.png "宁波市区普通住宅小区房屋共有部位和共用设施日常维修收费办法(2002)")
宁波市区普通住宅小区房屋共有部位和共用设施日常维修收费办法(20**)
市区各物业管理公司：
现将《宁波市区普通住宅小区房屋共有部位和共用设施日常维修收费办法》印发给你们，请遵照执行。
附件：宁波市普通住宅小区房屋共有部位和共用设施日常维修收费办法
二○○一年十二月五日
宁波市区普通住宅小区房屋
共有部位和共用设施日常维修收费办法
第一条 为进一步规范房屋共有部位和共用设施日常维修收费行为，确保日常维修工作正常运行，根据《宁波市物业管理服务收费办法》等有关规定，结合实际情况，制订本办法。
第二条 普通住宅小区的普通房屋(包括中层房屋)共有部位和共用设施日常维修收费，应当遵循本办法。
第三条 物业管理公司依法对普通住宅小区房屋共有部位和共用设施提供日常维修服务可按本办法规定向房屋所有人收取房屋共有部位和共用设施日常维修收费(以下简称日常维修费)。
第四条 房屋共有部位和共用设施日常维修是指对房屋共有部位、共用设施损坏进行修复及日常养护、检修，主要包括：屋面防水层、外墙面修补;公用污水管、雨水管、废水管、空调落水管的疏通、维修;自来水上下总水管疏通和零件更换、防冻保暖;水箱清洗，水箱内壁粉刷、紫铜浮球及零件配件更换;楼梯间、走廊通道、门厅、楼内共用自行车房(库)共有部位墙面涂料，楼梯间门窗和楼梯及其扶手的油漆、维修;楼内消防、信报箱、电子防盗门等设施及其管线的养护、检修等;垃圾道、烟道、连接井的疏通、维修;化粪池清理等。
第五条 日常维修费以及房屋建筑面积平方米为计费单位。本办法所称的房屋建筑面积包括顶层阁楼面积，不包括底层自行车房、汽车库面积。
第六条 日常维修费实行政府指导价，由物业管理公司根据维修养护的项目内容、房屋新旧程度以及收支情况等因素，与业主管委会在规定的基准价基础上 /-20%幅度内协商确定。如无业主管委会的，按基准价标准收费。日常维修费基准价标准分别规定为：
(一) 多层(6层及以下)以及无电梯的中层(7至9层)住宅每平方米每年1.50元;
(二) 经营用房等非住宅以及有电梯的中层住宅每平方米每年2.00元。
第七条 日常维修费按年收取，收费年度为当年1月1日至12月31日。起始时间不足一年的，按月折算至12月31日。
第八条 新建住宅小区的日常维修费从小区交付之日次月起计收。已出售的房屋向购房者收取，尚未出售的房屋向建设单位收取。
第九条 按房改政策出售的房改住房(以下简称房改房)，从房屋产权发证之日次月起按上述基准价标准通过原产权单位向市住房资金管理中心收取。对房改超标准面积部分，如购房者未缴纳房屋共有部位和共用设施维修基金的，可按确定标准向房屋所有人另行收取。
原按照综合价或标准价购房，而未按现行房改政策成本价的1%补交房屋共有部位和共用设施维修基金的，可按住房产权份额比例和上述基准价标准分别向房屋所有人收取日常维修费。
第十条 1996年6月1日以后，居民住宅(包括房改房)被拆迁的，被拆迁人购买自选安置住宅或直接安置住宅实行产权调换的，已按《宁波市城市建筑房屋拆迁管理办法》有关规定缴纳房屋共有部位和共用设施维修基金的，物业管理公司应当向当地房管处收取日常维修费。自选安置和产权调换直接安置的住宅日常维修费，可安置建筑面积部分按照多层及无电梯的中层住宅类基准价标准向当地房管处收取;超过可安置建筑面积部分和收费标准超额部分向房屋所有人另行收取。
第十一条 房改房上市出售后，原个人缴纳的房屋共有部位和共用设施维修基金不予退还，随房屋产权同时转让过户，其日常维修收费按本办法第九条执行。
第十二条 物业管理公司不得违背房屋所有人的意愿提前收费，也不得重复收取性质和内容相同的费项。
第十三条 物业管理公司必须将收取的日常维修费单独立帐，专款专用，年终结余，滚动使用。
第十四条 物业管理公司在收费前应与业主管委会签订房屋共有部位和共用设施日常维修养护协议，明确各自责任，并切实做好房屋共有部位和共用设施的日常维修养护工作。
第十五条 房管部门对实施物业管理外的其他混合产权的钢混、砖混结构房屋的日常维修
收费，也按照本办法执行。
第十六条 本办法适用于宁波市海曙、江东、江北、甬江新区行政区域内房屋共有部位和
共用设施日常维修收费。各县(市)、区的日常维修收费，由当地价格主管部门参照本办法制
订实施办法，并报宁波市价格主管部门备案。
第十七条 本办法自20**年1月1日起执行。原宁波市物价局甬价房[1998]30号、甬价房[1999]516号文件同时废止。
采编：www.pmceo.com篇2：物业财务案例:收维修基金并非乱收费
物业财务案例：收维修基金并非乱收费
某高层住宅小区建于1986年，商品房预售许可证是在1998年10月1日前核发的。按国家建设部、财政部的《住宅共用部位设备设施维修基金管理办法》的规定，该小区物业管理处要求用户依照规定，按购房款的2%交纳物业管理维修基金，引起小区业主们的投诉。业主认为维修费应从管理费中出，为什么还要交钱？再说就是交钱也应由开发商出，管理处是在替开发商转嫁负担。基于收维修基金在业主中造成的反响过于强烈，管理处决定暂缓收维修基金。但小区内的电梯、消防设备已趋于老化，电梯困人现象时有发生，消防设备几近瘫痪，居民投诉不断。
[案例分析]
案例所述现象目前已不仅仅存在于这一个小区，而是几乎每个物业管理公司面临的共同问题。众所周知物业维修金是维持物业状况的重要保证，不仅国家建设部于1999年1月1日起颁布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，很多省市也都据此制定了物业维修基金的收取办法。但现在很多早期入住的业主不肯补交这笔费用；而新建物业的开发商也迟迟不肯交维修基金。其中的原因是多方面的，主要有：
一是业主把维修基金与物业管理费混为一谈，认为自己既然已交了不少物业管理费，维修费自然应从物业管理费中出，为什么还要另外收费。其实，物业管理公司的物业管理费支出只包括简单维修的小修项目，较大的维修则需从维修基金中列支，或由业主据实分摊。
二是物业维修基金管理有待规范。物业维修基金的管理一般有三种情况：第一种，是由当地房地产行政主管部门代管；第二种，是由业主委员会代管；第三种，是由物业管理公司代管。实际上这三种管理方式都有一定的弊端。政府主管部门代管虽防止了维修基金的挪用或乱花，但因对具体物业情况了解不全面，易产生审批慢误事及难以达到经济、合理的使用目的；业主委员会或物业管理公司自行代管，两者会因各自出发点不同和目的不同，引发一些事端，而影响到维修基金的正常审批和使用。
三是个别物业管理公司乱用维修基金。未把维修基金专款专用，有扩大使用范围现象。如有的物业管理公司把维修基金挪作投资、炒股或进行其他项目维修等；一些公司借机使用维修基金修缮本应从管理费中支出的维修项目。
正如案例所述小区那样，维修基金催收难，已严重影响了物业管理的正常开展。一方面由于维修基金不能及时到位，影响了有些共用设施设备的维修和更新，给用户带来不便，引发了投诉；另一方面对那些按时足额缴纳了维修基金的开发商和业主也是不公平的，侵占了他们的权益。
[解决方法]
该物业管理处认为，维修基金还是应该按规定收取的，但一下子让用户缴齐数额势所难能。在与业主委员会协商后，决定分步筹集。先把收到的维修基金转入指定的代管银行建立专户，并按物业维修基金建立程序操作。不足部分，计划自建立首笔维修基金始，分几年筹集，要求业主每年缴交续筹额的10%，直至达到规定数额为止。为减轻业主负担，物业管理公司决定从每月物业管理费盈余中提取部分资金作维修基金。
因该管理处已按规定建立起维修基金账户及收取、使用制度、管理处接下来的工作是向用户宣讲这些程序以及国家的法规，使用户了解维修基金在物业管理中的重要作用，及收取维修基金的严肃性、规范性，催促用户继续交费。同时，管理处利用所收到的维修基金有计划地对小区内的电梯及消防设备进行维修及更换，排除后患。
[相关法规制度]
1．《物业管理条例》（节选）
2．《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》