)房屋共用部位及共用设施、设备的维修与养护和运行服务;

　　(二)环境卫生工作;

　　(三)绿化养护管理;

　　(四)停车场地的经营管理;

　　(五)住宅区公共秩序管理;

　　(六)协助当地公安机关负责住宅区安全监控、值班巡视等治安秩序工作;

　　(七)非市政管理部门管理的道路、绿地、建筑小品、庭院灯、草坪灯等的管理养护;

　　(八)业主和物业使用人委托的其他管理和服务事项。

　　第二十八条 物业管理企业应当依据物业管理合同提供服务，保持房屋及其共用设施、设备和共用场地的完好，环境整洁，公共秩序良好。

　　第二十九条 在物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)损坏房屋结构和破坏房屋外貌;

　　(二)擅自将住宅房屋改为商业用房或其他经营性用房;

　　(三)擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物;

　　(四)擅自移动、占用、损坏共用设施;

　　(五)安装影响房屋结构的动力设备;

　　(六)影响公共卫生，破坏周围环境的行为。

　　第三十条 住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施、设备和共用场地，已摊入房屋销售面积的，属业主共有，任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。

　　第三十一条 因物业维修或者因公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，需经有关行政管理部门批准后施工，并在约定的期限内恢复原状。

　　第三十二条 在物业管理区域内的房屋及相关共用设施、设备和共用场地设置广告、铺设管线的，应当征得物业管理企业和相关业主的书面同意，并按照有关规定办理审批手续，并收取设置费用。

　　按照前款规定收取的设置费用，50%用于物业维修养护，50%用于业主委员会同意的物业服务费和便民服务费。

　　第三十三条 物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视等，应由各专业管理部门管理到户，并负责维修和管理。如需委托物业管理企业管理，双方应当签订管理协议，并缴纳委托管理费用。

　　第三十四条 业主转让、出租房屋时，应将业主公约作为转让合同或者租赁合同的附件。

　　当事人应当自房屋转让合同或者租赁合同签订之日起10日内，将转让或者租赁的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

　　第六章 物业管理费用管理

　　第三十五条 建立住宅共用部位及共用设施、设备维修基金。凡我市行政区域内销售商品房时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定书，购房者按购房款2.5%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

　　原有住宅区已经实行物业管理，未建立住宅共用部位及共用设施、设备维修基金的，由该住宅区业主委员会协同物业管理企业收缴维修基金;原有住宅区未实施物业管理的，由房屋产权单位、房屋托管单位或街道办事处、社区组织收缴维修基金。

　　第三十六条 维修基金的管理和使用由物业管理行政主管部门审批，实行专户存储，专款专用。

　　第三十七条 新建的住宅区，房屋开发单位未按规定建立维修基金的，物业管理行政主管部门对其开发房屋不得办理房屋销售许可证，产权登记部门不得确权发证。

　　第三十八条 房屋自用部位和自用设施、设备的维修、更新、改造费用，由业主承担。房屋共用部位和共用设施、设备的大修、更新、改造费用，在物业维修基金中列支。未缴纳维修基金的，由业主按拥有的建筑面积比例承担;日常维修费用在物业管理服务费中列支。

　　第三十九条 房屋的共用部位及共用设施、设备维修时，相邻关系人应当予以配合。因相邻关系人阻挠维修造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当承担赔偿责任。

　　业主、物业使用人因物业维修、更新和改造自用部位、自用设施、设备，造成相邻关系人财产损失的，责任人应当修复或者按价赔偿。

　　第四十条 业主转让房屋时，其维修基金帐户随房屋所有权同时过户。

　　第四十一条 物业管理服务收费标准应以每一物业管理区域为单位，按房屋建筑面积和物业管理服务项目、标准，由业主委员会与物业管理企业参照市物价部门制定的物业管理服务收费指导价协商确定，并报市物价部门批准后执行;国家、省、市已有收费标准规定的，按规定执行。

　　物业管理企业为业主、物业使用人提供特约服务，无收费依据标准的，实行市场调节价，由物业管理企业与业主、物业使用人协商确定，协商确定的价格由物业管理企业报市物价部门备案。

　　第四十二条 物业管理企业收取物业管理服务费的项目及标准必须公布。

　　业主、物业使用人必须按照规定向物业管理企业缴纳物业管理服务费，其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。

　　第四十三条 物业管理企业每半年向业主委员会报告一次物业管理服务费收支情况;每年度向业主、物业使用人公布一次物业管理www.pmceo.com服务费收支情况。

　　第七章 法律责任 　　第四十四条 违反本细则第十四条规定，物业管理企业未经物业管理行政主管部门资质审查，由物业管理行政主管部门责令改正，没收非法所得，并处50 00元以上10000元以下罚款。

　　第四十五条 违反本细则第十六条、第二十五条规定之一的，由物业管理行政主管部门责令改正，并处5000元以上10000元以下罚款。

　　第四十六条 违反本细则第二十一条、第二十二条规定，未按规定提供物业管理办公用房的，由物业管理行政主管部门会同房地产开发行政管理部门责令房屋开发单位向业主委员会提供物业管理办公用房，或者缴纳在本物业管理区域内购买物业管理办公用房的价款。

　　第四十七条 违反本细则第二十九条规定，物业管理企业有权制止;造成损失的，有权要求赔偿;情节严重的，由物业管理行政主管部门责令恢复原状，并处以1000元以下罚款。

　　第四十八条 违反本细则第三十条规定，占用和出售属于业主共有的自行车棚、停车场(库) 等设施的，物业管理行政主管部门责令改正，并可处2000元以上5000元以下罚款。

　　第四十九条 业主、物业使用人违反本细则第四十二条第二款规定，未交物业管理服务费的，物业管理企业可以按照应缴金额的0.3%按日加收滞纳金。

　　拖欠物业管理服务费3个月以上的，物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。

　　第五十条 业主、物业使用人大会或者代表大会作出的决定违反本细则规定的，物业管理行政主管部门应责令其改正，或者撤销其决定，并通告全体业主和物业使用人。

　　业主委员会及其成员作出的决定违反本细则规定的，由业主、物业使用人大会或者代表大会予以撤销或改变，并由责任人承担相应的责任。

　　第五十一条 物业管理企业违反本细则规定，未取得营业执照和收费许可证，从事物业管理或者擅自设立收费项目、提高收费标准的，由市工商行政管理部门、物价行政管理部门按照有关法律、法规规定处罚。

　　第五十二条 物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十三条 行政管理相对人对行政处罚不服的，可按规定申请行政复议或提起诉讼。

　　第八章 附则

　　第五十四条 我市行政区域内的建制镇住宅区、别墅区、写字楼、商厦等物业管理，可参照本细则执行。

　　第五十五条 本细则执行中的具体问题，由市房产管理局负责解释。

　　第五十六条 本细则自20**年6月1日起施行。来源自 物业经理人