2022物业管理行业趋势展望
2021年，虽然在整体宏观经济气候、房地产市场调控政策影响之下，物业企业在资本市场上表现不佳，但物业行业发展的基本逻辑和属性没有发生变化：物企通过fm设施服务、城市服务、公共服务等不断拓宽服务边界;基于社区和家庭场景的社区增值服务发展探索正如火如荼;物业领域的数字化变革开始起步......
鉴以往，知未来。为此，克而瑞物管推出了“年度盘点系列研究专题”，与物业同仁、各位读者一起探讨物业行业新的发展趋势。本期为“2022物业管理行业趋势展望”。
2021年，对于物业管理行业，是不平凡的一年。2022年，将是更具挑战的一年。城市化继续推进物业管理行业高速发展;资本化力量推动物企合纵连横、竞争更加激烈;提升内功与外延扩张并举，一维增长向多维出击发力;物业管理从大地产行业附属功能，到走向独立。前进与曲折从来都是发展路上的一体两面……浩浩荡荡行业格局重构，保守观望已难以维系，惟有明晰定位、坚定信心、戮力变革、笃定前行，去拥抱下一个行业的春天。
行业角色：更独立、与地产脱钩
物业管理行业从服务于房地产开发业务，走向独立化、市场化进程。房地产高速发展时期，多数物企成立源于地产开发自管项目需要，物企常被视为房企主营业务附属。物业管理源于地产开发，但与地产制造业属性及高速周转金融属性不同，物业管理本质上是服务性行业，其盈利增长来自于覆盖规模广度和关联拓展深度。随着物企大力拓展第三方项目、加大收并购力度，物管业务的独立行业属性和趋势，在存量时代将更加显现。根据2021中国物业服务企业综合实力500强调研数据显示，top500近半数管理面积(48.5%)来自于外拓第三方项目，头部企业占比更高(top5为63.13%)。
地产遭遇政策压力，也成为物企独立发展推手。2021下半年以来，在行业政策管控、信用债偿付压力种种挑战下，一些地产公司主动或被动出让物管公司、或减持物管公司股权。原有母公司持股比例下降、或脱离原关联公司，也成为未来增强物管公司独立性的推动力量。
物管行业龙头企业基本完成或即将完成独立资本化上市道路。去年随着地产行业调控，物业公司上市潮也回落。年底，随着万物云宣布上市计划，2022年1月7日龙湖官宣分拆上市，至此，排名前十的物企基本独立走向资本市场。由此物管巨头的市场竞争混战将更加激烈、由此带动对行业的整合将进一步加剧。
增长空间：存量改造是新发力点
过去十年，物业管理行业的整体管理面积年复合增长率达到9.33%，总营收年复合增长率达到16.61%，行业保持高速增长。未来，在增量供应和存量挖掘两大渠道支撑下，行业仍将延续快速增长趋势。一方面，未来每年仍有超过9亿平方米的房地产开发新竣工建筑面积，另一方面源于政策推进老旧小区改造、推动物业管理全覆盖。
2020年国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造指导意见》，计划到2025年，力争基本完成2000年底前建成的约21.9万个城镇老旧小区改造任务。2021年1~11月，全国新开工改造城镇老旧小区5.47万个。
十部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区，逐步实现物业管理全覆盖。以北京为例，2020年物业服务覆盖率约为64.1%，2022年1月6日，北京市政府工作报告中在“以绣花功夫治理城市”中提及：2021年已完成老旧小区改造177个、完成全市物业服务覆盖率超过95%。
各地下大力气推动存量老旧小区更新改造，并吸引社会资本进入这一领域。“劲松模式”、“首开经验”……，以愿景集团为代表，全国率先探索“微利可持续”的老旧小区改造市场化模式或成风向。在社区商业运营、公寓租赁、上下水改造、加装电梯、原地拆除重建、小微立体停车楼建设等诸多领域提供菜单式服务，满足老旧小区需求，在物管费收入之外开拓空间运营权收入。
收并购：动作更谨慎，融合是关键
头部物企将未来三到五年看作行业整合并购窗口期，将快速拓展规模视为第一要务。百强物企管理规模占全行业比例从2010年的7.8%提升至2020年的30.4%，市场占有率逐年提升。上市头部企业通过资本市场发行新股、可转换债等多种融资方式，手握现金、聚焦重点区域、在规模竞争赛道上积极领跑，进一步拉开与中小物企规模差距。例如，碧桂园服务2021年提出“五年千亿”营收，年复合增长率达到50%。2021年上半年新增合同管理面积中，55.7%来自于第三方外拓。
从2018年开启的物企收并购热潮，随着三年对赌协议的逐渐到期，结果将在未来1-2年逐渐显现。大举并购热潮中，有些并没能实现预期效果。从上市企业的收购公告可看到，后续并购除在财务、业绩等基本面设定要求外，还会设立管理面积对赌、人事任命、资产处理、股权激励方案等条款。收购企业动作更加谨慎，根据早期交易投后反馈，不断优化投资协议设定，以达到提升长期发展价值目标。
2022将是整合并购关键年，在规模增长基础上，并购后的整合和运营管理，是决定能否达到1 1>2的关键。融合背后是组织的融合、人员的融合。高度重视投后管理，发挥原有团队和优势。派驻核心管理人员，推进一体化管理。针对不同业态、体量，量身定制方案。以标准化管理、资源及品牌协同赋能第三方公司。在融合顺利推进的基础上，将被收购公司完全融入收购主体系，被收购公司核心成员进入收购公司管理层，担任区域、城市负责人分管业务，从而推动融合更深入。
国企并购拉开序幕，估值趋于理性
2022年，国企在并购市场或将有更多作为。国有企业在并购方面表现一直较为保守，这源于制度诸多“不灵活”之处。担心国有资产流失、利益输送等，给国企放手开展收并购带来掣肘。2021年底，招商积余接连收购南航物业和上航物业，这是其重组上市两年来首次并购。2022年1月5日晚间，华润万象生活公告以不高于10.6亿元人民币代价，拟买卖禹洲物业股权订立框架协议。一方面上市物企pe值缩水，拟上市物企较难获得投资人亲睐，另一方面，以华润万象生活为例，未来三年规模将近翻3倍，每年要完成将近1亿平米在管规模增速。在业绩增长压力和并购机会显现双重因素下，行业龙头国企或将在收并购领域采取更积极行动举措。
并购定价趋于理性，市场走向新均衡。2021下半年，资本市场物企估值下降，并购定价开始趋于理性，竞争性并购热潮出现降温。2022年，手中资金较为充裕的行业头部企业，将是并购市场主要参与买家，市场交易量或将持续活跃，而价格更加理性，并购市场走向新均衡。对于大型上市企业，已具备较成熟并购整合经验，并购专业型企业快速切入专业赛道，收购地域性企业快速推进跨区域拓展，收并购是扩张完善商业版图重要工具。
城市服务：升级迭代，提高城市浓度
从2020年龙头物企大举进入城市服务，到2021年环卫、国资平台也积极参与到城市服务市场竞争，2022年，各方在城市服务领域竞争继续加速，服务内容升级迭代。龙头物企布局城市服务不断深入并初见成效，雅生活服务、恒大物业、世茂服务大举收购环卫公司，碧桂园服务2021年上半年城市服务带来20.95亿元的收入，总收入占比18.12%，成为公司重要业务板块。环卫公司也在开始积极谋新谋变，升级“城市大管家”。拓宽营业范围，纳入河道、公园管理、垃圾运输、公厕管养、物业管理、停车场管理等城市公共空间服务。
做深城市浓度，通过规模效益降低成本。在城市服务赛道，万物云、碧桂园服务、保利物业等积极介入城市老旧小区管理业务，将零散老旧小区整合进行片区化、网格化管理，机械作业服务覆盖街区内市政道理和老旧小区的主干道路，实现降本增效。通过扩大管理服务面积，探索性价比更高方式，通过协同物业管理和社区治理，解决收费和利润的问题。例如万物云的“百城千街”计划，将“计量单位”从项目变成街道，增速要求在各板块中最快。
增值服务：模式局部跑通，政策落地助力
2022年，物企在社区增值领域探索将走向纵深。相关企业在增值服务细分赛道探索将初现成果。“社区经济”崛起，大型物企积极寻求在社区服务市场占有一席之地。领先物企聚焦专项领域，形成具备自身特色的社区增值服务业务线。碧桂园服务2021年中报发布形成到家服务、家装服务、社区传媒服务、本地生活服务、房地产经纪服务和园区空间服务六大业务。世茂服务孵化社区教育品牌“茂阅岛”、社区新生活平台“sunit世集”。绿城服务聚焦“一老一小一健康”，布局新零售。
增值服务每个领域都是全新的行业，物企通过合作互补、企业收购等多种方式探索，物企对相关专业公司的收购动作越来越频繁，例如世茂服务收购椿熙堂56.36%股权布局养老赛道。雅居乐服务与51家庭管家达成战略合作，互相借力展开家政服务全国化布局。新城悦收购江苏云柜快递柜业务。在一些专业领域自主孵化也将有所突破。例如绿城养老、托幼业务，先建立专业公司、专业体系服务外部市场，再联动回到企业服务社区。
国家对生活性服务业的政策大力支持，对养老、托幼等民生关注领域具体举措落地，例如养老、托幼等的场地支持，将极大降低运营成本，实现商业运营盈利可行，也将助力推动物企跑通社区服务模式。
商管物管融合，协同效应空间广阔
物管 商管融合成行业潮流。过去，同时具备商业运营 物业管理业务的公司数量有限，宝龙商业、合景优活、华润万象生活是典型代表。但自去年以来，多家房企商业运营正被纳入物管板块。2021年4月，碧桂园服务收购碧桂园4家商管子公司;5月，正荣服务8.9亿收购正荣商管99%股权;11月，融创服务公告斥资19亿元收购融创文旅旗下商业运营板块公司融乐时代。2022开年，龙湖集团重磅官宣打包物管加商管赴港交所上市。
商业运营纳入物管板块，是物业管理企业能力的扩展和升级。合并运营后，优秀的商管公司，将为物企集团带来更强盈利能力，助力企业在资本市场上获得更高估值。但同样是轻资产管理模式，商业运营业务有自身专业性和较高运营能力要求，也是对企业管理能力提升的考验。从长远趋势来看，联通多业态空间和消费场景，联通客户资源、产品体系、支付体系、消费数据，通过整合发挥协同效应是未来的方向、有巨大潜力可挖掘。
从pm到fm赛道角逐，构建全业态管理能力
2022年，物管企业将进一步加速切入fm领域。外企五大行通常有专门ifm设施设备管理部门，这源于其传统客户中的大型外资企业，例如google和microsoft，早已形成成熟的非主营业务外包供应商机制。国内企业，尤其以互联网企业如腾讯、滴滴为代表，也早已引入专业公司提供专业化服务。国内物企在公建、园区等领域业务实践中，发现企业需求，逐渐渗透入企业专业化服务市场。例如上实服务四大体系中专门的fm业务，卓越商企e fm设施设备管理平台等。随着国内大型企业专业化需求更加规范、外部服务诉求显著增长，fm领域将成为各大商办物企关注焦点。关注企业增值服务需求发展空间，角逐fm新赛道。
龙头物企构建各细分业态管理能力，以资金优势、收购等方式，快速切入商办、场馆、交通、医院、学校等各专业细分领域。同时，一些地产集团也将原先分散的物管业务模块，整合到统一的平台下。例如2021年12月世茂股份公告拟将所属的商业物业管理和设施设备管理业务以16.5亿元出售给世茂服务。对于在各细分领域深耕的小而美的专业物管企业，在未来市场拓展中，势必面临来自巨头更强劲的竞争。
统一管控平台，多元激励机制
伴随业务地理半径快速扩张，多元化业态支持需求，头部物企正建立起成熟统一的运营管控平台。通过服务标准化拆解、体系流程化建设、数字化平台支持，企业致力于打造决策链条更短、架构更扁平化、市场反应更敏捷的组织。例如碧桂园服务的阿米巴经营组织，以标准化体系支撑，构建数字化平台，通过合理的授权体系，让99.9%的经营性管控动作在一线完成。
部分上市物企正通过制订股权激励计划，凝聚核心团队力量，激发管理人员动力。2021年6月，融创服务采纳股份奖励计划，信托方式持有4.62亿股份，合资格人士包括集团主要管理人员、高级管理层、雇员及特别贡献的其他人士。7月，新城悦服务向13名员工授出770万购股权、7名员工授出230万奖励股份，并将奖励计划从已发行股本的1.25%提升至2%。9月，金科服务将2%上市募集资金约1.32亿元用于回购股份或设立激励计划。11月，保利物业向197名员工授予523万股份。未来，采取更多更灵活的激励机制，与公司业绩相绑定的、针对公司核心成员的股权奖励机制，将被更多头部企业所采纳。
融入基层社区治理，应对发展中的挑战
政策对于物业管理行业支持与规范并行。一方面鼓励物业企业全面回应居民需求，广泛参与社区生活;另一方面强调强化物业服务监管、推动行业规范化建设。人力成本上升、物业费市场化定价难、地产政策可能带来连带风险。物业管理服务覆盖广大居民，关系社会和谐稳定。在市场化行业属性以外，物企还需承担一定的社会责任。这些综合因素，都对物企发展能力提出更高要求。
物业管理是完善基层社区治理、落实城市精细化管理重要环节。政策强调物业管理融入基层社会治理体系、健全业主委员会治理结构。多地修订物业管理条例，以党建引领提升物业管理水平。同时，各地积极推进业委会组织成立，完善党建引领下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行机制。在目前现实实践中，居民自治意识尚需培育、物企与业委会权利义务如何行使、如何监督的制度，还在探索建设中。
完善基础制度建设、进一步明晰各参与方的权责划分，引导和监督自治，是未来制度建设的方向。物企在政策引导下与市场竞争中成长，从物理空间的管理者、到社区生活服务者。积极与党政部门联系，承接党建活动、基层工作，在重大工作应急预案、应急保障服务、老旧社区管理等领域协助政府，主动探索“红色物业”，以创新性方式与党政部门合作，成为政府基层治理助手。
小结
中国物业管理行业近年来发展速度迅猛、覆盖规模庞大、社会影响广阔、立法迅速完善。一批优秀企业在商业模式上不断创新，服务内容上不断拓展，带动行业整体进步。新冠疫情、暴雨台风等种种灾害面前，物业管理企业和员工全力以赴、排难抢险，保障群众生命财产安全。展望2022，政府进一步完善制度设计，企业准确把握行业定位，围绕服务本职，深化业务转型，扩充人才队伍，拥抱数字化趋势。尽管前进的道路会有很多困难和挑战，但行业的跨越式进步不可阻挡。
物业经理人网-www.pmceo.com篇2：物业行业大洗牌中,如何抢占物业管理市场份额
后疫情时代，物业行业大洗牌中，如何抢占物业管理市场份额?
截至月12日，在香港上市的物业公司已26家，还有已递表的10家正在上市处理中
在8月12日举行的2020博鳌房地产论坛上，花样年控股集团有限公司董事局主席潘军表示，在疫情的影响下，市场看到了物业公司的价值，资本市场对物业管理行业的前景也十分看好，估值较高。预计到今年年底，上市物业管理公司有可能超过40家，未来三年将超过100家。
市场，是物业管理企业生存、持续发展的立足之本。2018年住建部废止了《物业资质管理办法》以来，大型物业企业开始外接项目，新成立物业公司异军突起，市场竞争异常激烈，市场份额问题就成为了物业企业的焦点问题，大企业将考虑如何巩固已有的市场份额并扩大之;小企业焦虑的是怎样才能挤进市场、占领市场并获得一定的市场份额。因为没有市场份额就意味着企业没有了立足之地，企业就面临倒闭。因此，物业管理企业要全力拓展市场。但市场的拓展不是简单的外延，而是为了质的提升，不是为追求形式上的大,而是要追求实质上的强。因而，物业管理企业要想赢得市场、扩大市场份额、就必须注重企业自身的内涵积淀。只有这样，企业才能够经得起市场的考验，并常胜不衰;才能够真正走上一条既能保持适度的市场份额，又能提升企业的品牌价值的良性轨道。根据深圳多家知名物业管理企业的成功经验,物业管理企业要赢得市场、抢占先机,依靠的主要有优良的品牌、良好的企业形象、准确的市场定位、科学的经营决策。
一、优良的品牌、良好的企业形象
品牌是企业的无形资产，也是企业赢得市场的利刃。因物业管理是一蓝海产业，目前还在不断完善，它的社会地位也不高。加上物业管理的赢利问题，因而很多物业管理企业都忽略了品牌的创立。事实上，在物业管理市场逐步形成、市场竞争日趋激烈的今天,品牌战略更显得尤为重要。品牌能让人们保持忠诚和充分信赖,好的品牌能够传达出企业的价值、文化和个性。
现在，企业已经进入了"品牌竞争"的时代，未来几年，物业管理企业要在品牌塑造上下功夫，全面提升企业的品牌形象和知名度。创建全国一流的知名物业管理企业是所有物业企业赢得市场的重要保证。要实现这个目标，光靠写几篇宣传文章、创造几个新概念还远远不够。这是一个系统工程，在建立品牌的过程中,除应对市场和消费者有个完整的了解外,还要靠企业全方位的提升，才能形成完整的品牌战略。
因此,在今后长时间开展的品牌创建中,物业管理企业至少要在以下几方面有所突破
(1)企业全面创新
创新是一个企业的生命，是企业发展的原动力，是企业超越自我的必然选择，是提升企业竞争力的重要手段。事实上，创新的问题存在于企业的方方面面,各个层面都有一个创新的问题,具体讲就是战略创新、服务创新、理念创新。
战略创新是企业在超竞争环境下的必然选择，制定并实施明确的战略措施是一个企业首先要考虑的问题。因此，企业向什么方向发展、如何发展等一系列问题，都要求我们在战略管理上要有所创新,即要求我们制定的战略既要方向正确,又要出奇致胜。
随着物管行业的日趋成熟完善，许多物业管理企业都在下大力气抓管理，这样一来,各物业管理企业在具体实务管理上的差距就会越来越小(中企海纳一直在持续开设物业精细化、标准化管理的特训班，可点击链接查看详细信息)。这就意味着，谁的管理和服务最有特色、最接近人们的需求，谁就能脱颖而出,备受人们的欢迎。因此,一方面要求物业管理企业必须要以人为本、要有领先的服务理念和高超的服务技能。另一方面也要求企业的每一位员工都应注重创新。如：管理者如何才能够使管理更科学更有效把拓展市场这块"蛋糕"做得更大;做管理处主任、项目经理要考虑如何才能够让业主对自己的服务更满意等等。
(2)采用优质服务策略
物业管理企业所从事的一切活动要使业主称心、满意，其核心就是要提供优质服务。在未来的市场中，只有提供优质服务，物业管理企业才有生机。之所以如此强调服务，是因为不同品牌的物业管理企业为赢得市场，都采取增加服务项目这一措施。这样一来，同质现象就越来越多，若物业管理企业依然靠合同约定的服务项目为业主服务，以此树立企业形象是远远不够的。只有产生出"未见其人，先闻其声"的优质服务的品牌效应，才能吸引人们更多选择目光。那种经营项目较为单一，市场应变能力较弱的物业管理企业，要想在今天激烈的市场竞争中左右逢源，以不变应万变，就难再创“辉煌”。因此，任何物业管理企业必须捕捉市场信息，把握市场动态，摸准市场行情，始终贯穿"服务盯着市场游，服务质量最重要，服务水平创一流"的经营理念。(中企海纳开设的《新时代、新使命、新作为中国物业市场营销策略及企业收并购、招投标实战技巧沙龙演练》中特别会说明单一项目如何拓展)
据市场反馈，物业管理项目实行公开招投标，是今后项目委托的必然趋势。随着这种公开、公平的竞争机制逐步引人物业管理行业，物业管理市场将得到进一步的规范。因而对那些缺乏竞争机制、管理服务水平不高的企业将提出更为严峻的挑战。
物业管理中的服务工作，一是长期性，二是群众性。服务的时间较长，服务对象的范围很宽，有各行各业，分布于各年龄层次与文化教养水平的男女老少。因此，要求各物业管理企业要端正经营作风。贯彻"不断服务、对民负责、方便住户、服务至上"的思想,寓管理于各项服务之中。深圳万科、中海物业公司能够在物管行业不够景气而竞争又如此激烈的市场环境中脱颖而出，凭借的就是：良好的企业形象和优质的服务。
(3)加强企业早期的自身完善
目前，物业管理企业存在诸多不完善的地方，如：法制观念不强，管理不规范;以管理者自居，服务意识不到位;管理手段、方法落后等等。物业管理企业要想在短短的几年时间里，在国内物业管理市场打响品牌，应该清楚地认识到，早期自身的完善提高比早期市场的扩展更重要。俗话说“打铁还要自身硬"，企业没有过硬的真本事，必然得不到市场的承认，即使是暂时得到了市场份额，最终必将失去市场份额。不管外部市场如何变化，企业若不苦练内功，寻求企业的稳步发展，而是在企业还不具备相当的市场竞争力时，就将企业的重心工作转移到拓展市场上来，结果必然是得不偿失。不少先进物业管理企业的成功经验告诉我们，只有具备牢固的基础,企业才会有强大的发展后劲。
全国已登记注册的物业管理企业中，相当一部分企业不但规章制度和组织形式不健全，而且也没有一套完整的企业运行机制，其一切活动都处于盲目无序状态。在市场经济条件下社会化、专业化、企业化的物业管理体制里，在资本的内在扩张规律的作用下，物业管理企业为了赢得市场,除必须积极地积累自己的管理经验外，还必须形成自己独特的管理模式。只有这样，物业管理企业的核心能力和其用以进行品牌发育的重要载体才能真正体现。
要使物业管理企业自身完善的目标尽快实现，企业至少要在几个方面有所突破：
一是企业资质、证书的完善;
二是全力推进iso9000标准;
三是所管小区争创"市优"、"国优";
四是注重人才的培养;
五是加强企业核心能力的培育,具体地讲就是对技术能力、管理能力、创新能力和k8凯发会员登录的文化的培育。
(4)注重效益，克服企业短期行为
效益，是企业行为的根本动力所在，也是企业生存的基本保障。目前物业管理企业所能收取的管理费只能基本维持管理成本的开支，因此，一方面通过增值服务，经营性收入，必须要靠扩大规模来获取效益。企业规模不扩大，企业效益就上不去。而目前有部分物业管理企业，他们不顾物业管理市场是否成熟，也不对自身能力和市场状况作充分的了解和认识，就盲目地进入市场扩大规模。更有甚者，为了夺取市场份额而不惜打"价格牌"，在拿到市场后却又采取降低管理水平或多收服务费等手段来达到降低管理成本、增加企业利润的目的。这样一来,企业形象就会在消费者眼中大打折扣。完全的市场应有完全的规则,物业管理企业在市场竞争中,要遵守市场的游戏规则,要模范地遵守有关规定,要本着公平、有序的竞争原则,按照建设部制定的物业管理招投标的有关规定,靠实力竞争、靠质量取胜,要在管好已有小区、稳定已占领市场的基础上,凭实力去开拓市场。
拓展市场的步履是艰难的，但无论如何各物业管理企业都要本着对业主真正负责的态度，不能只顾眼前的利益，要将目光放得更长远一些，要有先技人、后产出的思想准备，同时也要相信投入越大回报也会越大，且这种回报不仅是经济效益上的回报，还有对企业树形象、创品牌方面的回报。
二、准确的市场定位、科学的经营决策
随着物业管理市场逐步走向成熟，作为它的主体之一的物业管理企业也需要规范。因此,要求各物业管理企业要有强烈的危机感，认识到要想在市场竞争中求得生存发展就必须提高服务质量和管理水平，认识到要提高企业的竞争能力就得重视人才、重视高科技的引进，认清自己在市场里的位置,并根据市场竞争的规则，给自己定好位，积极采取相应的经营对策和措施，在市场上抢占有利地形，抓住机遇,为企业谋求更为长远的发展。
(1)知己知彼，确定目标市场，物业管理企业的市场定位是一种战略性营销。通过市场定位,企业的经营者可以明确企业目前在市场中的位置和希望占据的目标市场,寻找企业发展的市场机会，并且当情况发生变化时，企业能够采取相应的措施。
全国范围内已登记注册的物业管理企业中，其管理水平和服务特色各不相同。有的擅长收益性物业管理，有的擅长新建住宅小区管理，有的以规范化的管理著称，有的以社区文化建设而出名。那种靠开发商补血或房管部门支持的物业管理企业迟早死于温水煮青蛙。因此，物业管理企业必须脱胎换骨，主动走向市场参与竞争，并在市场竞争中给自己定好位，突出自己的优势，让业主对企业的服务满意，从而获得更多物业的管理权。所以，市场定位是物业管理企业拓展市场及可持续发展的重要策略环节。当然，物业管理企业市场定位一定要准确而不能盲目，要采用"灵巧制导"的行动，才能收到良好的效果。
开展市场定位的宗旨，一是充分展示自身的优点,引导消费者;二是针对具体的问题所在和消费者的需求，调整服务项目及策略，完全适应消费者的需求。对所有物业管理企业而言，目前要解决的问题是：如何让消费者印象深刻地了解到该公司品牌的优势所在。因此，对那些"势单力薄"的物业管理企业，主要通过媒体、广告宣传等方法来引导消费者，展示该企业的优势。而那些在社会上已有些影响力的物业管理企业，则可继续靠其居于优势的物业管理，通过人们良好的口碑，为企业拓展市场做自觉的最有力的宣传。企业市场定位要求对不同类型物业、各层次居民"对症下药"，找出其目标市场和目标客户，并用最有效的途径，最动人的方式吸引消费者。
(2)以良好的经营决策推动经营目标的实现
经营决策是企业发展战略的一部分。物业管理企业制订出符合自己与市场现状的发展战略，既有利于日常管理工作的正常运作,又可提高企业内部管理水平，达到促进企业发展的目的，还可以降低外围因素对企业造成的冲击。
物业管理企业具体可进行产品决策、营销决策和财务决策等经营战略决策。通过这些决策分析来制定企业的经营方针和经营策略,不仅有利于企业经营循环系统的良性循环，提高企业的经营效益，提高物业管理企业的管理水平促进企业的发展;而且有利于提高企业的盈利能力和盈利水平。制定正确的战略目标和对策，也能较好地解决企业发展过程中带有全局性、长期性和根本性的问题，使企业能掌握市场竞争和企业发展的主动权，在市场竞争中处于优势地位。
竞争是实力的较量，实力强者被保存、发展和壮大,实力弱者被淘汰。物业管理企业要想在这激烈而残酷的竞争中发展、扩大市场份额，就必须通过企业经营决策分析，加强企业的科学管理,使企业环境、企业能力、经营战略三者达到动态平衡。从而提高自己对市场环境的适应能力,在市场竞争中立于不败之地,源源不断地赢得市场。
三、系统的市场拓展策略
随着物业服务价格的放开，甲方和业主的选择空间越来越多，市场竞争愈加激烈，市场化能力将成为企业关键成功因素之一。如何在合法合规的前提下获得更大的市场份额，如何做好市场战略和策略，如何建立营销体系，如何准确理解招标文件并编制有针对性的投标文件，每一环节都至关重要，要想赢得市场必须有一整套系统的思路与方法。
在当今市场竞争日趋激烈的严峻形势下，不进步就意味着退步，不发展就意味着灭亡。随着物业管理企业资质的取消以及招投标领域最新法律法规和政策的相继出台，物业管理行业的市场竞争也越来越激烈，物业管理企业唯有迅速对外拓展项目，占领市场份额，扩张自身规模，才能在市场上立足。物业企业对外拓展项目的最主要的途径就是通过招投标的方式获得项目，因此，物业管理招投标成为物业企业非常重要的一项工作，也是物业服务企业市场拓展的关键性工作。
如何在合法合规的前提下获得更大的市场份额?市场拓展的矛与盾?招投标的关键点管理是在投标之外?客户关系管理方法?如何做好市场战略和策略?如何建立营销体系?如何在存量市场的红海竞争中成功突围获得企业增长?如何准确理解招标文件?每一环节都至关重要!
篇3：成都市物业管理行业迎接全国文明城市复查测评事项明细表
20**年成都市物业管理行业迎接全国文明城市复查测评事项明细表
测评项目
测评内容
测评事项明细
测评方法
创建工作氛围
有物管社区院落设有“讲文明树新风”公益广告，数量≥广告总数的20%
1、设立“遵德守礼”提示牌。紧扣“讲文明树新风”主题，围绕弘扬社会公德、执业道德、家庭美德、个人品德，重点针对物业管理区域内随地吐痰、乱扔垃圾、在公共场所吸烟和高声喧哗、毁坏公共设施、践踏绿化带、敞放宠物、违章搭建、擅自改变房屋使用性质、不遵守物业管理公共秩序等不文明行为，在物业管理区域内的显著位置(主出入口、客户服务中心、业主活动场所)设立“讲文明树新风”提示牌，并结合不同场所的氛围，有针对性地选择“讲文明树新风”提示语。
2、开展“讲文明树新风”主题宣传。利用物业管理区域公告栏、电子显示屏、社区刊物、物业服务网络平台等资源，以及员工培训、团队活动、业主恳谈会、社区文化活动等载体，围绕“崇尚节约、以善为乐、孝俭养德、文明服务、礼貌待人”等内容，开展形式多样、内容丰富的“讲文明树新风”宣传教育活动，引导从业人员和业主崇德向善、文明有礼。
3、实施物业管理的各类公共建筑，用电子显示屏、楼宇电视、固定广告牌等媒介刊播“讲文明树新风”公益广告。
材料审核
实地考察
环境秩序
物业管理区域内公共环境卫生清洁
1、立面整洁：无乱张贴、乱涂画、无明显污渍。
2、地面整洁：无果皮、纸屑、烟蒂、塑料袋或其他垃圾。
实地考察
无障碍设施
1)实施物业管理的各类公共建筑以及新建住宅设有无障碍设施。
2)无障碍设施的管理、使用情况良好。
1 、物业管理区域入口不设台阶、有台阶的需设缘石坡。
2、物业管理区域内设置的公厕残疾人无障碍设施功能完好，残疾人座便器有扶手能正常使用。
3 、设置的缘石坡无坑洼、缺损、不被占用。
实地考察
安全保障
物业管理区域内物防、技防、人防、消防水平符合安全要求。
1、防盗设施完善，安装有防攀爬的楼房落水管“防盗伞”、防盗安全门、围墙高度不低于1.8米。
2、监控设施完善，安装电子眼、摄像头、红外线等监控设备。
3、有门卫值班及值班制度，门卫发挥实际作用，陌生人进入时有询问、登记等防范手段。
4、消防设施完好无破损，灭火器在保质期内，无明显损伤、残缺，消火栓系统可以正常使用，无明显损伤、残缺，消防通道紧急出口导向标志清晰，消防通道通畅，无任何被占用、堵塞现象。
实地考察
规范服务
1)遵守职业道德，服务标准和程序公开，服务规范，诚信守法。
2)有高效的投诉处理机制。
1、着装统一，持证上岗，礼貌待客，无服务禁语。
2、公示有物业服务机构营业执照、资质证书(复印件)、项目主要服务人员姓名、照片、岗位信息，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、报修电话等信息。
3、有管务公开信息查询台。提供特约服务的，应公示服务项目、服务标准及收费标准。
4、在显著位置公开“客户服务中心、物业公司、属地房管局”三级投诉电话、公开意见箱(薄)、有投诉记录本。
5、投诉记录规范(有投诉人、投诉时间、投诉事项、处理结果、负责人签字)，投诉记录本管理规范，页码连贯无撕扯。
6、投诉处理标准应符合物业服务合同约定或《成都市住宅物业服务等级划分》、《成都市写字楼物业服务等级划分》标准的规定。
实地考察
志愿者阵地、队伍建设
1)有依托物业公司，由党支部、居委会、物业公司联合组建的社区志愿服务工作站 。
2)有由党支部和居委会牵头依托物业公司成立的社区学雷锋志愿服务队。
1、在社区依托物业服务机构，建立由党支部、居委会、物业服务机构多方参与的社区志愿服务工作站。
2、建立志愿者服务队伍并有志愿者花名册。
3、形成党组织统一领导，社区居委会、驻区单位、业主委员会、物业服务机构协同配合的社区志愿服务工作格局。
4、志愿服务工作站点应设置在显著位置，并有招牌。
5、公示志愿服务工作站相关k8凯发会员登录的联系方式。
材料审核
实地考察
志愿服务活动
以邻里守望为主题，大力开展各类社区志愿服务活动
1、物业服务机构在物业管理区域内开展关爱空巢老人、留守儿童、农民工、残疾人等重点人群提供生活扶助和邻里守望为主题的便民利民志愿服务活动。
2、开展形式多样的征求广大业主的意见和建议，与业主的沟通与交流的活动。
3、参与社区组织的各类志愿服务活动。
材料审核
实地考察
篇4：物业管理行业转型之管理挑战探析
当前，物业服务企业的外部环境正在发生重要变化，而且是以前不曾发生过的，对此可能带来的后果，我们还缺乏足够的知识和经验教训作为行动参考。换句话说，物业管理的转型升级必须直面一系列管理方面的严峻挑战。
技术管理的挑战
出于安全防范、环保节能或者取代人工的考虑，物业服务企业会采购技术装备，这需要后续管理。随着建筑技术的发展，建筑物中集成了越来越多的高技术含量的设备设施，尽管物业服务企业既不生产也不购买这些设备设施，但是他们必须对此进行管理。
对于如何管理人，许多物业服务企业自信有一套，毕竟物业管理行业是带着劳动密集型的基因诞生的，而且在员工控制上有过许多“魔高一尺，道高一丈”的经历。但其基本业务(秩序维护、保洁、绿化、客服等)并不涉及技术，一般的企业并没有足够的技术人员来满足建筑物、设施设备和客户服务方面的技术要求。
技术服务可以转移，但是对于客户的责任却无法转移，企业必须在把自己不擅长或不太懂的技术任务转移的同时，做到对于服务供应商的有效监管。因此，如何管理分包商或供应商，尤其是技术服务的供应商，将成为物业服务企业的新课题。
除此之外，还有一点非常重要，那就是在人和设备之间做出正确的选择决策，这里涉及到成本计算和风险控制问题。这是摆在企业决策者面前，而其正确答案并非“机器取代的人越多越好”这么简单的逻辑。
人力资源的挑战
当前在人力资源供给方面，物业服务企业面临两大难题：一是基层人员招聘困难、流动率高，二是骨干员工严重不足。很多企业认为，之所以劳动力供给匮乏，是因为行业待遇过低。这确实是一个问题，但并非问题的全部，甚至不是关键。可以说明问题的一个例子是，现在许多大学毕业生宁可选择比物业公司一线员工待遇更低的工作，也拒绝到物业服务公司应聘。
造成这个现象的根本原因在于，一个人可以接受非常低的职业起点(也包括起薪水平)，但是不能接受没有上升空间的职业或岗位，哪怕这个岗位当前的待遇更高一些。换言之，如果不能让劳动力市场建立起对于物业服务行业的职业发展预期，那么人力资源困境将难以破解。
企业往往呼吁主管部门和协会加强宣传和引导，其实这是推卸责任。无论主管部门或协会如何描述物业服务的辉煌前景，最终员工是需要眼见为实的-这需要物业服务企业拿出活生生的事例。遗憾的是，像万科、中海这样一线员工可以通过努力进入到中高层岗位上的企业，毕竟还是少数。对于大部分企业高层来讲，他们始终固执地认为，一个秩序维护员永远能胜任的就是秩序维护工作，这实际上是一种用人上的偏见，也是管理上不负责任的表现。
因此，管理者最关键的一点，是摒弃画地为牢的先入为主，不要把员工人为限制在他们入职的业务类型或者岗位层级上。他们必须认识到，服务业的人力资源管理，首先需要的不是监视与控制，而是稳定与解放。稳定要求正视员工需求，使企业投入的资源变成员工的效用最大化，而不仅仅是短期的奖金和补贴，从而维持长期的雇佣合作关系。而解放则要求使员工能够发挥最大潜能，获得可以预期的上升通道，也就是说，不是仅仅把员工当做一个固定类型岗位的填补者，而是当做一个可以成长的资源。
从企业层面看，基于招聘的人力资源政策必须得到纠正，重点应该着眼于人力资源开发。即使一个秩序维护员，也应该有一个上升通道-对于企业来讲，不是要保证每一个人都能够得到晋升，但是应该提供职务上的晋升通道或者个人发展的空间。
细分市场与业务多元化的矛盾
当现有业务不足以应对成本上涨的时候，很多物业服务企业首先想到的就是多元化。“东边不亮西边亮”的逻辑固然具有诱惑力，但是“只有高度专业化的公司才能够长久生存”的历史经验也更具警示意味。
市场的细分和客户需求的专业化，是必然趋势。今后企业将会发现，他们的任何一项业务，在市场上遇到的都将是高度专业化的竞争对手。正如*军事指挥思想所表述的那样，尽管从战略总体上看是以少胜多，但是具体到每一场战斗，在战术层面上都是以优势兵力打歼灭战。做强的不二诀窍就是专注和集中-企业必须做出选择，要么选择在某一细分市场上做强做大，要么在组织架构和管理政策上做出改变，以确保所有业务都能够具有足够的竞争力。
这不是一个业务问题或者技术问题，而是一个管理问题，要求管理层真正担负起管理责任，处理好统一与授权、分工与协作的平衡问题。像此前所谓野蛮增长的企业那样，每个员工可以随时随意安置到任何位置，没有业务类型边界的概念，是无法承担精细化导向下业务类型扩展的重任的。
顾客需求带来的挑战
谷歌为什么会成为一个世界领先的公司?谷歌首席财政官(cfo)帕特里克·皮切特关于搜索技术的话可以作为注脚，他说：“在每个人的观念里，都认为搜索是一项已经被解决了的问题。但谷歌中的乐观主义者看到了搜索发展是无穷尽的。目前搜索技术仍处于早期阶段。”这正暗合了乔布斯所引用的佛教中的一句话，“保持初学者的心态是一件了不起的事情”。
企业不是被竞争对手打败的，而是被拒绝其产品和服务的顾客打败的。对于企业来讲，没有什么变化比客户需求变化所带来的影响更大、更直接。举个行业外的例子，今天成功的电子商务企业有一个共同点，就是都很好地解决了向客户交货这一环节。究其原因，电子商务的发展使得制造或者销售地点已经不受限制，而交货成为影响顾客购买决策的关键因素(但是十几年前送货还仅仅是企业的一项边缘化事务)。由此联想到当前的城镇化，在这个有着广阔发展空间的市场上，究竟会有哪些不同于现在的需求，应该以何种方式来满足这些需求，而当前哪些业务将会被边缘化等，都是非常困难的命题。
达尔文在《物种起源》中说过，“能够生存下来的物种，既不是最强壮的，也不是最聪明的，而是对环境变化做出最快反应的”。顾客的要求难免无理取闹，但是顾客的需求永远是正确的，而如何识别顾客需求，或者创造出新的顾客需求，则是转型升级成功的基础。
外包服务管理的挑战
任何一项具体业务，其基本方向都是高度专业化-无论是从客户需求的角度，还是从与竞争对手争夺合同与市场的角度。但是如何能够确保专业化呢?
对于物业管理行业来讲，外包服务必将成为未来的行业主流，而外包管理却是一个新课题。首先，对于物业服务企业来讲，必须转变观念。二十年前，把业务外包似乎是愚蠢的行为(直到今天仍有很多管理者持这种观点，其逻辑很简单，既然专业外包公司能生存，那就说明外包价格有利可图，与其让别人赚钱不如把利润空间留给自己)，现在必须接受“为自己工作的人是外包公司的员工”这一事实。其次，以往只关心自己的法定员工(签订劳动合同的员工)的做法需要转变，无论是派遣人才、临时人员、自身的员工，还是外包公司、供应商或者是经销商的员工等，都应该建立稳定的雇佣关系。
文化挑战
文化挑战对于物业服务一直以来就存在，之所以没有像今天这样突出，主要在于两个原因：一是原先的物业管理都是地域性的，二是原先的物业管理都集中在城市。
但是在过去大约十年间，先是发展商下属的物业服务企业随着房地产开发的路线，跨地区经营，随后是东部发达地区的市场型物业服务企业为了应对本地市场的红海竞争，向中西部和二三线城市开拓市场。这在一定程度上带来了文化方面的挑战。同样类型的物业项目，一个在上海，一个在乌鲁木齐，在具体的管理政策和措施上，都必须考虑当地的社会文化状况。这一差异比法律法规更难以适应，因为法律法规是明示的，而社会文化则需要理解和体会。
文化挑战的另一个方面，也是更为显著的一方面，则是当前城镇化的快速发展。无需讨论，中国当前规模史无前例的城镇化进程必然会给物业管理带来广阔的市场空间，而且这种广阔也将是史无前例的。但是，与之俱来的，则是文化适应方面的挑战。
可以预见，将来文化因素必然成为影响物业服务品质的变量之一。因此，以市场和顾客为导向的文化管理，应该成为物业服务企业认真关注的一个课题，而这完全不同于今天很多企业所说的k8凯发会员登录的文化建设。对于那些大型公司来讲，开展相应研究、加强相关培训不失为对策之一。
篇5：石家庄市物业管理行业岗位技能大赛实施方案
石家庄市住房与城乡建设局物业管理处
石家庄市物业管理协会
石家庄市物业行业工会联合会
关于印发全市物业管理行业“岗位技能大赛”实施方案的通知
各县(市)区物业主管部门、物业服务企业：
根据《关于开展全市物业管理行业“岗位大练兵”和“岗位技能大赛”活动的通知》要求，制定本实施方案，现予以印发，望遵照执行。
附件：石家庄市物业管理行业“岗位技能大赛”实施方案
石家庄市住房与城乡建设局石家庄市物业管理协会
物业管理处
石家庄市物业行业工会联合会
二〇一五年八月二十一日
附件
石家庄市物业管理行业“岗位技能大赛”实施方案
为做好本次物业行业“岗位技能大赛”，树立行业从业人员爱岗敬业理念，强化物业服务企业基础工作技能，提升我市物业管理行业服务和管理水平，制定本方案。
一、大赛主题
展示行业风采锤炼岗位技能服务业主生活
二、比赛内容
比赛分为客户服务、工程维修、秩序维护、环境保洁四个板块(具体见附件1-5)。
大赛另设创新项目和才艺展示，由各参赛企业根据企业自身情况申报，成绩不计入大赛团体总分。
三、确定参赛队伍
各县(市)区物业主管部门根据本辖区岗位大练兵的实际情况，按照本方案确定的比赛内容和规则选拔参赛队伍，并于9月10日-20日将参赛企业及参赛项目名单加盖辖区主管部门公章，报至石家庄市物业管理协会(报名表见附件7)。客户服务、工程维修、秩序维护、环境保洁四个板块参赛队伍数量为：其中，桥西区分别为11个、新华区分别为8个、裕华区分别为7个、长安区分别为6个、高新区分别为3个、其它县(市)区分别为10个。
最终进入决赛的比赛队伍由市物协组织物业专家及行业专业人员评定产生，确定四个比赛板块分别为30支比赛队伍。
创新项目及才艺展示与参赛项目一并报名，参赛企业也可以单独报送至石家庄物业管理协会，报名时间同上。电话：0311-86070604。
四、比赛时间及地点
石家庄市物业行业“岗位技能大赛”于10月18日于卓达太阳城(地址：308国道与京港澳高速交口东行200米路北)举行。
五、评分规则及比赛组织形式
(一)比赛设裁判40名，主要从石家庄物业管理专家库和行业主管部门或专业人员中产生，由竞赛组委会确定。
(二)比赛评分采用由7名裁判对每个参赛队伍共同评分，分数保留2位小数，去掉一个最高分和一个最低分，最后得分为5名裁判的平均分值。比赛队伍按照得分高低排定名次，如成绩并列，将由裁判组另行出题加赛，现场进行pk赛，决定胜负。
(三)企业间比赛顺序按照抽签顺序确定，依次完成形象比赛、口试比赛、实操比赛内容后，下一企业比赛;四个板块同时进行。
六、奖项设置
(一)团体奖。根据团体得分高低取前三名，另设优胜奖五名，优秀奖若干名。
(二)单项奖。客户服务、工程维修、秩序维护、环境保洁四个板块分别设置奖项，其中一等奖一名、二等奖二名、三等奖三名、优秀奖六名。
(三)创新奖。根据参加创新项目、组织情况，评定获奖单位。
(四)优秀组织奖。根据县市区主管部门及物业企业组织情况评定优秀组织奖。
七、其他要求
(一)报名单位参赛队员必须为本公司正式员工且实名参赛，如非本公司员工，经核实，取消参赛资格和比赛成绩，并记入信用档案。参赛企业只能确定一支参赛队伍代表企业参赛，任何单项比赛，一个企业不能出现2支队伍。
(二)参赛企业根据自身情况，可从客户服务、工程维修、秩序维护、环境保洁四个板块选定比赛项目，可报一项也可报多项，所报板块口试及实操科目需全部参加，如不参加将所对应分值为零。参与团体奖评选的企业需参加全部四项比赛。
(三)参赛企业均必须统一着本公司工装，佩戴上岗证，按时自行组织参赛。
(四)对本方案如有疑问及落实执行有关问题，由市物协协调解决。电话：0311-86070604
附件：1.客户服务岗位技能比赛方案
2.工程维修岗位技能比赛方案
3.秩序维护岗位技能比赛方案
4.环境保洁岗位技能比赛方案
5.岗位技能大赛内容及分值
6.岗位技能大赛报名表
7.各县(市)区比赛板块参赛队伍汇总表