关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见（试行） -k8凯发会员登录

篇2：住宅小区前期物业管理工作内容

　　住宅小区前期物业管理工作内容

　　1、全面了解小区公共用电、用水量，及小区照明布线情况，是否分组布线？（分组布线：就是小区同一条线路上公共照明采用两组线路控制，以便于在夜间不需要太多照明需求时，适当的关闭部分照明，常采用的布线方式为单、双数控制布线；公共用水：住宅物业的绿化面积一般较大，夏季日常灌溉用水量较大，江河边常采用就近取水，另一种方式是在小区适当的位置设置蓄水池，收集屋面水，通过水泵加压来供应绿化灌溉用水）。总之，物业公司要从节能降耗入手，做好小区日常运行开支控制；

　　2、小区的安全问题。有无陡坎、湖泊、江河或具有安全隐患的设施设备。如果说小区内存在上属隐患，物业公司必须建议发展商做好安全防范工作，理想的做法是放置安全提示牌，加装护栏，并在护栏内侧种植木瓜子树（带刺类植物），一定要确保万无一失，不可有侥幸心理；

　　3、前期物业管理，物业公司要将重点工作放到小区已完工遗留问题的处理上。交房前，物业公司要组织专业人员对发展商已完工项目进行试验收，要有鸡蛋里找骨头的精神，对业主负责，同时也是对发展商负责，尽最大可能在交房时业主找不出问题；

　　4、将试验收发现的问题上报给发展商工程部，有必要的话也上报给发展商行政部备案，并督促发展商工程部解决，要有钉子精神，要有不完成誓不罢休的架势，当然，对事实客观成在且不属于质量方面的问题，物业公司相关人员必须具备说服业主的理由；

　　5、在小区内加强物业管理条例及相关法律的宣传，让购房业主更多的了解物业管理知识、什么是物业管理？业主应该怎么做？具有什么权利、责任和义务？为以后物业管理工作的开展垫定基础；

　　6、利用小区业主装修资源，出租小区部分位置，收取一定的租赁费，收费标准不限，当然能收得越多越好。

篇3：济源市加强住宅小区物业管理工作的实施意见（2014）

　　济源市关于加强住宅小区物业管理工作的实施意见(20**)

　　济政办[20**]27号

　　各产业集聚(开发)区管委会，各镇人民政府，各街道办事处，市人民政府各有关部门：

　　为加强我市住宅小区物业管理，提升物业服务水平，改善人居环境，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律法规有关规定，结合我市实际，提出以下实施意见：

　　一、指导思想

　　以十八届三中全会精神为指导，全面落实***，以改善城市人居环境为出发点，以提高服务质量和服务水平为重点，以推进物业管理规范化、长效化为目标，加快体制创新，完善管理制度，规范市场行为，引导业主参与，逐步建立专业化、社会化、市场化管理与业主自主管理相结合的物业管理新机制，促进全市物业管理工作持续健康发展。

　　二、工作目标

　　(一)建立物业管理长效机制，解决当前物业管理中的热点难点问题，实现物业管理长效化监管。到20**年底，初步建立市、街道、社区三级物业管理体系，实现自上到下，多部门联合参与的物业共管模式。

　　(二)建立物业服务市场调控机制，确立以政府指导价为基准的物业服务收费市场调节机制，建立社会化、专业化、市场化的物业服务新机制，全面提升我市物业服务管理的整体水平。到20**年底，房地产开发企业新建的住宅小区，专业物业企业服务率达到100%。

　　(三)坚持专业化管理与业主自治管理相结合，建立以专业化物业企业管理为主，自主管理为辅的多模式物业管理，努力实现物业管理规范化和可持续化发展。20**年底，全市住宅小区物业管理实现全覆盖。

　　三、工作任务

　　(一)完善管理体制，明确管理职责

　　按照“条块结合、属地管理”的原则，完善管理体制，明确部门与基层镇(街道)、社区、居委会管理职责，落实工作任务，推进住宅小区物业管理工作。

　　1.建立部门联席会议制度

　　建立由市住房和城乡建设局牵头，市创建指挥部办公室、发展和改革委员会、住房和城乡建设局、城乡规划管理局、公安局、民政局、环境保护局、质量技术监督局、工商行政管理局、济源供电公司等单位参加的联席会议制度，定期召开工作会议，研究解决物业管理中出现的重点、难点问题，讨论制定和调整我市物业管理政策，根据工作职责，落实各自工作任务,确保各阶段工作目标落实到位。

　　2.强化基层社区居委会工作责任

　　各街道办事处要把物业管理纳入社区管理范畴，实施目标绩效考核，指导基层社区健全管理职能。各社区要指定一至两名专职物业管理监督人员，具体负责物业管理相关法律法规、政策在本辖区内的贯彻落实。社区居委会要把强化物业管理监管同城市创建工作有机结合，积极组织开展物业管理相关法律、法规、政策的宣传，采取多种方式，切实加强本辖区物业管理工作的监督、指导;在街道办事处和市住房和城乡建设局的指导下，积极组织本辖区内符合条件的住宅小区召开首次业主大会，成立业主委员会，并监督和指导其日常工作，将业主自治管理落到实处。发挥业主在物业管理活动中的主体作用，调动业主共同参与小区管理工作。做好辖区内业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉处理工作，将矛盾化解在基层。对不具备物业企业进驻服务条件的住宅小区，指导业主实施自治管理或直接牵头组织实施最基础的管理。

　　(二)积极改进小区物业管理

　　根据我市住宅小区物业管理实际，积极探索新的管理模式：

　　1.物业服务企业服务管理的住宅小区：按照配套完善、环境优美、秩序文明的要求，实行规范化管理，重点做好以下工作：

　　解决开发建设遗留问题。市住房和城乡建设局、城乡规划管理局等相关部门，要按照规划设计和施工标准，对住宅小区逐个检查，建立档案，督促开发建设单位解决小区存在问题。未按原规划设计要求建设配套设施的，要补建到位，所需费用由原开发单位承担;开发建设单位保修期内的工程质量问题，由开发建设单位负责及时维修，原则上在20**年年底前，维修责任要全部落实到责任单位和个人，维修及时率确保在90%以上。保修期外的房屋维修工作,要依据原建设部和财政部联合下发的《住宅专项维修资金管理办法》(165号令)的相关规定办理,未缴存住宅专项维修资金的住宅小区,由社区居委会动员业主缴存,或者采用一事一议的方式,通过业主集资方式解决共用部位或共用设施设备的维护和维修费用。

　　明确小区供暖、供气、供电、供水、供热等配套设施、设备权属。市住房和城乡建设局牵头，相关职能部门配合，按照有关法律法规的规定和要求，对住宅小区相关配套设施、设备进行产权认定。确保产权清晰、管理责任清晰。

　　实施规范的物业管理。通过培训、监督检查等方式，提高物业企业服务综合素质，改进服务水平，实施质价相符的物业服务收费。改进物业服务企业与业主的沟通、交流渠道，物业企业要定期听取业主意见，积极主动改进工作，减少物业服务纠纷。

　　2.无主管楼院(小区)：按照《济源市人民政府关于加强无主管楼院(小区)物业管理工作的通知》(济政办〔20**〕33号)有关要求和标准，由所在街道办事处牵头，认真做好物业服务管理工作的落实。

　　(三)落实国家法律、法规，严格规范小区物业管理

　　1.规范住宅小区前期物业服务管理。按照“建管分离”的要求，从物业项目的前期管理入手，切实规范物业管理行为。对新建住宅小区项目，严格按照建设部《关于印发<前期物业管理招标投标管理暂行办法>的通知》(建住房〔20**〕130号)的规定，落实前期物业招投标制度。由房地产管理部门指导、监督开发建设单位通过招投标方式选聘前期物业服务企业。选聘的物业服务企业应与由开发建设单位签订《前期物业服务合同》，实施前期物业服务管理。通过招投标方式选择物业管理企业的，物业建设单位应当在取得预售许可证之前完成物业管理招标投标工作。业主大会成立后，可按规定重新选聘物业管理企业，新选聘或续聘的物业服务企业应与业主委员会签订正式的《物业服务合同》，实施物业服务管理。开发建设单位未按照规定选聘前期物业管理企业的，由市住建部门依照《物业管理条例》的规定责令限期改正，予以警告，可以并处10万元以下的罚款。

　　依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定，积极落实住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收制度，在综合验收中要对物业管理落实情况进行重点核验把关，杜绝或减少开发环节遗留问题。

　　严格落实物业管理配套设施的建设、使用和管理。开发建设单位要按相关规定配置必要的业管理用房，物业管理用房达不到规定的配套标准和相关的建设设计要求的，由住建部门依照《物业管理条例》的规定，责令限期改正，给予警告，并处10万元以上50万元以下的罚款。物业管理用房的产权属全体业主所有，要按照国家法律法规规定的用途使用。

　　2.加强业主委员会建设。按照国务院《物业管理条例》的要求，落实《业主大会和业主委员会指导规则》，进一步明确业主委员会、业主大会和业主的责任、权利和义务，完善业主、业主大会及业主委员会的行为规范。各街道办事处、市民政局、住房和城乡建设局要组织社区对已成立业主委员会的住宅小区进行规范，对符合条件但未建立业主委员会的住宅小区，要抓紧组建;业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保各项工作正常运转。实行自治管理的住宅小区，社区要组建由社区干部、包片民警和业主代表组成的小区管理委员会，加强相关管理。积极探索和改进业主自治管理的模式与方法，促进业主大会、业主委员会自我教育、自我管理、自我服务、自我监督，尊重小区业主的知情权、参与权与决策权，提高社区居民理性维权、依法自治的能力和自觉性。

　　3.建立健全物业服务企业进入和退出机制。物业企业进驻住宅小区服务管理，必须按照法律法规规定的方式和程序，由开发建设单位或业主委员会在公平、公正、公开的情况下，选择适合的物业服务企业。开发建设单位应通过招投标选聘物业服务企业，并签订《前期物业服务合同》，业主委员会应与业主大会选聘的物业服务企业进行充分协商，签订《物业服务合同》，并认真完成物业项目和物业资料的承接查验工作，确保物业服务企业能够全面正常地开展住宅小区的物业服务管理工作。

　　前期物业服务合同或物业服务合同期满，物业服务企业应在期满前三个月书面告知开发建设单位或业主委员会，并同时告知所在街道、社区和市住房和城乡建设局，在街道和社区的指导下及时召开业主大会续聘或选聘物业服务企业，在原物业服务合同期满前签订新的物业服务合同。

　　《前期物业服务合同》或《物业服务合同》期限未届满前，物业服务企业或业主委员会要求提前解除合同的，应在拟解除合同之日前三个月，将解除合同的原因、物业服务企业退出时间、同意承担的违约责任以书面形式告知对方，征得对方同意，并同时告知所在街道、社区和市住房和城乡建设局。未经业主大会表决通过，物业服务企业不得提前解除合同，自行退出、停止服务。物业服务企业擅自退出的，按照《前期物业服务合同》或《物业服务合同》的相关约定，承担相应的违约责任。

　　4.强化物业服务企业管理。严格规范物业服务企业经营行为。对无资质、无独立法人资格或未经审批收取物业服务费的行为进行清理规范;对违反规定，不具备资格、不按规定实施物业服务管理的行为，依法进行查处。严格物业招投标制度。积极引入市场竞争机制，从20**年开始，房地产开发企业建设的住宅小区，必须严格执行原建设部《前期物业管理招标投标管理暂行规定》，落实前期物业招投标工作。鼓励外地物业服务企业进入我市物业服务管理市场，加快培育一批基础好、发展潜力大的龙头物业服务企业。加强物业服务企业培训工作，市物业管理部门要积极开展物业服务从业人员的业务培训，大力推行物业从业人员持证上岗制度，鼓励物业服务企业为业主及其他组织提供有偿服务项目，扩大服务范围，提高行业整体水平。

　　5.建立健全物业服务收费标准和维修资金管理制度。修订出台我市物业服务收费政府指导价标准。由市发展和改革委员会和市住房和城乡建设局结合我市实际，认真研究制定济源市物业服务等级标准和物业服务收费标准，明确物业服务收费的原则、收费管理形式和服务费用构成，加快建立“质价相符、等级自选”的菜单式收费机制，确保年底前公布实施。

　　建立物业服务收费公示制度。在全市住宅小区建立物业服务收费公示板，将物业服务收费项目和服务等级标准向小区业主公开，充分发挥业主的监督作用，让业主明明白白消费，并有效促进物业服务企业提高服务质量。

　　加强住宅维修资金的使用和管理。按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，完善专项资金收取、移交、使用、账户设置、监督管理的具体程序，确保专项维修资金合理使用。同时，要进一步加强维修资金的收缴工作，在加大对业主宣传力度的同时，依照原建设部《住宅专项维修资

　　金管理办法》(建设部令第165号)的规定，落实房地产企业责任，确保维修资金及时收缴到位。

　　6.尝试建立物业服务失信惩戒制度。对不能履行合同约定提供服务、存在违法违规经营行为的物业企业，经小区业主委员会提议、社区居委会和市房管部门认可，计入企业诚信不良档案、取消其年度评先资格。造成严重后果的，一定期限内取消或永久取消其在我市物业服务市场的竞标资格。对不依照物业服务合同的约定按期缴纳物业服务费的业主，要由业主委员会督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。人民法院终审判决认定支持物业服务企业起诉事由的，经物业企业申请、社区居委会和市房管部门认可，可纳入业主个人诚信记录。条件成熟后，相关记录可提供金融等部门参考。

　　(四)保障措施

　　1.强化组织领导。物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大，是一项复杂的社会系统工程。要切实加强领导，健全机构，完善措施，扎实推进。要把物业管理工作列为全市目标绩效考核重要内容，落实责任，明确任务，将工作细化分解到基层，加快建立一级抓一级、层层抓落实的组织体系和工作体系，为社区物业管理工作提供有力保障。

　　2.加强舆论宣传。各街道办事处和有关部门要积极组织开展以贯彻《物业管理条例》等法律法规为主题的宣传活动，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，化解物业服务纠纷，努力形成“共建共管、团结和谐”的良好氛围。各有关部门、物业服务企业和街道办事处、社区居委会要通力合作，密切配合，切实抓好宣传教育落实工作，进一步加深广大市民对物业服务管理工作的理解和支持。各新闻媒体要充分发挥舆论导向作用，广泛宣传加强物业管理工作的重要意义和有关政策法规，在对物业企业服务质量严格监督的同时，对个别业主车辆乱停乱放、毁绿搭违、恶意欠缴物业费等不文明行为也要坚决予以曝光，为全市物业管理工作营造良好的舆论氛围。物业管理主管部门要组织开展物业服务优秀住宅小区的评选活动，树立榜样，起到以点带面、典型引路的作用，促进全市物业管理工作快速发展。

　　3.搞好督导检查。各街道办事处要结合当地实际情况，抓紧制定本辖区物业管理工作计划，加强对物业管理工作的组织协调和监督检查，对工作情况实行定期调度，推动工作落实。物业管理主管部门要将日常检查与年度考评相结合，科学评定物业服务企业的服务管理业绩;要建立健全物业投诉责任机制，及时查处物业服务管理中的不规范行为，切实保障业主合法权益。相关单位要逐级签订责任状，建立物业管理工作目标考核制度，完善市、街道、社区三级考核机制，切实调动起各方面的工作积极性。最终实现行业功能逐步健全，管理机制效用明显，政策法规成型配套，物业管理规范有序，诚信服务品质优良，人居环境舒适和谐的良好局面。

　　附件：物业管理联席会议成员单位职责

　　20**年4月15日

　　附件

　　物业管理联席会议成员单位职责

　　1.市住房和城乡建设局：开展开发企业专项治理行动，督促开发企业搞好物管用房的配套建设，竣工验收备案前的物业承接查验等工作;配合物价部门对物业服务违规收费行为进行查处;配合社区指导逾期未换届的业主大会进行换届工作;对物业管理活动中的违法行为进行查处。

　　2.市发展和改革委员会：适时调整物业收费标准。对物业服务收费行为加强监督检查，查处违规收费行为，及时处理物业服务收费相关投诉，依法维护物业管理相关当事人的合法权益。

　　3.市民政局：负责小区业主委员会的管理和业务指导，协调社区居委会与业主委员会之间的关系。

　　4.街道办事处：加强对辖区内物业管理工作的领导，指导社区居委会全面完成辖区内住宅小区业主委员会组建工作，引进正规物业企业进驻小区管理，依法监督社区居委会、业主委员会和物业服务企业开展工作。组织完成辖区内无主管楼院(小区)的整治改造工作。

　　5.社区：对物业服务企业的服务行为进行日常监督，对其违规行为及时督促纠正，组织住宅小区(含无主管楼院、无主管小区)成立业主委员会，并对业主委员会的日常工作给予指导。对专业物业企业管理、后勤式物业管理、社区代管物业管理、业主自治物业管理等形式的物业管理活动进行指导和监督，充分发挥业主的自治作用，逐步形成业主自我管理、自我教育、自我服务的新型管理模式，为和谐社区建设奠定基础。

　　6.市城乡规划管理局：切实加强住宅小区规划监管。在住宅小区项目审批阶段，要明确建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量、红线退让要求和地下管线走向，绿化要求以及其他控制事项。在项目建设阶段，应对小区规划建设工程进行监督检查、竣工验收，保证小区建设工程严格按照项目规划要求建设。规划验收合格后，小区建筑方可交付使用。在日常小区管理过程中，要充分发挥执法职能，定期清查住宅小区违反建设工程规划许可擅自变更规划行为。查处物业小区改变用地性质私搭乱建、破坏绿化改种蔬菜、临街建筑物高空坠物、乱扯乱挂等有碍市容的行为。妥善处理违反规划引发的物业投诉纠纷。

　　7.市工商局：对住宅小区物业服务合同进行审查，依法保护消费者合法权益。依据法律、行政法规规定审慎核发营业执照。对开发商前期销售房屋时发布的虚假广告和承诺进行清理整顿，防止因虚假广告和承诺未兑现给物业管理带来新的矛盾，特别是对有购房减免、赠送物业服务管理费用而损害其他业主利益的违规广告不予审批。

　　8.市公安局：做好住宅小区技防工作(电子监控)，定期、不定期开展住宅小区安全排查工作，组织物业保安进行培训，指导物业服务企业做好安全防范工作，及时处理小区治安案件纠纷，建立公安机关与物业服务企业联动防范机制。

　　9.市环境保护局：对申请在住宅小区从事餐饮、娱乐、旅馆等经营活动的，要全面评估该经营活动对小区环境卫生、噪声、油烟等影响，负责对物业管理区域内的噪声污染、粉尘污染、油烟污染等环境污染行为，依法查处，限期整改。

　　10.市公安消防支队：负责对物业小区开展经常性的消防安全检查，督促和指导小区物业服务企业落实各项消防安全措施。要加大消防执法和处罚力度，依法严厉查处破坏小区公共消防设施的单位和个人。

　　11.市质量技术监督局：加强对电梯安装、维修、日常维护、保养、改造、使用、检验检测、监察等工作环节的监管;对重点区域开展监督检查，督促电梯使用管理单位和维保单位切实履行职责。

　　12.市财政局：负责物业管理提升行动中财政奖补资金的落实，督促其他渠道资金落实到位，监管相关资金的使用。

　　13.供水、供电、供气、供热等管理单位：要做好水、电、气、暖的供应和管理工作，认真落实《物业管理条例》第四十五条和第五十二条的相关规定，逐步实施收费到户，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。

篇4：抚州市加强住宅小区物业管理工作的实施意见（2013年）

　　抚州市人民政府关于加强住宅小区物业管理工作的实施意见

　　抚府发〔20**〕31号

　　各县(区)人民政府、抚州高新技术产业园区管委会，市政府有关部门：

　　为进一步规范我市住宅小区物业管理秩序，提升物业服务水平，维护业主合法权益，改善住宅小区生活环境，根据《江西省物业管理条例》(以下简称《条例》)有关规定，结合我市实际，经市政府第26次常务会议研究，提出以下实施意见。

　　一、切实强化行政监管

　　(一)严把物业管理用房落实关。规划部门在审查建设工程规划方案时，应确定物业管理用房的位置和面积。物业管理用房面积按照物业总建筑面积2‰标准配置，原则上最低配置面积不少于120平方米(3万平方米以下的不低于60平方米)，其中业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，面积不少于20平方米。物业管理用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备通风、采光条件和水、电使用功能。未配置电梯的物业，物业管理用房所在楼层不得高于四层。建设单位应当在房屋预售时公布物业管理用房的位置和面积。

　　(二)严把新建项目停车位配置比例关。规划部门应从严审核住宅小区停车位配置比例，新建住宅小区按每户不低于1个泊位的比例配建机动车停车位;按每户不低于2个车位的比例配建自行车(助力车)停车场。鼓励建设单位多建停车位。

　　(三)严把前期物业管理招投标关。住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理;投标人少于三个的，经物业所在地的市、县(区)房管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　(四)严把物业项目承接验收关。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向前期物业服务企业移交物业管理用房和下列资料：

　　1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　2.设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料;

　　3.物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　4.物业管理所必须的其他材料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。开发建设单位、物业服务企业未按照上述程序办理交接手续的，房管部门应按照相关规定责令限期改正。

　　(五)严把物业服务企业准入退出关。物业服务企业应取得营业执照和资质证书，并按相应资质等级承接物业服务业务，不得将资质证书转让、出租、转借。非注册地承接物业服务项目的企业，应向物业所在地的市、县(区)房管部门备案。物业服务企业退出物业管理项目的，应提前三个月将退出原因、退出时间以书面形式及时告知辖区房管部门、街道(乡、镇)和业主委员会，同时在物业管理区域内向业主公告，并就退出事项与业主委员会协商。物业服务企业如存在擅自退出、降低服务等级标准、未按物业服务合同约定履行义务、管理不善、群众意见大、考核不合格等情形，将作为不良记录存入其信用档案。对后果严重的，按照《条例》有关规定进行罚款或降低资质等级、吊销资质证书。

　　二、建立长效保障机制

　　(六)建立前期物业服务开办费和物业服务履约保证金制度。前期物业服务开办费由建设单位向物业服务企业支付，专项用于物业服务企业在业主办理入住手续前的开支，包括：项目物业管理所需办公用品、器材、工具等固定资产的购置和员工工资、福利等。具体支付标准、k8凯发会员登录的支付方式和支付时间，根据前期物业服务合同约定。物业服务企业签定物业服务合同后，在办理物业承接验收15日前，按照合同约定的物业服务费用年度总额的5%，将保证金交存于物业服务合同约定的共管账户，保证金存储期限与物业服务合同履行期限一致。

　　(七)建立新建住宅物业质量保修金制度。根据《条例》第三十八条规定，按照物业建筑安装总造价2%的标准，结合本地实际确定公布新建住宅物业质量保修金交存标准(折算成每平方米面积标准)，建立新建住宅物业质量保修金制度，保障物业正常维修和使用，维护业主的合法权益。建设单位在办理新建住宅权属初始登记时，应当提供专户银行出具的物业质量保修金全额交存证明。市、县(区)房管部门应当设立专门的资金管理机构，指定专户管理银行，开设物业质量保修金专门账户，负责本行政区域内新建住宅物业质量保修金的收存、核算、退还等工作。

　　(八)建立新建物业首次业主大会筹备金制度。首次业主大会筹备资金由建设单位承担。建设单位在物业竣工验收合格，申请不动产权属初始登记前，根据项目建筑规模，按每户20元标准(最低不少于1万元，最高不超过3万元)归集首次业主大会筹备金。房管部门指定专户管理银行，开设首次业主大会筹备金专门账户。在召开首次业主大会条件成熟时，由项目所在地街道(乡、镇)向房管部门申请拨付。首次业

　　主大会会议结束后，尚有剩余的，由业主大会决定用途。

　　(九)规范召开首次业主大会的程序。住宅小区房屋出售并交付的建筑物总面积达到50%以上的，建设单位应当在30日内向物业所在地的街道(乡、镇)提出召开首次业主大会的书面报告，街道(乡、镇)应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的60日内，会同物业所在地的市、县(区)房管部门组建业主大会筹备组(以下简称筹备组)，按有关规定组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会，引导小区业主自我管理、自我教育、自我约束和自我服务。各县(区)人民政府要把筹备成立首次业主大会、选举业主委员会工作纳入到街道(乡、镇)、社区居委会年度目标管理考核。街道(乡、镇)要设立相应的物业管理机构，落实人员和经费。业主委员会应当自选举产生之日起30日内向物业所在地的房管部门、街道(乡、镇)及社区备案。

　　(十)完善物业服务收费体系。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，由市、县(区)价格主管部门会同同级房管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，适时制定相应的基准价和浮动幅度，并向社会公布。实行市场调节价的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业应按照市、县(区)价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显着位置公示收费标准和项目。

　　(十一)完善物业管理服务费收缴监管措施。业主办理房屋产权转移及抵押登记时，房屋出售人或抵押人应出具已交清物业服务费的证明，否则产权登记部门不予办理房屋产权转移和抵押登记。对欠交物业服务费的诉讼案件，可由辖区政府协调法院及时立案、快速裁决。

　　(十二)加强对无物业服务老旧住宅小区的管理。首次业主大会筹备金由同级财政部门拨付到街道(乡、镇)，拨付标准参照本意见第8条。具备物业管理条件的，街道(乡、镇)、社区要引导业主大会引进专业的物业服务企业对小区进行管理和服务。尚不具备物业管理条件的，引导业主自治管理物业或由社区实行准物业管理，提供公共区域保洁、绿化和共用设施设备的养护维修等基本服务，服务费用由全体业主承担。对属于单位宿舍类的老旧住宅小区，由所属单位负责做好相关准物业管理。

　　三、提升企业服务水平

　　(十三)健全物业服务企业考核体系。制定物业服务企业考核办法，每年由房管、规划、城管、街道(乡、镇)等单位共同组织对物业服务企业进行考评，考核分值低于80分的，对该企业提出书面警告，责令限期整改，整改期间取消该企业参评市级、省级及全国优秀(示范)项目的资格;考核分值低于70分的，由房管部门约谈该企业的法定代表人，一年内暂停该企业资质升级，同时责令限期整改，整改期间该企业不得承接新的物业服务项目;考核分值低于60分的，由房管部门依法降低资质等级，并责令退出住宅小区管理。

　　(十四)规范物业服务企业服务行为。物业服务企业应根据企业的服务评定等级和资质等级，按照国家规定承接物业服务业务，并配备相应的技术人员持证上岗;应积极配合街道(乡、镇)、社区召开业主大会，成立业主委员会;应协助业主委员会向物业所在地的房管部门、街道(乡、镇)及社区备案;应按照物业服务合同约定，做好共用部位和相关场地的保洁，保障车辆停放、防火、防盗等公共设施设备的正常运转，做好“门前三包”等工作;应及时制止住宅小区内违法违规行为，配合有关部门做好查处工作;应及时将每年的财务收支情况向住宅小区业主公示;应自签订物业服务合同之日起10日内，向物业所在地的房管部门备案;应在物业服务合同终止时，向业主委员会移交有关资料和财物。

　　(十五)提升从业人员整体素质。从严执行物业服务企业从业人员持证上岗制度。加大中高级管理人员培训力度，完善新从业管理人员岗前培训制度。由房管部门会同物业行业协会加强分类培训，采用定期、轮训等方式对物业服务企业从业人员进行物业法律、法规、政策和业务知识培训，全面提高物业管理服务水平。

　　(十六)强化行业协会自律作用。加强物业行业协会对行业的约束能力，通过参与物业管理项目评优和项目经理培训等工作，增强行业协会的影响力。通过房管部门和行业协会联动，推行物业服务企业信用分等定级制度，建立物业管理信用档案和诚信体系，量化诚信考核指标，鼓励诚信经营，努力营造公平、守诺、服务至上的市场环境。

　　四、形成齐抓共管合力

　　(十七)建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由房管部门会同街道(乡、镇)召集，规划、建设、城管、公安等部门以及社区(村)、物业服务企业、业主委员会或业主等各方代表参加。主要协调解决业主委员会履职、业主委员会换届、物业服务合同履行以及物业服务企业变更交接过程中出现的重大问题。

　　(十八)明确相关部门职责。

　　1.房管部门：负责同级物业管理工作的指导、监督和管理;负责拟定物业管理发展规划、发展目标及工作思路，制定相关配套政策;负责新建住宅物业质量保修金交存、使用、退还、监督管理;会同街道(乡、镇)、社区指导召开业主大会和组建业主委员会;对物业服务企业的服务标准、内容、质量进行等级评定、考核;会同物价部门共同制定物业服务收费标准;负责物业服务企业资质等级的初审、审定和管理;负责调解物业管理纠纷。

　　2.建设部门：负责住宅小区房屋竣工验收工作;调查、处理房屋质量投诉;依法依规查处未按建筑技术规范施工而造成的房屋工程质量问题。

　　3.规划部门：负责审查住宅

　　小区公共服务设施规划，并督促建设单位按照规划设计要求，建成生活购物、医疗卫生、文化体育、环卫、物业管理、社区服务及幼儿园等公共服务设施;在核发建设工程规划许可证时，明确物业管理用房的具体位置和面积;查处住宅小区乱搭乱建违章建设和擅自改变房屋使用性质的违法行为，在不影响其他居民用水用电的情况下，必要时对违法当事人可以采取断电断水措施或通知供电、供水企业对违法施工现场停电、停水。

　　4.城管部门：负责住宅小区内公共道路、雨污水管网的验收，以及对接市政公用管网的审批;监督住宅小区垃圾及时转运;根据物业服务企业或业主的投诉，依法查处小区内违反市政、市容、绿化、环境卫生、乱设摊点、乱设墙体(户外)广告、养禽种菜等行为;根据环保部门的书面函告和鉴定意见，依法查处小区内违反环境保护法规的违法行为;根据人防部门的书面函告和鉴定意见，依法查处小区内违反防空法的行为。

　　5.公安(交警、消防)部门：负责新建住宅小区视频监控系统、门禁系统等安全防范设施的设计审查;参与住宅小区房屋竣工验收，负责指导物业管理区域内的安全防范工作，指导建设单位落实人防、技防、物防等安全防范设施建设;负责指导、支持业主委员会和物业服务企业落实各项治安管理措施，做好防盗、防火、防交通事故工作;消除治安隐患，及时查处治安案件;定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施及占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散等违法违规行为。

　　6.物价部门：与房管部门共同制定物业服务收费标准，对物业服务活动中的各项收费进行管理和检查;受理物业服务收费投诉，依法依规查处违反规定的收费行为;协调解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。

　　7.工商部门：负责物业服务企业注册登记审查;对擅自将居住用房改变为非居住用房从事经营活动的，不予核准登记;负责依法查处物业管理区域内无照经营和违法广告行为。

　　8.气象部门：负责物业管理区域内防雷装置安全监察;督促使用单位做好防雷装置的定期检测;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理物业管理区域内的防雷装置以及气象特种设备事故。

　　9.人防部门：负责对物业管理区域内的人民防空工程维护管理和使用情况进行监督检查，配合相关部门查处擅自占用、转让、抵押、租赁人防工程及改变人防工程主体结构等违法违规行为。

　　10.质量监督部门：负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察。督促使用单位做好特种设备的注册登记、定期检验、维护保养;监督作业人员持证上岗;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理物业管理区域内的特种设备事故。

　　11.环保部门：负责依法审批物业管理区域及周边建设项目环境影响评价文件;负责环境保护设施竣工验收;对违反环保法律法规的行为进行查处。

　　在物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等企业，应当向最终用户提供装表到户、收费到户的服务，为住宅小区居民生活提供便利。

　　(十九)明确各县(区)人民政府职责。加强对物业管理工作的组织领导，全面落实各项物业管理政策措施;进一步建立健全县(区)、街道(乡、镇)、社区三级物业管理工作体系，明确相关部门、街道(乡、镇)、社区的管理职责，并纳入年终目标考评;为街道(乡、镇)、社区开展物业管理工作提供必要的工作条件。

　　(二十)明确街道(乡、镇)、社区职责。街道(乡、镇)牵头组建辖区内住宅小区业主大会筹备组，按有关规定组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会;指导、监督业主委员会及物业服务企业的日常活动;参与对物业服务企业考核检查;协调处理辖区内物业管理方面的纠纷和信访问题;引导无物业管理的住宅小区实施物业管理。

　　五、营造全民参与氛围

　　(二十一)认真宣传贯彻好《条例》。各地、各部门要结合实际对学习、宣传、贯彻《条例》作出具体部署，充分利用报刊、广播、电视、网络等新闻媒体，采取多种形式广泛宣传。宣传部门要加强对物业管理相关报道的监督、协调和管理工作，通过物业管理政策法规进社区、进住宅小区，增强广大业主的物业服务消费意识，帮助业主了解物业管理活动中各方的责、权、利，树立花钱买服务、物业保值增值等物业消费理念，依法有序参与物业管理活动，为《条例》顺利施行创造良好社会氛围。

篇5：吉安市中心城区加强住宅小区物业管理工作实施意见的通知

　　吉安市中心城区进一步加强住宅小区物业管理工作实施意见的通知

　　吉安市人民政府办公室关于印发市中心城区进一步加强住宅小区物业管理工作实施意见的通知

　　吉府办发〔20**〕10号

　　按照“铺平群众出行路，点亮百姓门前灯，净化居民小环境，清理社区下水道，贯通城区排污管，连上沿街绿化带，平安社区大家创”的总体要求，通过加强对新建住宅小区的规划、建设、管理以及实施对老旧住宅小区的综合治理改造，实现两年内市中心城区物业管理工作达到“三个百分之百”目标，即新建小区物业管理覆盖率达到100%，老小区通过综合改造物业管理覆盖率达到100%，业主委员会成立率达到100%。

　　三、工作内容

　　(一)加强对新建住宅小区的管理。

　　1.加大小区停车位配置比例，解决停车难问题。从规划抓起，加大小区停车位配置比例，中心城区新区新建住宅小区按1.0-1.5泊位/户、旧城区新建住宅小区按0.6-0.8泊位/户、公共建筑按0.6-0.8/100㎡的比例配建停车位，从根本上解决停车难的问题。

　　2.鼓励开发企业开发建设商业车位、车库。行业主管部门要为商业车位、车库办理权属登记，保障业主合法权益，调动开发企业和业主结建停车位的积极性。

　　3.强化物业服务设施设备配置标准。今后所有新建小区必须按照相关部门提出的技术标准要求将视频监控、单元门、电梯门一卡通管理系统纳入到项目规划当中，在办理《商品房预售许可证》时报房管部门备案，与房屋主体同步规划、同步设计、同步施工、同步交付使用，并列为物业承接查验的内容。

　　4.实施物业质量保修金制度。依据新出台的《江西省物业管理条例》，市中心城区新建小区开发建设单位在办理不动产权初始登记时，按照物业建筑安装总造价的百分之一至百分之三的比例交存物业质量保修金。

　　5.全面实行房地产开发项目交付使用制度和新建商品房物业承接查验制度。

　　(1)新建小区房屋在交付使用前，由物业服务企业和开发建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收，并将查验结果报市房管局备案。

　　(2)未通过物业承接查验的开发项目，房地产主管部门不得为该项目办理预售资金监管终止手续;同时，依照房地产开发企业资质管理相关规定，暂停办理该项目房地产开发企业资质转正、升级等手续。

　　(二)加强对近年来已建成使用小区的管理。

　　1.调整小区规划，开发小区停车位。业主委员会(业主)在征得规划主管部门同意的前提下，要积极开发小区停车位，满足业主停车需要。同时，督促开发建设单位在取得《人防工程平时使用许可证》后，将人防工程用于停车位，增加小区停车位数量。

　　2.多种渠道筹集资金，对小区缺失或损坏的监控系统进行新建或改造。建设单位与物业服务企业对监控系统使用和维护有合同约定的，按照约定执行;没有约定的，在征得业主同意后，在住宅专项维修资金中解决;没有归集维修资金的，按照建设单位解决一块、受益业主承担一块，社会筹集一块的原则予以新建或改造。

　　3.加强对物业公司的监管，提升物业服务水平。

　　(1)依据《江西省物业服务企业信用信息管理暂行办法》的规定，每季度对物业服务企业进行考核排名，考核分值低于80分的，对该企业提出书面警告，责令限期整改，整改期间取消该企业参评市级、省级及全国优秀(示范)项目的资格。低于70分的，由房地产主管部门约谈该企业的法定代表人，一年内该企业资质不得升级，并降低物业收费标准，同时责令限期整改，整改期间该企业不得承接新的物业服务项目。低于60分的，由房地产主管部门依法降低资质等级或吊销资质，并责令退出小区管理。

　　(2)住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

　　(3)物业服务企业未按规定进行物业承接查验的，由房地产主管部门责令限期整改;逾期仍未改正的，将作为不良经营行为计入物业服务企业信用档案，作为企业资质延续、核定等级的依据;同时由房地产行业主管部门依据《物业管理条例》的规定予以处罚。

　　(4)积极引进国内知名物业企业，努力培养高资质等级本土物业企业，提升服务理念，拓展服务范围，提高服务质量。

　　(5)采取多种途径提高从业人员持证上岗率，提高物业从业人员整体素质，提升物业服务水平。

　　(6)推进物业管理行业协会的发展，提升行业职业道德水平，强化行业自律。

　　4.发挥好业主委员会的作用，引导小区业主自我管理、自我约束和自我服务。

　　(1)要把建立业主委员会机构纳入到街道办事处、社区居委会年度目标管理考核。各街道、社区居委会要依据《吉安市物业管理办法》，积极组织小区业主召开业主大会，选举产生业主委员会，努力扩大业主委员会的覆盖面。

　　(2)要帮助解决业主大会和业主委员会的活动经费和成员报酬问题，为业主委员会的正常运行提供物质保障。

　　5.破解物业管理服务费收缴难问题。

　　(1)按照新的《江西省物业管理条例》规定，业主在房屋办理产权转移时，除合同另有约定外，房屋出售人应当向买受人出具已交清物业管理费的证明。

　　(2)倡导机关事业单位工作人员争当表率，按时缴纳物业服务费;适当优惠困难家庭物业服务费，减轻困难家庭经济负担。

　　(3)市中心城区实行物业服务费和水费统一收缴。

　　(三)加强对无物业服务的老住宅小区管理。

　　1.加快老住宅小区的改造进程。吉州区、青原区政府、庐陵新区管委会要按照成熟一个片区、改造一个片区、逐步完善的原则，打破原有单位、院落界限，搞好规模改造，把监控、门禁系统、停车位改建纳入到小街小巷综合治理改造范围，争取两年内全面完成老住宅小区的改造任务。

　　2.建立健全管理体制。老住宅小区物业管理要坚持以人为本，按照“区政府负责、部门协调、街道办事处组织和社区居委会落实”的原则，建立“条块结合，以块为主，统一管理”的管理体制。

　　3.引进专业物业服务企业。积极引导改造好的老住宅小区吸引物业管理公司进场服务，对小区物业进行专业化管理。物业企业自行改造的，市财政按一定的标准进行一次性补贴。同时，对进驻拆迁安置房、保障性住房小区的物业企业，由市财政按一定标准给予补贴。

　　4.督促业主交纳物业服务费。实施简易物业管理的小区，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。

　　5.创建“两站一中心”简易物业服务模式。即对尚不具备专业化物业管理条件的老住宅小区，由街道办成立物业管理服务中心、物业管理维修站、物业管理纠纷调解站，统一解决辖区内物业服务问题。

　　四、工作职责

　　根据新出台的《江西省物业管理条例》要求，各相关部门职责分工如下。

　　房管部门：负责对业主大会和业主委员会的业务指导;对物业服务企业的资质、服务质量的监督管理，物业服务的招投标、物业服务合同的签订、收费的监督管理;专项维修资金和住宅物业质量保修金的交存、使用的监督管理;受理、处理对物业服务企业和从业人员的投诉以及物业使用和维护的监督管理。

　　规划建设部门：负责住宅小区区域的划定和物业管理用房及配套设施的规划，并督促其落实到位;监督小区物业的建筑质量;竣工验收之前项目改变建筑外立面和搭建建(构)筑物的审批，并查处擅自改变建设工程规划许可证内容的违法建设行为;及时处理关于房屋质量方面的投诉;指导小区绿化管理，制定小区绿化的具体量化标准，以及小区绿化的相关审批，处理绿化质量方面的投诉，协助城管部门查处擅自占用、破坏绿地等违法违规行为。

　　城管部门：负责行使物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面法律、法规、规章规定的违法违规行为的行政处罚权，以及工商、环保、规划等部门划转给城管的执法职能;依法查处住宅小区内违规建设、乱设摊点经营、乱设墙体(户外)广告、占用公共部位、破坏绿地等违法违规行为;受理有关违法行为投诉并及时作出处理;督促新建小区垃圾中转站按要求建设到位;小区生活垃圾进入垃圾中转站后的转运工作。居民应交纳的城市生活垃圾处理费，可以委托自来水公司代收。

　　公安(交警、消防)部门：负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业管理企业落实各项治安管理措施，督促物业管理企业做好治安协助工作;指导物业管理企业划分停车位及制定在物业管理区域内合理的行车路线，会同城管、规划等部门在物业管理区域外城市次干道上划定临时停车位;对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车(化学品车)的行为采取强制措施，予以拖离;定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

　　工商部门：负责查处物业管理区域内非法广告行为和无照经营、异地设立经营(办公)场所行为，对利用住宅或车棚(库)作经营(办公)等场所的，未经规划审批不予核发营业执照。

　　物价部门：负责制定《物业服务收费管理办法》，核定物业管理和车辆停放的收费标准，并对其进行监督检查;协调业主(委员会)与物业服务企业在收费方面的矛盾。

　　环保部门：依法查处擅自开设餐饮，房屋装饰装修、加工等行业造成的噪声、油烟废气等污染行为。

　　气象、人防、质量技术监督、民政等部门要按照职能分工，依法做好物业管理的相关管理和服务工作。

　　五、强化举措

　　1.加大宣传力度，营造良好氛围。通过多种途径宣传实施物业管理的意义和作用，为推进物业管理创造良好的舆论环境。加大对街道干部、社区干部、业主委员会成员、物业服务人员、开发商的物业管理知识培训力度。街道、社区要树立物业管理是社区管理的一部分的观念，把提高居民有偿服务的意识和遵守社会公德宣传结合起来，通过宣传，增强业主在物业管理中履行义务的自觉性。

　　2.建立健全组织领导体系。市政府将物业管理工作纳入到对中心城区各区政府和管委会的年度目标管理考核。中心城区各区政府和管委会是物业管理工作监管的第一责任人，要根据辖区的规模和任务，明确相应的物业管理机构，落实人员和经费。各街道办事处要明确一名副主任分管物业管理工作。

　　3.建立健全社区管理网络。各街道办、社区要理顺物业管理与社区建设的关系，把物业管理纳入社区建设规划，积极配合、支持和参与到物业管理工作中，以物业服务推动社区服务。要拓展社区服务范围，逐步形成物业管理与社区建设良性互动的新机制。房管部门在建立诚信档案、办理物业服务企业资质年审时应当征求街道办事处及居民委员会的意见。

　　4.形成执法合力。物业管理涉及的规划、房屋质量、违章建筑拆除、治安防范、消防、环保等职能部门，要各司其职，密切配合，加强沟通协作，实现有效衔接，无缝监管。要加大对违法违规行为的综合执法，形成强大工作合力。要进一步完善物业管理纠纷调处工作机制，主动介入，加大力度，加快处理，增强预判性，发现苗头，及时消除隐患，共同建设管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人居和谐的现代化社区。

　　本实施意见由市房管局负责解释，自发布之日起实施，适用于市中心城区，各县(市、区)可参照执行。