房屋本体及公用设施维修养护运作方案 -k8凯发会员登录

2023-07-01 1993

房屋本体及公用设施维修养护运作方案

　　房屋本体及公用设施维修养护运作

　　(一)维修养护费用的使用及审批建议方案

　　1、物业公司每年年末向市玛丽大厦主管部门作出本年度房屋本体及公用设施维修养护情况总结，并提出下一年度计划。经市行政管理服务中心主管部门审核批准后由物业管理处组织实施，所需费用由市行政管理服务中心主管部门审核结算。

　　2、特殊情况下，紧急抢修项目是为了确保大楼工作人员正常工作不受影响或人身安全、财产安全免受威胁而紧急实施的，物业公司报市行政管理服务中心主管部门并采取紧急措施，费用由市行政管理服务中心主管部门审核结算。

　　3、因各系统末端(包括照明系统、给排水系统、供电系统、门禁、监控系统等系统的维修更换)低值易耗易损材料多，品种多，日常维修更换频率高，工作量大，假如维修更换报批审批程序多，会造成动用相关管理资源多，会耽误维修时间，同时也会造成管理过程的材料浪费。所以，物业公司既要做到及时维修，减少在维修更换过程的材料浪费，为业主单位节省维修成本，使维修成本得到有效控制，又能减少甲乙双方的管理资源浪费，实践证明，最有效的运作办法是把各系统末端低值易耗易损材料的日常维修更换，单项小修金额在200元以下(承包金额大小由双方商定)的项目，可由物业公司以包干的形式负责实施，即物业管理服务费用包括200元以下的维修费用。

　　(二)工程维修费用运作方案

　　1、物业公司以承包制的形式承包单项200元以下的每年的维修更换材料费用，承担其维修更换责任，做到管理服务期内每项完整有效;

　　2、200元以上的大中修费用运作方案

　　每季度汇总后向玛丽大厦主管部门报审结算。

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　　(图1)年度维护保养计划、预算、结算运作程序结构程序图

　　(图2)年度维修保养计划运作程序结构程序图

　　3、建立房屋专用维修金管理制度

　　各业主单位或业户按建筑面积在购房时缴纳房屋专用维修金，做到本项目专款专用，专户储蓄，按照国家规定的专项维修金的管理办法管理。

篇2：物业设备设施维修养护方案

　　物业设备设施维修养护方案

　　序号类别项目日常维修计划方案标准实施效果

　　1区内道路路面、人行道、缓路径、道牙每天检查二遍由工程部专业维修工按项目维修规程实施。路面修缮质量标准，人行道铺设修缮标准。平整、无坑尘洼、无积水、无缺损。

　　2室外照明道路灯、庭院灯、高秆灯、投光灯、其他照明灯每天检查一遍由工程部专业维修工按专业操作规程实施。电气作业安全操作规程，灯具施工技术标准。灯泡正常使用，灯罩完好清洁灯杆及灯座无破损。

　　3沟渠池井雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井每周检查一遍由工程部专业维修工按作业规程实施维修。井内无积物，井壁无脱落;化粪池出口及其他地隔无堵塞;井盖上标示清晰。井盖完好，无缺损，少污积;无堵塞。

　　4园林绿地绿化、雕塑小品、花池循环水池每天检查一遍环境管理部进行绿化补种，园艺维修。绿化工作标准;园林工作标准。绿化管理设施、设备齐全完好;雕塑小品等园艺完好;绿化完好;循环水系统畅顺。

　　5文娱场所每天检查一遍由工程部专业维修工按相关维修规程实施。会所及活动中心维修工作标准。各项设施、设备完好，正常使用。

　　6地下停车场每天检查二遍由工程部专业维修工按相关维修规程实施。路面修缮标准;

　　停车场地面修缮标准。道路平整、无积水、无缺损。

　　7消防设

　　施及排水管网排水管、室外消防栓、水泵结合器每周检查一遍由工程部专业维修工按相关维修规程实施。排水管施工技术标准;

　　消防设施施工技术标准。管道畅通，吴塞;无泄漏;消防设施正常有效。

　　序号类别项目日常维修计划方案标准实施效果

　　8公共标

　　志设施标识牌、警示牌每周检查一遍由工程部专业维修工按相关维修规程实施。标识清楚，无污积，损坏;安放牢固。标志设施完好;标志物损坏。

　　9连廊及

　　自行车房连廊、自行车房每周检查一遍由工程部专业维修工按相关维修规程实施。墙地面整洁，无损坏;连廊通畅;结构完好。无乱搭建，整洁、通畅;墙面无破损或污迹。

　　10其他公

　　共设施垃圾堆放点及围栏、围墙每周检查一遍由工程部按相关维修保养规程实施。无破损，脱落;泄水通畅。确保围栏、挡土墙安全使用;确保垃圾转运站正常使用。

　　11公共智能化系统摄像监控系统、电子巡更系统、车辆管理系统、智能控制中心每天对摄像系统监视器，控制器，摄像头等的外观及控制性能检查一遍，每天对巡更系统读卡机外观安联接及性能查一遍;每天对车管系统ic卡读卡器外观性能闸杆的外观运行情况检查一遍;各系统电脑外观，运行情况，传输线，传输性能，软件及数据的运行情况等检查一遍。由工程部负责按智能化系统维护保养标准维护。系统性能良好，正常运行;设施完好，整洁有序，无破损。

　　12管理及商业用房每周检查一遍由工程部按相关维修保养规程实施。相应建筑部分维修保养规程;

　　电气、设备维修保养规程。正常安全使用，各项设施、设备完好，无改建。

篇3：物业房屋公共部位及设施维修养护标准

物业房屋公共部位及设施维修养护标准

1、目的

　　规范维修设备设施管理，明确巡检范围、内容、养护和维修标准及要求。

2、适用范围

　　适用于万科物业管理有限公司所管辖范围内的所有公共部位的设施养护。

3、管理方法

序号	项目	维修保养内容	工作要求
1	智能化系统	可视及门禁	1. 门禁、锁具开关灵活、延时正常，呼叫业主及中控室正常（电源、按键、通话效果、外观）控制中心能与住户家清晰对讲，单元门与中心和住户对讲效果良好； 2. 中控室内显示器、监视矩阵、管理中心电脑设备每月一次进行检查保养； 3. 门禁、监控、三表、安防软件数据库的每月一次定期进行备份，防止遇到计算机被病毒感染后，数据库资料丢失情况的发生； 4. 控制中心备有监控镜头分布清单以及每个显示器循环的监控镜头清单；对监控镜头每月清洁保养一次，对效果不好的进行调整； 5. 每季度对视频接口进行保养，确保接触良好，对视频电缆、控制器、信号选切器、视频分割器、控制台等安防设备进行保养，检查录像带或硬盘录像的效果； 6. 苑门、单元门运行稳定，没有异常噪音，开门停留时间合理；每月对电子锁进行一次普查，检查灵活性、失电状态能顺利开门；刷卡器上的标识清晰，在刷卡器失灵情况下可以控制门正常开启； 7. 每季度对园区内弱电井进行检查，发现有积水及时清除； 8. 停车场系统主机、读卡器、探测器动作灵敏可靠，具有防砸车装置；道闸杆上装有防撞胶垫。道闸旁边有防止行人通行的警示标识；
		红外线防越	周界红外线报警设有镜头的，在触动报警时要求能自动对报警地点进行录像并将监视器定格在报警位置；技术员每周对红外报警进行一次检查，测试灵敏度，防止绿化等植物阻挡红外对射；
		监控探头	外观完好、摄功能正常无抖动、调焦距正常、画面清晰
		刷卡控制道闸	外观良好、开关起落正常、变速箱无杂音、定期加齿轮油、更换皮带
		智能井	井内无积水、井道干净、无鼠害，定期放鼠药
		智能分线箱	保持干燥清洁、锁具完好、防水性能好、关好箱盖
2	喷泉及水景系统	运转部分	喷头	高度、角度正常
			水位	池内水位高低正常，水泵声音大小适宜、水池内保持不丢水
			管线	水泵及管线固定完好、水泵循环时流量正常无堵塞现象、
			电源	电源线无老化、绝缘层无破损
			水泵	无漏电的安全隐患、无噪音、运行正常；表面漆面完好无严重锈蚀
		排污部分	排污泵	排污泵无漏电的安全隐患、无噪音、运行正常；表面漆面完好无严重锈蚀
			电源	电源线无老化，布线规整
			控制部分	挂锁完好，标识清晰、手动、自动运行正常
		绿化用水灌溉部分	供水水泵	水泵固定牢固
			井盖	井盖、水池和泵房盖板固定牢固
			控制阀门	阀门关闭完好，润滑良好开关灵活
			操作标识	操作规程上墙，部件标识清晰明确、油漆完好
3	载人电梯系统	电梯主体部分	1. 电梯运行噪音能够满足规范，不影响业主正常生活； 2. 电梯开门灵活，无卡、擦声音，双侧安全触板动作灵敏可靠，其碰撞力不大于5牛顿；电梯故障停止运行时，在轿箱内能用手将门拨开，其拨力应在200—300牛顿范围内；电梯平层准确，误差在正负7mm以内； 3. 轿厢通风，风机无异常噪音，不直吹头顶；轿箱内照明良好光线柔和；内部监控探头从监控中心可以看清乘客面孔；轿厢照明停电后至少维持半小时照明供电； 4. 电梯舒适性好，增速、减速平稳，从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响；在行驶过程中轿箱没有明显晃动，箱门没有晃动而产生的撞击声； 5. 轿箱内紧急对讲使用方便可靠，有相应标识；按钮面板整洁，字迹清晰；
		机房部分	室内照明、通风、温湿度良好、机房内与轿箱呼叫、通话正常；机房环境洁净、标识，安全标线明确，电梯运行正常；
		电梯井道低坑部分	部件安装牢固，检修、应急电源和照明正常。保持现场环境清洁。
4	园区照明系统	路灯部分	外观	无破损、无掉漆、灯杆固定牢固、正常使用暖色光源；
			电源	电源接头无锈蚀无线路短路；具有漏电保护功能
		草坪灯部分	外观	底座牢固、正常使用暖色光源、无掉漆、无锈蚀
			电源	电源接头无锈蚀无线路短路；具有漏电保护功能
		车库内日光灯应急灯部分	节能、牢固应急灯充放电正常
		园区内景观射灯	外观	正常照明、灯体及表面完好
			电源	电源接头无锈蚀无线路短路；具有漏电保护功能
		照明控制箱部分	电源接线牢固、无灰尘；远离易燃易爆、潮湿和具有腐蚀元气件气体和液体的位置
5	园区公共设施	垃圾箱、果皮箱	木板无松动、表面油漆完整、无开裂现象；箱盖开关灵活无噪音开焊现象。
		健身娱乐设施儿童娱乐设施	油漆完整、螺丝无松动、无开焊、标识提示清晰；室外健身器材使用时间标识明确、标注维护责任人、没有利角利边；没有部件脱落、断裂、倒塌隐患保证设施正常使用功能、无安全隐患。
		休闲桌椅	无开焊、松动、木板脱落掉漆现象
		自行车架	无损坏、掉漆、标识清晰
		遮阳伞	无破损、开关灵活、安装牢固
		园区标识	无损坏、无掉漆、标识清晰安装牢固
		会所及运动中心	会所及公共区域的各种设备、设施无破损，无利角；组合类器材活动部位连接可靠、无松脱，转动部位有防护罩；音响、dvd、vcd、cd、功放、电视机、投影仪使用正常；烘手机定期保养没有异常声音；标识清晰安装牢固；
6	发电机房	电瓶	1. 有两组启动电池，启动电池配置了浮充充电器；发电机电池电压正常，连接端子牢固，没有爬碱现象。两套蓄电池至少每2个月轮流切换使用，备有符合要求的切换开关装置，开关切换装置应该具有防止同时闭合或同时断开的连锁装置； 2. 镉镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时，应及时补充电解液。蓄电池电解液适量，不应露出极板；蓄电池不应发生：外部短路、电压失常、电极板膨胀、气塞孔堵塞、电解液内含有机杂质、严重爬碱等现象；酸性蓄电池经常保持浮充状态，定期作定充保养。电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖。
		柴油	柴油油箱室安装防爆灯，箱底有消防沙，油箱油位在80%位置并储油量不超过1000升，油箱上有透气管，油箱、油管无渗漏；
		照明	发电机室保持充分的照明度
		排烟和噪音污染	1、发电机启动后各部件无异常声响，无异常震动，柴油发动机转速稳定，发电机输出电压符合标准要求； 2、发电机排烟风机能够与发电机联动并具有延时停止设置，运行时没有异常声音； 3、发电机接地可靠，对噪音污染已影响业主生活的发电机房应有隔降噪音措施。
		湿度计	温湿度适宜，表面保持干爽
		整体	1、发生停电事故后，最多不超过5分钟，发电机必须能够启动运行，并至少能连续运行4小时； 2、发电机每周至少进行一次全面巡查，发现问题及时处理并留下记录； 3、正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置，每月启动试运行一次，每次运行时间为8-12分钟。当月已经正常运行超过12分钟的可不做试运行； 4、操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作，平时浮充电压一般为：235v—255v； 5、发电机具有防止向电网反送电的装置；
7	房屋主体	外立面部分	外墙面、建筑小品外观完好、整洁；贴面的墙砖无起鼓无脱落、玻璃幕墙无破损、涂料无脱落；空调架安装有序整洁统一、美观无安全隐患；外墙装饰无破损或污迹；
		屋面部分	瓦牢固无裂纹、避雷设备完整、每年春季开冻后，应对屋面和雨水檐沟进行一次清扫。
		组织排水部分	排水管通畅、无渗漏、无堵塞，管道接口完整、无倾斜、管卡牢固
		路面部分	平整无积水、无破损地砖、路边整齐、无缺口。楼道及公共部位地面无水浸，无变色现象；
		标识部分	单体栋号有明显标志、小区主入口处有总平面图；小区入口处及主要路口有指引标识；
		便民设施部分	打气筒	保证打气筒无丢失，无损坏、保持正常使用状态、定期清理灰尘、定期维修、注油、部件完好，无缺损。
			业主方便车	安全灵活、无噪音保证正常使用、标识清晰
			雨伞和雨伞架	正常使用、伞架牢固、标识清晰
	楼道	单元门部分	门锁	单元门锁无松动，刷卡正常电控机械锁具无异常的发热现象灵机电控锁具二次关闭无阻碍开关灵活
			玻璃	玻璃完整、密封条完整、压条牢靠
			闭门器	闭门器无脱落、开关时ab行程匀速行进、关闭时无摔门现象
			天地插	开关灵活、安装牢固
		防火门部分	闭门器	开关灵活、刷卡系统正常、关闭时无摔门现象
			玻璃	无破损、胶条完整
			磁力锁	安装牢固、开关、刷卡开启正常
		铁艺部分		无掉漆、无开焊、无松动、无变形安装牢固
		楼梯	楼梯铁艺	表面油漆平滑，无锈蚀；边角整齐，无划伤行人的安全隐患；无破损
			扶手	无松动、无掉漆、无损坏；无裂逢、表面光滑
		车库摇控门	电源	供电电源稳定、保持正常起落
			电机	正常运行、无噪音
			门滑道	保持固定、定期加润滑油
			感应线圈	无外露、感应正常。
			卷帘门板	折叶固定牢固、螺丝无松动、开关门时无异常响声、无变形。
		管道井部分	水表	无漏水、旋转正常，远传线连接完好。
			阀门		开关灵活，无渗漏。
			管道井门		必须处于正常关闭状态；外表完好，锁具良好、无掉漆、开关灵活。
		电气井部分电气井门	电气井		必须处于正常关闭状态；温湿度适宜，无积水、表封完好、箱锁完好、无积尘
			电气井门		必须处于正常关闭状态；外表完好，锁具良好、无掉漆、开关灵活
	车库消防	消防喷淋部分	阀门		开头灵活、无渗漏
			仪表		无损坏、指示准确
			管道		无渗漏、漆面完整、水流方向指示正确完整
			阀门井		无积水，阀门开关灵活
			水泵结合器		无渗漏、漆面完整
			水箱		阀门浮球阀开关灵活、无渗漏、水箱无渗漏、漆完整
		车库送风机	风机及管道		风机运转良好，无异常声音，风道完整、无开裂、百叶完好、无掉叶，开焊、锈蚀现象
		消防感应控制设备	1、温感、烟感、手动破玻璃按钮、湿式报警阀、水流指示报警器、消防报警对讲等报警设备能够正常报警；项目应建立烟感、温感地址码清单，并和实际情况相符； 2、消防控制中心能够对消防泵、防火卷帘门、抽风机、送风机等设备进行控制。抽风机、送风机运转良好，噪音在正常范围内；各处送风阀、排烟阀能够控制开启； 3、消防广播、消防警铃能够发挥作用，高层大厦各楼层和消防通道按规定设有疏散指示（疏散图）；在停电的情况下应急灯能够正常发光。设备房灭火系统经过人工操作能够发挥作用； 4、消防泵、喷淋泵、稳压系统、消防报警主机、消防联动柜等主要消防设备每周进行一次巡查；对消防水管进行一次泄压试验，确保消防稳压泵能够自动启动和停止，发现问题及时处理并留下记录； 5、消防水泵、喷淋水泵每两个月试运行一次，控制系统工作稳定，电机启动正常，水泵不漏水，主回路没有跳闸、打火和异常噪音。保障发生火警后消防控制中心能够控制消防泵和喷淋泵启动并具有防止误动作的措施。消防管网设置有防止消防水过压的措施； 6、小区内水泵结合器标明是供应消火栓还是供应喷淋，是供应高区还是供应低区。消火栓箱门灵活完好； 7、消防排烟系统，消防广播系统，各种模块处在良好工作状态，设施功能完备无损坏； 8、喷淋头：无泄漏，外观完整。消防烟感、温度传感器，定期检验并记录； 9、报警控制器需要有备用电源，保证停电状态下的系统正常报警显示。
		稳压水箱	消防管道内水压满足对建筑最高楼层实施灭火的要求。稳压水箱没有漏气漏水现象，压力显示正确。在泻压低于消防最低水压的情况下稳压系统能够自行启动稳压。
8	给排水系统	排水部分	井盖无缺损、漆完整、井内无堵塞物。雨水井每年至少清理两次，雨水管道、污水管道每年至少两次开盖检查通畅程度，发现堵塞及时清理。住户排水主管部位每年疏通一次并记录，有异常堵塞物的，需要拍照存档。
			雨水篦子	无断裂，油漆完好，无堵塞
			雨水井	井内无杂物
		给水部分	1、采用变频供水的，变频器、压力调节器、控制柜、应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固，供水压力波动范围在正负0.03mpa范围内； 2、泵房必须进行关闭钥匙由中控指进行统一管理，在入口处加设防鼠板。水箱有总容积标识，设置有高水位、低水位报警箱；水质定期有符合国家要求的检测报告； 3、各种管道无渗漏水，标识清晰，油漆无大面积脱落；软连接未老化，无裂纹；设有漏水后防止水喷射到控制柜上的措施； 4、各种水泵没有异常声音，无异常震动，润滑正常；止回阀能够防止水倒流，碟阀、闸阀能够正常开启和关闭，给水自动控制阀门能正常工作； 5、各压力表指示正确，控制压力表能正确动作；

9	采暖	采暖井	井盖无缺损、漆完整、阀门仪表状态良好、保温层无破损
		管道、暖气片	无渗漏、漆完整、保温层完好标识清晰
		自动排气阀	无渗漏、状态良好、无锈蚀
		压力表	各压力表指示正确，控制压力表能正确动作，表内未进水；

　　4、设备房的管理

　　标准内容

　　设备房配置：

　　1. 无人值守的设备房必须加锁，控制中心必须留有所有设备房的钥匙。2. 所有设备房地面应平坦、干燥、防滑，墙面应平整、干燥;地面、墙面整洁，无积尘;3. 噪音和振动可能影响住户的设备房应该有保证住户不受影响的隔音减震措施;4. 所有使用中的设备房应配备应急灯，灭火器应按照每15平方米配置1个2公斤灭火器的数量配置，灭火器应设置稳固，其标识必须朝外;5. 《操作作业指导书》和《维修作业指导书》应上墙;控制中心、配电房、电梯机房、电脑机房等对温度、湿度有较高要求的设备房应配置干湿温度计;6. 设备房中重要设备上端有排污管等设施时，应在该设备上方加装喇叭口、挡板等设施。

　　设备房标识：

　　1. 配合地产公司完善所有设备房标识，设备房门上应有“机房重地，非请勿进”提示;2. 设备房内的开关、阀门等要有明显的状态标志。管道要有流向标识;操作有危险的设备、部件要有“危险!勿靠近!”、“危险!勿操作!”等警示标识。3. 多台同型号的设备应进行编号管理并在设备上悬挂编号标识;4. 设备房内所有配电箱、柜及控制箱、柜应有显示其名称、作用及责任人的标识;

　　设备房环境：

　　1. 设备房内严禁吸烟，温度40摄氏度以下，相对湿度80%以下;2. 严禁堆放易燃、易爆及无关物品，工具、用品摆放整齐。

　　停水、停电、停气、停止供热

　　1. 突发性(包括市政)停水、停电、停气、停止供热必须及时查明原应，确定恢复时间，统一信息口的口径向住户说明情况并张贴书面的情况说明;2. 计划性停水、停电、停气、停止供热的，市政性质的在接到通知后当天通知住户，非市政的必须提前三天通知住户并做好解释工作;3. 停电后要按照要求及时启动发电机，向公共设备供电;4. 对于停电后会造成单元门、苑门不能正常开启的，应用钥匙及时打开，派人值守，方便住户出入;5. 计划性停电的，应提醒住户关闭电器;超过2小时的停电应提醒养有观赏鱼的住户在停电期间为鱼补充氧气;超过8小时的停电应该提醒住户不要在冰箱内储存物品;6. 停水清洗水池的，要提醒住户做好储水准备;要提醒养有观赏鱼的住户2天内不要换水;7. 停止供暖的，应提醒住户准备好取暖设备。

篇4：房屋设施设备维修养护管理规定

　　房屋设施设备维修保养管理制度

　　(1)工程部负责每月对小区房屋与道路、共用设施、设备进行抽查一次，将结果记录于《房屋建筑设施抽查记录表》内;每年进行一次普查，鉴定房屋完好度、危险点的结果，记录于《房屋完好程度鉴定表》内。

　　(2)房屋、设备发生异常，及时报告工程部主管，并在主管协同下排除异常。

　　(3)按《房屋建筑设施抽查记录表》、《房屋设施设备维修保养计划表》《设备设施维修养护流程(见附录1)》要求进行维修保养，将维修保养情况记录于《房屋设施养护修缮记录表》、《设备维修记录》内。

　　(4)工程部主管负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作。

　　(5)工程部主管负责每年12月制订下一年度《房屋设施设备维修保养计划表》，并按巡查情况制订中、大修计划报告，经管理处主任审批后报公司。

　　(6)因施工、维修、养护作业原因封闭道路和公共设施场所，由工程部提前24小时通知有关业户。

　　(7)房屋设施修缮一般不超过48小时，若无法修缮解决的重要部位，应将原因、k8凯发会员登录的解决方案、解决时间书面上报管理处，限期解决。

　　(8)工程部主管对日常房屋设施维修保养工作进行监督和检查。

　　(9)管理处主任负责每月对维修保养工作的监督和检查。

篇5：大厦设施设备维修养护实施细则

　　赛迪大厦设施设备维修养护实施细则

　　(一)维修养护的原则

　　赛迪大厦属于高档次高层写字楼，价值高、功能设施齐全、设备种类繁多，物业管理中设施设备的维护保养工作至关重要。维修养护的原则如下：

　　贯彻“三分修，七分养”的原则。以预防为主，实施预防性的设施维保计划，将设施设备的维修分为定期维修和紧急维修两类。定期维修保养作得越好，紧急维修就会相应减少。

　　实行“酒店式”工程管理方式，严格操作规范，完全程序化运行，以优质的维保工作达到设施设备正常运转。

　　制定中、长期维修养护计划，有措施、分步骤地落实到位，以优质的维保工作延长楼宇设施设备的使用寿命，减少大、中修费用及维修人工费，提高楼宇运营效益。

　　不断地总结提高，摸索科学规律，保持各类设施设备处于最佳运行状态，最大限度地降低能源消耗。

　　全面监督，合理使用。重点是防止对楼宇结构、设备设施的破坏，维护楼宇及设备设施的完整性，提高整体完好率。此项工作由项目执行总经理负责，公司总工室提供管理及k8凯发会员登录的技术支持，项目工程部经理具体运作，以工程部人员为主，物业管理人员全员参与。

　　(二)设备维修的管理程序：

　　每月由执行总经理召开一次有关楼宇设施设备的工作会议，听取工程部经理有关楼宇及设施设备使用情况维保情况的汇报，听取有关部门对设备设施使用及维保工作的意见，协调有关使用、维保中需要沟通及工程部经理职权范围内无法解决的问题。

　　参照《北京市城镇房屋完损等级评定实施规定》，北京市《房屋及其设备小修服务标准》及《北京市城镇住宅楼大、中修定案标准》等有关规定，根据均豪公司管理写字楼的实践经验，工程部经理负责制定年度维保计划，并组织落实。该计划每年修订一次，由工程部经理负责，并上报公司总工室及执行总经理批准执行。每计划年度年底，工程部经理将年度维保计划落实情况以书面形式向执行总经理汇报。

　　工程部各专业主管每计划年度年底做出所负责设施设备的年度保养计划修改稿，(并可在日常工作中随时修改，但每项修改必须经过工程部经理批准认可)并上报工程部经理，以此做为赛迪大厦年度保养计划的基础。

　　执行总经理授权，工程部经理负责，建立赛迪大厦的技术档案库，包括但不限于物业接收时的全套图纸、资料、产品说明书，使用说明书，k8凯发会员登录的售后服务保证书、产品合格证，设施设备维修档案、更换及更新部件档案、工程改造档案，外委合同等。

　　执行均豪公司统一“工程维修派工单”。此单涵盖范围为小修项目。

　　(三)设备维修的管理制度

　　定期维修、保养管理。

　　定期维修保养工作对于保持设备的良好运行状态、延长设备寿命极为重要，但必须制定一套定期维修保养计划并且严格遵照执行。

　　在智能大厦里，可以借助办公自动化系统编制一套预防性维修管理程序来执行。根据上次检修时间就可以自动安排出各类设备的定期检修时间表，打印出具体检修项目及要求。检修完毕后再将检修情况及结果输入并存档，建立设备维修档案备查。

　　我们将在设备设施的定期维修保养方面做到以下几点：

　　§建立严格的专业维修人员岗位责任制，对每项维修养护工作明确职责。

　　§编制完善的维修养护工作规程。

　　§设立设备设施的维修养护台帐与设备管理卡，做到帐、物、卡相符。

　　§具有严密的设备设施的日常巡检工作制度。

　　§对设备设施的维修养护根据其特殊性设立等级与周期的要求，确定日保养、周保养、月保养、季保养和年保养工作制。

　　§设立因设备突发故障的应急处理工作规程，确保故障设备尽快恢复使用。

　　紧急维修管理

　　为确保紧急维修工作能按期顺利完成，应通过对紧急维修的管理达到下述要求：

　　§对简单的急修工作应能于最短时间内完成。

　　§对较大的急修工作应能有效跟进，直到完成为止。

　　§对紧急维修的部位及项目进行分类、统计、分析，以便掌握设备存在的隐患。

　　§对紧急维修消耗的材料进行有效监控。

　　在智能化大厦里，维修工作单的传递可借助通讯系统里的电子邮件来进行，十分快捷;还可通过办公自动化系统监察工作单的执行情况，如果工作单发出后，时间太久仍未完成会报警;工作单的分类、统计、分析、归档储存都由办公自动化系统来完成，与人工操作相比，大大提高了效率。

　　附：工程维修派工单样本