物业管理师物业管理实务试题汇编之入住与装修管理(附答案解析)5篇 -k8凯发会员登录

篇2：物业管理师物业管理实务试题汇编之物业承接查验(附答案解析)

　　物业管理师物业管理实务试题汇编之物业承接查验(附答案解析)

　　物业管理师物业管理实务试题汇编之第五章物业的承接查验

　　一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

　　1．物业的承接查验步骤有：(1)物业移交；(2)物业管理企业组织人员进行承接查验；(3)对查验中发现的问题进行处理；(4)物业建成通过竣工综合验收。选择正确的流程顺序()。

　　a、(1)、(2)、(3)、(4)

　　b、(4)、(2)、(3)、(1)

　　c、(4)、(1)、(2)、(3)

　　d、(2)、(3)、(4)、(1)

　　【答案】b

　　【解析】本题考查的是考生对新建物业承接查验的掌握程度。新建物业承接查验的流程是：①物业建成通过竣工综合验收；②物业管理企业组织人员进行承接查验；③对查验中发现的问题进行处理；④物业称交。故本题选b，有关内容可参见教材第78页。

　　2．以下哪项不属于物业查验的主要内容：

　　a、物业资料

　　b、居室户门

　　c、物业共用部位、共用设备设施

　　d、园林绿化工程

　　【答案】b

　　【解析】本题考查的是考生对物业查验内容的掌握程度。物业查验的主要内容是：物业资料、物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施。故本题选b，有关内容可参见教材第79页。

　　3．对新建物业承接查验中发现的问题，不属于一般处理程序的是()。

　　a、收集整理存在问题

　　b、处理方法(由建设单位提出处理方法，物业管理企业可提出相应整改意见)

　　c、跟踪验证

　　d、负责监控整改质量

　　【答案】d

　　【解析】本题考查的是考生对承接查验发现问题处理的掌握程度。对于承接查验发现的问题，一般的处理程序有：收集整理存在问题、处理方法和跟踪验证。故本题选d，有关内容可参见教材第81页。

　　4．以下哪一项不属于新建物业管理工作移交的内容()。

　　a、产权资料，竣工验收资料

　　b、业主资料

　　c、设计、施工资料，物业保修和物业使用说明资料，机电设备资料

　　d、房屋装修资料

　　【答案】d

　　【解析】本题考查的是考生对新建物业移交的掌握程度。d选项“房屋装修资料”在新建物业管理移交时还不存在，属于物业管理机构更迭时管理工作的移交内容。故本题选d，有关内容可参见教材第83页。

　　5．物业管理机构更迭时移交工作应注意的事项不包括()。

　　a、明确交接主体和次序

　　b、移交工作的难点、重点要想全，签合同、办手续留有余地

　　c、确认原物业管理企业退出或留下人员名单

　　d、对仍在保修期内的项目要多方签字，明确保修责任

　　【答案】c

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时管理工作移交的掌握程度。物业管理机构更迭时的注意事项有：明确交接主体和次序；移交工作的难点、重点要想全；对仍在保修期内的项目要多方签字；签合同、办手续留有余地，明确保修责任。故本题选c，有关内容可参见教材第86页。

　　6．物业管理机构更迭时的准备工作不包含哪一项内容()。

　　a、符合承接查验条件

　　b、成立物业承接查验小组

　　c、准备资料和工具

　　d、环境准备

　　【答案】d

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时承接查验的掌握程度。物业管理机构更迭时准备工作包括：符合承接查验条件、成立物业承接查验小组和准备资料和工具。故本题选d，有关内容可参见教材第82页。

　　7．物业查验的相关资料由()提供。

　　a、建设单位

　　b、施工单位

　　c、物业管理企业

　　d、开发商

　　【答案】a

　　【解析】本题考查的是考生对物业承接查验方式的掌握程度。物业承接查验的相关资料由建设单位提供，物业管理企业主要是进行必要的复核。故本题选a，有关内容可参见教材第80页。

　　8．物业查验的相关资料，由()进行必要的复核。

　　a、建设单位

　　b、施工单位

　　c、物业管理企业

　　d、开发商

　　【答案】c

　　【解析】本题考查的是考生对物业承接查验方式的掌握程度。物业承接查验的相关资料由建设单位提供，物业管理企业主要是进行必要的复核。故本题选a，有关内容可参见教材第80页。

　　9．物业承接查验发现的工程质量问题整理出来之后，由()提出处理方法。

　　a、建设单位

　　b、施工单位

　　c、物业管理企业

　　d、开发商

　　【答案】a

　　【解析】本题考查的是考生对承接查验发现问题处理的掌握程度。在承接查验所发现问题的处理方法中指出“工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法”。故本题选a，有关内容可参见教材第81页。

　　10．通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以监测其是否符合质量要求的检查方法是()。

　　a、观感查验

　　b、使用查验

　　c、检测查验

　　d、试验查验

　　【答案】c

　　【解析】本题考查的是考生对物业承接查验方式的掌握程度。a选项“观感查验”是对查验对象外观的检查；b选项“使用查验”是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象；c选项“检测查验”是通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量；d选项“试验查验”是通过必要的试验方式测试相关设施设备的性能。故本题选c，有关内容可参见教材第80～81页。

　　二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

　　1．关于物业承接查验以下说法正确的是()。

　　a、物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业公用部位、共用设备设施进行承接查验

　　b、物业的承接查验必须和建设工程竣工验收同步进行

　　c、新建物业的承接查验发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中

　　d、物业管理机构更迭时的承接查验发生在业主大会或产权单位向新物业管理企业移交物业的过程中

　　e、物业管理的承接查验的主要方式是核对

　　【答案】a c d e

　　【解析】本题考查的是考生对物业承接查验的掌握程度。b选项“物业的承接查验必须和建设工程竣工验收同步进行”应为“物业的承接查验可以和建设工程的竣工验收同步进行”。故本题选a、c、d、e，有关内容可参见教材第78页。

　　2．新建物业承接查验是技术难度高、专业性强、对el后影响大的工作，除人员准备外还要作好以下哪几方面的工作()。

　　a、计划准备

　　b、资料准备

　　c、查验的仪式策划

　　d、设备工具准备

　　e、符合承接查验条件

　　【答案】a b d

　　【解析】本题考查的是考生对新建物业承接查验准备工作的掌握程度。准备工作包括：人员准备；计划准备；资料准备；设备、工具准备。故本题选a、b、d，有关内容可参见教材第78。79页。

　　3．物业承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用()。

　　a、观感查验

　　b、使用查验

　　c、检测查验

　　d、试验查验

　　e、感觉查验

　　【答案】a b c d

　　【解析】本题考查的是考生对物业承接查验方式的掌握程度。物业承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用感观查验、使用查验、检测查验、试验查验等具体方式进行检查。故本题选a、b、c、d，有关内容可参见教材第80～81页。

　　4．物业管理机构更迭时物业查验的内容包括()。

　　a、物业资料情况

　　b、物业共用部位、共用设施设备及管理现状

　　c、各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况

　　d、物业管理用房、产权属全体业主的设备、工具、材料及市政管理单位的供水、供电合同、协议等

　　e、物业可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等

　　【答案】a b c d

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时物业查验内容的掌握程度。e选项“物业可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等”属于物业查验的方式，而不是查验的内容。故本题选a、b、c、d，有关内容可参见教材第82～83页。

　　5．物业管理机构发生更迭时，新的物业管理企业必须满足下列哪些条件下才可实施承接查验()。

　　a、物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业管理服务合同

　　b、物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同

　　c、原物业管理企业已决定撤离

　　d、物业服务合同约定的期限届满

　　e、原物业管理企业已宣布破产

　　【答案】a b

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时承接查验准备工作的掌握程度。在物业管理机构发生更迭时，新的物业管理企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验：①物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业管理服务合同；②物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。故本题选a、b，有关内容可参见教材第82页。

　　6．以下哪些项属于新建物业管理工作移交的内容()。

　　a、产权资料，竣工验收资料

　　b、业主资料

　　c、设计、施工资料，物业保修和物业使用说明资料，机电设备资料

　　d、房屋装修资料

　　e、合同协议

　　【答案】a b c

　　【解析】本题考查的是考生对新建物业移交的掌握程度。d选项“房屋装修资料”和e选项“合同协议书”在新建物业管理移交时还不存在，属于物业管理机构更迭时管理工作的移交内容。故本题选a、b、c，有关内容可参见教材第83～84页。

　　7．物业管理机构更迭时移交工作应注意的事项包括哪些()。

　　a、明确交接主体和次序

　　b、移交工作的难点、重点要想全，签合同、办手续留有余地

　　c、确认原物业管理企业退出或留下人员名单

　　d、业主人住、房屋装修资料

　　e、对仍在保修期内的项目要多方签字，明确保修责任

　　【答案】a b e

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时管理工作移交的掌握程度。物业管理机构更迭时的注意事项有：明确交接主体和次序；移交工作的难点、重点要想全；对仍在保修期内的项目要多方签字；签合同、办手续留有余地，明确保修责任。故本题选a、b、e，有关内容可参见教材第86页。

　　8．物业承接查验中出现的质量问题主要原因有()。

　　a、施工单位的不规范

　　b、给排水系统

　　c、设计不当

　　d、门窗、阳台等五金件

　　e、原材料把关不严

　　【答案】a c e

　　【解析】本题考查的是考生对物业工程质量问题的原因的掌握程度。发生物业工程质量问题的原因主要有以下几个方面：设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷；施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；验收检查不细、把关不严；建材质量不合格；建设单位管理不善；气候、环境、自然灾害等其他原因。故本题选a、c、e，有关内容可参见教材第81页。

　　9．物业管理工作的移交是物业管理操作中一个重要环节。移交工作分为哪几种情况()。

　　a、建设单位向物业管理企业移交

　　b、业主大会向物业管理企业移交

　　c、物业管理企业向业主大会或物业产权人移交

　　d、物业管理企业向建设单位移交

　　e、原物业管理企业向准备承接的物业管理企业移交

　　【答案】a b c

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理工作移交的掌握程度。移交工作分为3种情况：一是由建设单位将新建物业移交给物业管理企业；二是在业主大会选聘新的物业管理企业并订立物业服务合同后，由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业管理企业；三是在物业管理企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业管理企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。故本题选a、b、c，有关内容可参见教材第83页。

　　10．物业管理机构更迭时办理交接手续时的注意事项包括()。

　　a、评价物业及共用配套设施设备的使用状况

　　b、移交资产和费用

　　c、业主和装修资料

　　d、合同协议情况

　　e、提出遗留问题的处理方案

　　【答案】a b e

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时办理交接手续的掌握程度。在办理交接手续时应注意以下几个主要方面：①对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价；②各类管理资产和各项费用应办理移交；③确认原有物业管理企业退出或留下人员名单；④提出遗留问题的处理方案。故本题选a、b、e，有关内容可参见教材第85-86页。

　　三、案例题

　　”1．a公司建设了一座涉外商务大厦，由于当时a公司自身并不具备直接管理大厦的经验和能力，便招标了f公司作为专业机构负责该项目的物业管理工作。由于f公司是以低价中标，因而财务压

　　力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即a公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，在粗略看过机房后，接收人员便在“一切正常”的字样下签了名。

　　春夏之交，在进行空调运行准备过程中发现，前管理公司对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能启动，需要更换部分零件。f公司要求a公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而a公司则认为f公司在受委托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分。这时f公司的律师出场了，手里拿着有a公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录的复印件向a公司提出了法律交涉。请问a公司在这场“物业管理机构更迭”的移交工作中存在什么问题?如何避免?

　　【答案】(1)在物业管理机构更迭的移交工作中，各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分

　　析全面，考虑周期，以利交接和今后工作的开展。从案情介绍我们知道，a公司在物业管理方面不具备很多经验和能力，a公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行，如果当时不具备开机条件，则应标注存疑，而不能草率签字。

　　(2)在这种情况下，a公司应聘请专业机构或专家来指导移交文件的起草和指导移交工作的进行。特别是移交合同，对双方都十分重要，要谨慎签署。对遗留问题要签署“遗留问题备忘录”，这时的签字可能是“一字千金”的。

　　”2．说明新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验之区别。

　　【答案】物业承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验，前者发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业管理企业移交的过程中。两种承接查验的区别主要是：

　　(1)移交的主体不同：新建物业承接查验移交的主体是建设单位；物业管理机构更迭的是承接查验移交的主体是业主委员会及原物业管理企业。

　　(2)机构更迭时新的物业管理企业接管的前提是物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。

　　3．如果你是某物业公司的高级管理人员，公司委派你参加新建物业的承接查验工作，请说明新建物业承接查验的内容和方式。

　　【答案】内容包括：①物业资料；②物业共用部位；③共用设施设备；④园林绿化工程；⑤其他公共配套设施。

　　物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可以采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方式进行查验。

　　4．你是某物业公司的工作人员，公司委派你负责某项目的更迭物业承接查验工作，请说明物业管理机构更迭物业承接查验的内容。

　　【答案】物业管理机构更迭物业承接查验的主要内容包括：

　　(1)物业资料情况。

　　(2)物业共用部位、共用设施设备及管理现状。

　　(3)各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况。

　　(4)物业管理用房、与市政管理单位的合同等其他内容。

篇3：物业管理师物业管理实务试题汇编之早期介入与前期物业服务(附答案解析)

　　物业管理师物业管理实务试题汇编之早期介入与前期物业服务(附答案解析)

　　一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

　　1．早期介入是指()建设单位根据项目开发建设的需要所引人的物业服务的咨询活动。

　　a、物业办理入住前

　　b、新建物业竣工之前

　　c、新建物业竣工时

　　d、物业办理人住时

　　【答案】b

　　【解析】本题考查的是考生对早期介入概念的理解。早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业服务的咨询活动。故本题选b，有关内容可参见教材第68页。

　　2．前期物业服务是指()的物业服务阶段。

　　a、物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止

　　b、物业销售开始至物业办理人住为止

　　c、物业竣工验收开始至业主大会选聘物业服务企业为止

　　d、物业办理人住开始至业主大会选聘物业服务企业为止

　　【答案】a

　　【解析】本题考查的是考生对前期物业服务概念的理解。前期物业服务是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物业服务阶段。故本题选a，有关内容可参见教材第68页。

　　3．前期物业服务服务对象是()。

　　a、建设单位

　　b、承建单位

　　c、全体业主

　　d、建设单位、物业产权人

　　【答案】c

　　【解析】本题考查的是考生对前期物业服务的掌握程度。前期物业服务的服务对象是全体业主，并按规定向业主收取物业服务服务费用。故本题选c，有关内容可参见教材第68页。

　　4．早期介入分为以下哪几个阶段实施()。

　　a、可行性研究、规划设计、建设、销售、竣工验收阶段

　　b、可行性研究、规划设计、建设、销售阶段

　　c、规划设计、建设、销售、竣工验收阶段

　　d、可行陛研究、规划设计、建设、销售、竣工验收、承接查验阶段

　　【答案】a

　　【解析】本题考查的是考生对早期介入的掌握程度。早期介入分为可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。故本题选a，有关内容可参见教材第68页。

　　5．早期介入的服务对象是()。

　　a、建设单位

　　b、承建单位

　　c、物业产权人

　　d、全体业主

　　【答案】a

　　【解析】本题考查的是考生对早期介入的掌握程度。早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。故本题选a，有关内容可参见教材第68页。

　　6．早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业服务的()活动。

　　a、服务b、咨询c、管理d、监理

　　【答案】b

　　【解析】本题考查的是考生对早期介入概念的理解。早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业服务的咨询活动。故本题选b，有关内容可参见教材第68页。

　　7．前期物业服务最明显的特点是()。

　　a、管理服务呈现波动和不稳定状态

　　b、经营收支一般呈现收支不平衡和亏损状态

　　c、沟通与协调

　　d、前期物业服务的特定内容是以后常规物业服务的基础

　　【答案】d

　　【解析】本题考查的是考生对前期物业服务特点的掌握程度。由前期物业服务工作的内容分析可知，前期物业服务的许多工作，尤其是前期物业服务的特定内容是以后常规期物业服务的基础，对常规期物业服务有着直接和重要的影响。这是前期物业服务最明显的特征。故本题选d，有关内容可参见教材第76页。

　　8．前期物业服务的职责是在新建物业投入使用初期建立物业服务服务体系并提供服务，其介于()。

　　a、早期介入与常规物业服务之间

　　b、早期介入与前期物业服务之间

　　c、前期物业服务与常规物业服务之间

　　d、常规物业服务之后

　　【答案】a

　　【解析】本题考查的是考生对前期物业服务特点的掌握程度。前期物业服务的职责是在新建物业投入使用初期建立物业服务服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业服务之间，故本题选a，有关内容可参见教材第76页。

　　9．在整个物业项目实施过程中，不属于早期介入阶段的是()。

　　a、规划设计阶段

　　b、物业承接查验阶段

　　c、竣工验收阶段

　　d、销售阶段和建设阶段

　　【答案】b

　　【解析】本题考查的是考生对早期介入内容的掌握程度。早期介入的内容包括：可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。选项b“物业承接查验阶段”属于前期物业服务，故本题选b。有关内容可参见教材第71页。

　　10．对早期介入的必要性说法不正确的是()。

　　a、早期介入可以从源头上堵住漏洞

　　b、早期介入可以减少房地产开发建设的纠纷

　　c、早期介入可以杜绝建设销售过程中存在的问题

　　d、早期介入可以在物业开发建设初期把不利于物业服务、损坏业主利益的因素尽可能消除或减少

　　【答案】c

　　【解析】本题考查的是考生对早期介入必要性的掌握程度。c选项“早期介入可以杜绝建设销售过程中存在的问题”应为“可以避免或减少建设销售过程中存在的问题”，故本题选c。有关内容可参见教材第69页“早期介入的必要性”的内容。

　　二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

　　1．早期介入的作用有()。

　　a、优化设计

　　b、有助于提高工程质量

　　c、制止售房时的不合理承诺

　　d、为前期物业服务作充分准备

　　e、有助于提高建设单位的开发效益

　　【答案】a b d e

　　【解析】本题考查的是考生对早期介入作用的掌握程度。早期介入的作用有：①优化设计；②有助于提高工程质量；③有利于了解物业情况；④为前期物业服务作充分准备；⑤有助于提高建设单位的开发效益，故本题选a、b、d、e。有关内容可参见教材第69～70页“早期介入的作用”的内容。

　　2．早期介入规划设计阶段的主要内容有()。

　　a、根据规划和配套确定物业服务服务的基本内容

　　b、就物业的结构布局、功能方面提出改进的建议

　　c、提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进建议

　　d、根据物业服务成本初步确定物业服务服务费的收费标准

　　e、就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议

　　【答案】b c e

　　【解析】本题考查的是考生对早期介入的内容的掌握程度。早期介入规划设计阶段的内容有：①就物业的结构布局、功能方面提出改进意见；②就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；③提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进建议；④就物业服务用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。选项a“根据规划和配套确定物业服务服务的基本内容”和选项d“根据物业服务成本初步确定物业服务服务费的收费标准”属于可行性研究阶段的内容，故本题选b、c、e。有关内容可参见教材第7l～72页“早期介入的内容”的内容。

　　3．前期物业服务期间，物业服务企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括()。

　　a、物业共用部位、共用设施设备承接查验

　　b、为建设单位开发物业项目提供物业服务专业k8凯发会员登录的技术支持

　　c、装修管理

　　d、工程质量保修处理

　　e、业主人住

　　【答案】a c d e

　　【解析】本题考查的是考生对前期物业服务内容的掌握程度。在前期物业服务期间，物业服务企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验，业主人住，装修管理，工程质量保修处理，物业服务项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业服务的特殊内容。故本题选a、c、d、e，有关内容可参见教材第75页。

　　4．前期物业服务的特点有()。

　　a、管理服务呈现波动和不稳定状态

　　b、经营收支一般呈现收支不平衡和亏损状态

　　c、与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案

　　d、前期物业服务的特定内容是以后常规物业服务的基础

　　e、从物业服务的角度对开发建设项目提出合理化意见和建议

　　【答案】a b d

　　【解析】本题考查的是考生对前期物业服务特点的掌握程度。前期物业服务的特点包括：①由前期物业服务工作的内容分析可见，前期物业服务的许多工作，尤其是前期物业服务的特定内容是以后常规期物业服务的基础，对常规期物业服务有着直接和重要的影响。这是前期物业服务最明显的特征；②前期物业服务的职责是在新建物业投入使用初期建立物业服务服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业服务之间；③管理服务呈现波动和不稳定状态；④经营亏损，故本题选a、b、d。有关内容可参见教材第76～77页“前期物业服务的特点”的内容。

　　5．物业服务企业参与竣工验收，主要作用和目的是()。

　　a、掌握验收情况

　　b、收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题

　　c、为物业的承接查验做准备

　　d、参与验收结论

　　e、派出工程技术人员，对工程进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议

　　【答案】a b c

　　【解析】本题考查的是考生对物业服务企业参与竣工验收的作用和目的的掌握程度。物业服务企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。在参与验收时，应随同相关验收组观看验收过程，了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。故本题选a、b、c，有关内容可参见教材第75页。

　　6．在物业项目的建设阶段，物业服务早期介入的内容主要有()。

　　a、与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案

　　b、就物业的结构布局、功能方面提出改进建议

　　c、提供设备设施的设置、选型及服务方面的改进意见

　　d、配合设备安装

　　e、对内外装修方式、用料及工艺等从物业服务的角度提出意见

　　【答案】a d e

　　【解析】本题考查的是考生对物业服务早期介入内容的掌握程度。b选项“就物业的结构布局、功能方面提出改进建议”和c选项“提供设备设施的设置、选型及服务方面的改进意见”属于早期介入“规划设计阶段”的内容，而不是早期介入“建设阶段”的内容。故本题选a、d、e，有关内容可参见教材第73页。

　　7．在前期物业服务期间，物业服务企业从事的活动和提供的服务，除包含物业正常使用期间所需要的常规服务，还包括()。

　　a、物业公共部位承接查验

　　b、物业公用设施的承接查验

　　c、业主入住

　　d、业主专有部分的保修处理

　　e、装修管理

　　【答案】a b c e

　　【解析】本题考查的是考生对前期物业服务内容的掌握程度。在前期物业服务期间，物业服务企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验，业主人住，装修管理，工程质量保修处理，物业服务项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业服务的特殊内容。故本题选a、b、c、e，有关内容可参见教材第75页。

　　8．前期物业服务沟通协调主要包括()。

　　a、供水、供电部门

　　b、政府主管部门

　　c、社区居民委员会

　　d、开发商

　　e、规划设计单位

　　【答案】a b c d

　　【解析】本题考查的是考生对前期物业服务沟通协调的掌握程度。在前期物业服务期间直接涉及的单位和部门有政府行政主管部门、社区居民委员会、开发建设单位、物业服务企业、业主、业主大会及业主委员会等；相关的单位和部门有城市供水、供电、供气、供暖等公共事业单位，市政、环卫、交通、治安、消防、工商、税务、物价等行政管理部门。故本题选a、b、c、d，有关内容可参见教材第76页。

　　9．在整个物业项目实施过程中，前期管理主要包括()。

　　a、物业承接查验阶段

　　b、物业人住阶段

　　c、业主大会选聘物业服务企业阶段

　　d、建设阶段

　　e、竣工验收阶段

　　【答案】a b c

　　【解析】本题考查的是考生对早期介入与前期物业服务的掌握程度。前期管理包括：物业承接查验阶段、物业人住阶段和业主大会选聘物业服务企业阶段。d选项“建设阶段”和e“竣工验收阶段”属于物业早期介入阶段。故本题选a、b、c，有关内容可参见教材第68页。

　　10．在整个物业项目实施过程中，早期介入主要包括()。

　　a、规划设计阶段

　　b、物业承接查验阶段

　　c、竣工验收阶段

　　d、销售阶段

　　e、建设阶段

　　【答案】a c d e

　　【解析】本题考查的是考生对早期介入内容的掌握程度。早期介入的内容包括：可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。b选项“物业承接查验阶段”属于前期物业服务。故本题选a、c、d、e，有关内容可参见教材第71页。

　　11．物业服务项目前期运作阶段，管理资源的完善与优化的具体内容包括()。

　　a、管理制度的完善

　　b、物资配备到位

　　c、物业服务人员到位

　　d、服务规范的完善

　　e、管理用房到位

　　【答案】b c e

　　【解析】本题考查的是考生对物业服务项目前期运作的掌握程度。物业服务项目前期运作阶段，管理资源的完善与优化的具体内容包括：管理用房到位、物资配备到位和物业服务人员到位。故本

　　题选b、c、e，有关内容可参见教材第75页。

　　三、案例题

　　1．物业服务的早期介入对于优化设计、提高工程质量等的好处是不言而喻的。请问：(1)分别站在开发商和物业服务企业的角度，阐述物业服务早期介入对于开发商和物业服务企业的有利之处。

　　(各不少于两个方面)(2)说明早期介入的作用是什么?(3)说明早期介人在物业建设各阶段有哪些主要内容?

　　【答案】

　　(1)物业服务的早期介入对开发商的好处很多。

　　①作为开发商在开发建设中需要一个好参谋，特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业服务公司的意见，从而最大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、提高效益，最大限度地促进产品销售。

　　②开发商在开发建设中需要一个好帮手，特别需要有专业经验的物业服务公司，协助其解决建房过程中发生的各种各样的问题，如工程监理问题、设备选型与安装问题、业户入伙问题、k8凯发会员登录的售后服务问题、工程遗留问题等等。

　　③开发商需要一个事业上的好朋友，即好的k8凯发会员登录的合作伙伴，使其集中精力做大事业，开发销售更多更好的楼盘，而不是西瓜芝麻样样要，到头来，芝麻沾手西瓜溜掉。

　　物业服务的早期介入对物业服务公司非常重要。

　　①通过早期介入，物业服务公司可以从未来潜在业户的立场，尽早地了解工程项目的客观情况，促使开发商纠正设计施工中大量的不当之处，避免潜在业户使用物业、房产公司销售物业、物业管

　　理公司管理物业中产生不尽的烦恼与遗憾。

　　②物业服务公司可以及时做好业户入伙与前期物业服务的准备，实现物业服务服务的高起点、高标准，使广大业户受益。

　　③减少开发商在销售阶段不利于物业服务的承诺，减少日后物业服务不必要的麻烦。

　　(2)早期介入的作用包括：优化设计、有助于提高工程质量、有利于了解物业情况、为前期物业服务作充分准备、有助于提高建设单位的开发效益。

　　(3)早期介入的内容：

　　可行性研究阶段：①根据物业建设及目标客户群的定位确定物业服务的模式；②根据规划和配套确定物业服务服务的基本内容；③根据目标客户情况确定物业服务服务的总体服务质量标准；④根据物业服务成本初步确定物业服务服务费的收费标准；⑤设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业服务框架性方案。

　　规划设计阶段：①就物业的结构布局、功能方面提出改进建设；②就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；③提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；④就物业服务用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。

　　建设阶段：①与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；②配合设备安装，确保安装质量；③对内外装修方式、用料及工艺等从物业服务的角度提出意见；

　　④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

　　销售阶段：①完成物业服务方案及实施进度表；②拟定物业服务的公共管理制度；③拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；④对销售人员提供必要的物业服务基本知识培训；⑤派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业服务咨询服务；⑥将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归人物业服务档案。

　　2．a大厦入伙之初，管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多，主动优惠对大多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式(若当初就把这一想法向业主客户讲清楚，恐怕办了好事也不会惹出后来的麻

　　烦)。入伙满一年后，鉴于小区的经济运行状况，管理处决定按照法规规定，开始据实收取户内维修费用。然而这本来合情合理的做法，却遇到了不小的阻力。请问如果你是该项目经理，你准备如果突破阻力，把人室维修工作引入正轨?

　　【答案】

　　(1)管理处起草并在公告栏张贴了《致业主客户的一封公开信》。公开信引用物业服务法规，详细介绍了物业服务费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴。

　　(2)说明了当初无偿提供户内维修的初衷，使大多数业主消除了“交了物业服务费，管理处就应包办一切”的误解，对户内维修有偿服务表示认同。

　　(3)针对个别业主客户不理解这一情况，继续深入做工作。

　　(4)要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量。

　　(5)管理处还公开户内维修的收费标准，同时，告知业主客户有选择服务商的权利。

篇4：物业管理师物业管理实务试题汇编之第三章（附答案解析）

　　物业管理师物业管理实务试题汇编之第三章（附答案解析）

　　一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

　　1．在()阶段，由()制定业主临时公约。

　　a物业销售之前建设单位

　　b物业销售之前物业管理企业

　　c物业人住阶段建设单位

　　d物业人住阶段物业管理企业

　　【答案】a

　　【解析】本题考查的是考生对业主公约的掌握程度。物业销售之前，由建设单位制订业主临时公约。故本题选a，有关内容可参见教材第66页。

　　2．下列属于合同要约的是()。

　　a拍卖b广告c标价d投标

　　【答案】d

　　【解析】本题考查的是考生对合同要约与邀请要约的掌握程度。选项a“拍卖”选项b“广告”选项c“标价”属于邀请要约。故本题选d，有关内容可参见教材第51页。

　　3．物业管理招标是()。

　　a要约b承诺c邀请要约d反要约

　　【答案】c

　　【解析】本题考查的是考生对要约的掌握程度。招标是邀请要约，投标是要约。故本题选c，有关内容可参见教材第50一52页。

　　4．前期物业服务应达到()的质量标准。

　　a国家规定b省、市规定c合同约定d业主要求

　　【答案】c

　　【解析】本题考查的是考生对前期物业服务合同内容的掌握程度。前期物业管理服务应达到约定的质量标准。故本题选c，有关内容可参见教材第56页。

　　5．下列不属于合同签订应遵循的基本原则是()。

　　a诚实信用b权利义务公平对等c业主占主导地位d合同自由

　　【答案】c

　　【解析】本题考查的是考生对合同签订应遵循的基本原则的掌握程度。合同签订应遵循五项基本原则：①主体平等；②合同自由；③权利义务公平对等；④诚实信用；⑤守法和维护社会公益。故本

　　题选c，有关内容可参见教材第54～55页。

　　6．承诺必须由()作出，才能产生法律效力。

　　a要约人b受要约人c第三方d要约人的代理人

　　【答案】b

　　【解析】本题考查的是考生对合同的承诺的掌握程度。合同承诺必须由受要约人或其代理人作出。故本题选b，有关内容可参见教材第52页。

　　7．物业管理服务合同一般采用()。

　　a书面合同b口头合同c事实合同d以上都可以

　　【答案】a

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理服务合同的掌握程度。当事人双方协商成文后签字或盖章形成的合同书、协议书、契约书、公约等一般都属于书面合同形式，如前期物业服务合同、物业服务

　　合同、业主公约等。故本题选a，有关内容可参见教材第54页。

　　8．前期物业服务合同期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同开始生效，在此条件下，前期物业服务合同将()。

　　a继续生效b中止c终止d以上都不可以

　　【答案】c

　　【解析】本题考查的是考生对物业服务合同与前期物业服务合同区别的掌握程度。前期物业服务合同期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同开始生效，在此条件下，前期物业服务合同将会终止。故本题选c，有关内容可参见教材第58页。

　　9．物业服务合同签订的过程中，某业主对物业管理企业提出异议，该业主的反对()。

　　a成立b不成立c根据具体情况具体分析d该业主可拒绝履行合同义务

　　【答案】b

　　【解析】本题考查的是考生对物业服务合同特点的掌握程度。物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体，一般不可能在选择物业管理服务以及选择物业管理企业方面形成一致的看法，其中的单个业主或部分业主，也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业管理企业。故本题选b，有关内容可参见教材第57～58页。

　　10．业主自有物业专有部分的承接验收属于()之间的问题。

　　a业主与开发商b业主与物业公司c物业公司与开发商d业主与施工方

　　【答案】a

　　【解析】本题考查的是考生对签订前期物业服务合同应注意的事项的掌握程度。物业共用部位、共用设施设备的承接验收是前期物业服务活动的重要环节，而对业主自有物业专有部分的承接验收则属于业主与发展商之间的问题，无需在合同中约定。故本题选a，有关内容可参见教材第57页。

　　二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

　　1．合同要约构成要件有()。

　　a要约必须是特定人的意思表示

　　b要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定

　　c要约发出就生效

　　d所有的订约提议都可以构成要约

　　e要约不一定具有订立合同的意图

　　【答案】a b

　　【解析】本题考查的是考生对合同要约的构成要件的掌握程度。要约的构成要件包括：①要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图；②要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须

　　具体确定；③要约必须传达到受要约人才能生效。故本题选ab，有关内容可参见教材第51页。

　　2．下列属于邀请要约的有()。

　　a广告b标价c投标d拍卖e招标

　　【答案】a b d e

　　【解析】本题考查的是考生对合同要约与邀请要约的掌握程度。选项c“投标”是要约。故本题选a、b、d、e，有关内容可参见教材第50～52页。

　　3．合同要件应当具备的必要条件有()。

　　a当事人的缔约能力

　　b当事人的真实意思表示

　　c合同的内容的合法

　　d合同的形式合法

　　e合同的权利与义务对等

　　【答案】a b c d

　　【解析】本题考查的是考生对合同要件应具备的必要条件的掌握程度。选项e“合同的权利与义务对等”属于“合同签订应遵循的基本原则”。故本题选a、b、c、d，有关内容可参见教材第53页。

　　4．合同签订应遵循的基本原则有()。

　　a当事人的缔约能力

　　b诚实信用

　　c守法和维护社会公益

　　d合同自由

　　e主体平等

　　【答案】b c d e

　　【解析】本题考查的是考生对合同签订应遵循的基本原则的掌握程度。合同签订应遵循五项基本原则：①主体平等；②合同自由；③权利义务公平对等；④诚实信用；⑤守法和维护社会公益。故本

　　题选b、c、d、e，有关内容可参见教材第54～55页。

　　5．物业服务合同可因以下哪些原因终止()。

　　a物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同

　　b因不可抗力致使物业服务合同无法履行

　　c业主委员会选聘了新的物业管理企业

　　d物业管理企业被宣告破产

　　e法律、法规规定的其他情形

　　【答案】a b d e

　　【解析】本题考查的是考生对物业服务合同的掌握程度。物业服务合同可因下列原因终止：①物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同；②物业管理企业与业主大会双方协商一致解除合同的；③因不可抗力致使物业服务合同无法履收费管理办法》，常规物业服务合同中物业服务费不包括()。

　　a业主人身保险

　　b业主机动车的保管

　　c使用人的人身保险

　　d物业公共区域公众责任险

　　e业主财产保管费用

　　【答案】a b c e

　　【解析】本题考查的是考生对签订物业服务合同注意事项的掌握程度。在物业服务合同中应当明确约定物业服务费不包含业主与物业使用人的人身保险、财产保管等费用，排除物业管理企业对业主及物业使用人的人身、财产安全保护、保管等义务，故本题选a、b、c、e，有关内容可参见教材第59页“对免责条款的约定”的内容。

　　9．签订物业服务合同应注意()。

　　a合同双方当事人的权利和义务

　　b免责条款的约定

　　c违约责任的约定

　　d物业服务合同条款宜粗不宜细

　　e以上都正确

　　【答案】a b c

　　【解析】本题考查的是考生对签订物业服务合同注意事项的掌握程度。签订物业服务合同应注意的事项有：①明确业主委员会的权利义务；②明确物业管理企业的权利和义务；③对违约责任的约定；④对免责条款的约定；⑤物业服务合同的主要条款宜细不宜粗；⑥合同的签订要实事求是；⑦明确违约责任的界定及争议的解决方式。故本题选a、b、c，有关内容可参见教材第59～60页“签订物业服务合同应注意的事项”的内容。

　　10．物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别体现在()。

　　a订立合同的当事人不同

　　b违约责任的约定不同

　　c服务内容不同

　　d合同期限不同

　　e服务质量标准不同

　　【答案】a d

　　【解析】本题考查的是考生对物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别的掌握程度。两者的主要差别在于：订立合同的当事人不同和合同期限不同，故本题选a、d。有关内容可参见教材第58页“物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别”的内容。

　　11．签订前期物业服务合同的当事人是()。

　　a业主b业主委员会c建设单位d物业管理企业e物业使用人

　　【答案】c d

　　【解析】本题考查的是考生对物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别的掌握程度。两者的主要差别在于：订立合同的当事人不同和合同期限不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业。故本题选c、d，有关内容可参见教材第50页。

　　12．物业服务合同的订立期限与前期物业服务合同相比具有()特点。

　　a期限明确b期限不固定c期限不明确d稳定性弱e稳定性强

　　【答案】a e

　　【解析】本题考查的是考生对物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别的掌握程度。两者的主要差别在于：订立合同的当事人不同和合同期限不同。物业服务合同期限由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点，故本题选a、e，有关内容可参见教材第58页。

　　13．前期物业合同中关于专项维修资金的主要内容包括这部分资金的()。

　　a续筹b管理c使用d缴存e保管

　　【答案】a b c d

　　【解析】本题考查的是考生对前期物业服务合同内容的掌握程度。专项维修资金的主要内容包括这部分资金的缴存、使用、续筹和管理。故本题选a、b、c、d，有关内容可参见教材第57页。

　　14．物业服务合同的特点有()。

　　a一般权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下与物业管理企业签订物业服务合同

　　b《物业管理条例》对物业服务合同的签订双方主体资格作出了明确的规定，物业服务合同要向政府物业管理主管部门备案

　　c合同明确，业主或使用人要缴纳物业管理过程中的相关费用及物业管理企业还应取得一定的酬金或利润

　　d合同期限不确定

　　e只要通过法定的多数投票权数，所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任

　　【答案】a b c e

　　【解析】本题考查的是考生对物业服务合同特点的掌握程度。选项d“合同期限不确定”应为“有明确期限”。故本题选a、b、c、e，有关内容可参见教材第57～58页。

　　二、案例题

　　1. 某小区入住已五年，已经成立了业主委员会。业主委员会与物业管理企业a公司签订的物业管理合同已经到期。业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业管理企业，一直未能顺利进行，a物业公司仍按照原合同提供物业管理和服务。业主王先生以物业管理合同已经到期为由不再缴付a物业管理公司的物业管理费。a物业管理公司在多次催缴未果的情况下，将王先生告到法院。请问你认为a物业管理公司能胜诉吗?为什么?

　　【答案】能胜诉，应判决王先生偿付拖欠的物业管理费。

　　合同的期限虽然已经届满，但业主委员会没有选出新的物业管理企业，也没有订立新的物业服务合同，a物业管理公司作为小区的物业管理部门以原合同的标准对小区物业进行管理和提供服务。王先生作为该小区的业主，实际享受a物业公司提供的服务，并未提出异议，理应按约支付物业管理费。

　　2．刘先生购买了一套位于顶层的商品房，“人住时与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》和《业主公约》中都有明确的规定：为维护小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏。”人住后，刘先生未经物业公司同意，擅自封闭了观景阳台并加装了防护栏。物业公司发现后要求其拆除。刘先生认为：这是自己的房子，自己有权利处理，拒不拆除。物业公司决定：对刘先生罚款2000元。刘先生拒绝交纳。在不得已的情况下，物业公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。双方矛盾十分尖锐，物业公司因此把刘先生告上了法庭。

　　物业公司的诉讼请求是：刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款；刘先生承担此案的诉讼费。请问物业公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持?刘先生在此案中的不当之处?物业公司在操作中的错误所在?

　　【答案】

　　(1)a物业公司要求刘先生交纳罚款的请求无法律依据，应予以驳回；

　　b诉刘先生拆除阳台及护栏的请求应予支持；

　　c此案的诉讼费应由双方分担。

　　(2)业主应合理使用房屋，不得损害他人权益和公共利益。刘先生致小区整体形象和相邻住户的安全于不顾，擅自封闭阳台和加装护栏，不仅侵犯了其他相关业主的利益，而且违反了《前期物业管理服务协议》和《业主公约》的约定，行为不当。

　　(3)首先，作为物业公司不是行政管理部门也不是执法单位，无权罚款；其次，物业公司应依照合同约定，采取协商或司法途径解决矛盾，无权采取停水、停电等方式处理纠纷。

　　3．a房地产开发商开发的居住小区一期已经人住，当时的物业管理工作由a房地产开发商的物业部完成。随着二期开发的继续和人住的临近，a开发商找到b物业管理公司并与之签订了为期十年

　　的物业管理合同，将该居住小区的物业管理权承包给b物业管理公司。按合同约定，b物业公司要向a开发商交纳50万元的履约保证金和每年20万元的承包费。请问a开发商与b物业管理公司签订为

　　期十年的物业管理合同效力如何?a开发商要求．b公司交纳履约保证金和承包费的合同约定是否有效?

　　【答案】(1)开发商与物业公司签订的合同，属前期物业服务合同。《物业管理条例》规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。故即便开发商与物业公司签订为期十年的合同，但是在此期间，若小区业主委员会成立并与物业管理企业签订物业服务合同之后，前期物业服务合同对小区业主就不再具有法律约束力了。

　　(2)开发商对其所出售的房屋仅具有临时所有权人的身份，在房屋交付后物业管理合同的实际履约当事人是各个业主和物业管理公司。对于代他人签署的合同，开发商借机会收取履约保证金和承包金归己所有，是侵犯实际履约人即业主合法权利的行为，该条款无效。

　　4．邵先生在某小区购买一套住宅人住三年，每月按时缴纳物业管理费。一个冬天的夜晚，邵先生回家发现，自家的钢制防盗门和木门的锁均已被撬坏，整个门毁坏变形，屋内一片狼藉。邵先生立

　　即打电话给物业公司，同时报警。经统计，邵先生家中被盗金钱和物品损失共计8万余元。邵先生认为，自己缴纳了物业管理费，物业公司的安全管理工作中有巡逻的职责，家中被盗物业公司竟然毫无察觉，属于管理疏漏，应赔偿自己的全部损失。在与物业公司多次交涉无结果的情况下，邵先生对物业公司进行起诉，要求物业公司赔偿人民币8万元。请问法院是否会完全支持邵先生的诉讼请求?为什么?

　　【答案】法院不会完全支持邵先生的诉讼请求，但会部分支持邵先生的诉讼请求。

　　失窃案件发生时，犯罪嫌疑人是以暴力的手段破坏邵先生家的两重门进入室内并盗窃的。这样长的时间内，保安员未能巡逻发现，存在疏漏，未能及时发现、制止犯罪，对由此产生的损失负有一定

　　责任。但是，盗窃是发生在室内，发现起来有一定的难度，故物业公司无需承担全部责任。

　　5．你是某公司的高级管理人员，公司委派你起草前期物业服务合同，你认为前期物业服务的主要内容是什么?物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别有哪些?

　　【答案】前期物业服务合同的内容就是通过合同条款反映建设单位与物业管理企业之间的权利义务关系，包括主要部分为：一是合同的当事人，二是物业基本情况，三是服务内容与质量，四是服务费用，五是物业的经营与管理，六是承接查验和使用维护，七是专项维修资金，八是违约责任，九是其他事项。

　　物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别：

　　物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于：一是订立合同的当事人不同，前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业；物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业管理企业。二是合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，具有期限明确，稳定强等特点。

　　6．你是某物业公司的高级管理人员，公司委派你与业主委员会签订物业服务合同，你认为签订物业服务合同应注意哪些事项?

　　【答案】一是明确业主委员会的权利义务，二是明确物业管理企业的权利和义务，三是对违约责任的约定，四是对免责条款的约定，五是物业服务合同的主要条款宜细不宜粗，六是合同的签订要实事求是，七是明确违约责任的界定及争议的解决方式。

篇5：物业管理师物业管理实务试题汇编之第二章（附答案解析）

　　物业管理师物业管理实务试题汇编之第二章（附答案解析）

　　一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

　　1．物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据()，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或管理公司参与竞标，从中选择最符合条件的竞标者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。

　　a相关法规的要求

　　b物业管理费的多少

　　c物业管理公司的实际能力

　　d物业管理服务内容

　　【答案】d

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理招标概念的理解。物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或管理公司参与竞标，从中选择最符合条件的竞标者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。故本题选d，有关内容可参见教材第13页。

　　2．在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中，()负责物业管理的招标组织工作。

　　a建设单位b施工单位c物业产权人d监理单位

　　【答案】a

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理招标主体的掌握程度。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中，由建设单位负责物业管理的招标组织工作。故本题选a，有关内容可参见教材第13页。

　　3．根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同，可以将物业管理投标分为()招标等类型。

　　a整体物业管理项目、单项服务项目、分阶段项目

　　b单一招标、综合招标、分块招标

　　c专项招标、整体招标、分区招标

　　d专业招标、综合招标、分区招标

　　【答案】a

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理招标类型的掌握程度。根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求，可将物业管理投标分顾问项目招标

　　c专业招标、综合招标

　　d单项招标、整体招标

　　【答案】b

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理招标类型的掌握程度。根据物业管理服务的方式不同，物业管理招标可以分为全权管理项目招标、顾问项目招标等类型。根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求，可将物业管理投标分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型，故本题选b，有关内容可参见教材第14～15页。

　　5．物业管理招标方式分为()。

　　a公开招标、议标b邀请招标、议标c公开招标、邀请招标d议标、评标

　　【答案】c

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理招标方式的掌握程度。物业管理的招标方式分为：公开招标和邀请招标。故本题选ｃ，有关内容可参见教材第16页。

　　6．前期物业管理阶段是指()。

　　a物业开发设计、施工建设、竣工验收

　　b从入住到业主大会选聘物业管理企业承担日常管理前

　　c从物业开发设计到业主人住

　　d从竣工验收到业主大会选聘物业管理企业承担日常管理前

　　【答案】b

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理招标内容的掌握程度。前期物业管理阶段是指从人住到业主大会聘请物业管理企业承担日常管理前的阶段。故本题选b，有关内容可参见教材第16页，第16页的定义和第68页的“前期物业管理”有些区别，请注意。

　　7．物业管理企业在确定参与招标活动后，应在()的基础上制订切实可行的物业管理方案。

　　a分析投标物业项目基本情况、周边其他项目基本情况

　　b分析投标项目的基本情况、拟订物业管理成本

　　c分析投标项目的基本情况、确定物业管理服务内容

　　d分析投标物业项目基本情况、确定物业管理模式

　　【答案】d

　　【解析】本题考查的是考生对制订物业管理方案的一般程序的掌握程度。物业管理企业在确定参与招标活动后，、应组织相关人员在对招标物业项目基本情况进行分析和对物业管理模式进行确定的基础上，制订切实可行的物业管理方案。故本题选d，有关内容可参见教材40页。

　　8．居住型物业的物业管理服务的重点是()。

　　a基础性的物业管理服务

　　b特约服务

　　c经营管理

　　d紧急事件的预防和处理

　　【答案】a

　　【解析】本题考查的是考生对制订物业管理方案的要点及方法的掌握程度。选项b“特约服务”属于政府物业服务重点；选项c“经营管理’’属于商用类型物业服务重点；选项d“紧急事件的预防

　　和处理”属于公用事业类型物业的服务重点。故本题选a，有关内容可参见教材43页。

　　9．招标人在发布招标公告或投标邀请函书的()日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料，向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

　　a 7日b 10日c 15日d 30日

　　【答案】b

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理招标的基本要求的掌握程度。招标人在发布招标公告或投标邀请函书的10日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料，向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。故本题选b，有关内容可参见教材18页。

　　10．按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，投标人少于()或者住宅规模在()以下，经有关方面同意可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　a 2个，2万平方米b 3个，2万平方米c 3个，3万平方米d 2个，3万平方米

　　【答案】b

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理招标条件的掌握程度。按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经有关方面同意可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，故本题选b，有关内容可参见教材20页。关于2万平方米的出处，可参见关于统一印发《北京市协议选聘物业管理企业行政许可程序》的通知(京建物[20**]88号)。

　　11．招标人招标代理负责组建评标委员会，评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的()。

　　a 1／2b 2／3c 3／4d 4／5

　　【答案】b

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。招标人招标代理负责组建评标委员会，评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2／3。故本题选b，有关内容可参见教材第22页。

　　12．物业招标程序中紧接在公布招标公告后的工作是()。

　　a编制招标文件

　　b投标申请人的资格预审

　　c发放招标文件

　　d接受投标文件

　　【答案】c

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。物业管理招标的程序是：①成立招标领导小组；②编制招标文件；③公布招标公告；④发放招标文件；⑤投标申请人的资格预审；⑥接受投标文件；⑦成立评标委员会；⑧开标、评标、中标。故本题选c，有关内容可参见教材第20～22页。

　　13．物业管理招标的程序有：①编制招标文件；②接受投标文件；③投标申请人的资格预审；④发放招标文件；⑤成立招标领导小组；⑥成立评标委员会；⑦开标、评标、中标；⑧公布招标公告，

　　正确的顺序是()。

　　a⑤①④⑧③②⑥⑦b⑤①⑧④③②⑥⑦

　　c⑤①⑧④⑥②③⑦d①⑤⑧④③②⑥⑦

　　【答案】b

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。本题选b，有关内容可参见教材第20-22页。

　　14．物业管理投标过程中，获得了招标信息之后应进行的工作是()。

　　a项目评估与风险防范b登记并取得招标文件

　　c准备投标文件d送交投标文件

　　【答案】a

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理投标程序的掌握程度。物业管理投标的程序是：①获取招标信息；②项目评估与风险防范；③登记并取得招标文件；④准备投标文件；⑤送交投标文件；⑥接

　　受招标方的资格审查；⑦参加开标、现场答辩和评标；⑧签约并执行合同。故本题选a，有关内容可参见教材第24～28页。

　　15．必须通过招投标方式选聘物业管理企业的项目是()。

　　a新建的商场b新建的写字楼

　　c新建的住宅d新建的医院

　　【答案】c

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理招标条件的掌握程度。必须通过招投标方式选聘物业管理企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅；新开发的非住宅项目，以及业主人住后由业主大会选聘物业管理企业的情况下，既可采取招投标方式，也可采取其他方式。故本题选c，有关内容可参见教材第20页。

　　16．招标人应当在投标有效期截止时限()日前确定中标人。

　　a 15b 20c 30d 7

　　【答案】c

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。故本题选c，有关内容可参见教材第23页。

　　17．招标人应当自确定中标人之日起()日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

　　a 15b 7c 20d 30

　　【答案】a

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。故本题选a，有关内容可参见教材第23页。

　　18．公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于()日。

　　a 20b 15c 30d 7

　　【答案】a

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。故本题选a，有关内容可参见教材第21～22页。

　　19．采用邀请招标方式的，至少应该邀请()家物业管理企业。

　　a 5b 7c 4d 3

　　【答案】d

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。招标人采用邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发投标邀请书。故本题选d，有关内容可参见教材第21页。

　　二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

　　1．物业管理招标的方式有()。

　　a公开招标b邀请招标c有限竞争性招标d选择性招标e议标

　　【答案】a b

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理招标方式的掌握程度。物业管理的招标方式分为：公开招标和邀请招标。故本题选a、b，有关内容可参见教材第16页。

　　2．物业管理招标投标的基本原则是()。

　　a物业管理招标由招标人依法组织实施

　　b在评标委员会的组织、开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上，应当严格遵循相关法律和招标文件的要求，公正对待每一个投标单位

　　c招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息保持公开

　　d在物业管理招标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动，实事求是，信守诺言

　　e对招投标方的资格认定须符合相关法律法规的要求

　　【答案】a b c d

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理招标投标基本原则的掌握程度。物业管理招标投标的基本原则是：①物业管理招标由招标人依法组织实施；②在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求，公正的对待每一个投标单位，禁止任何人、任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益；③招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开，而且是主动针对所有受众的，应使投标招标活动的每一个环节都保持高度透明，确保投标招标公平、公正的实施；④在物业管理招标投标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动。故本题选a、b、c、d，有关内容可参见教材第19页。

　　3．物业管理招标投标的基本要求是()。

　　a参与招标投标的双方的活动都应符合相关的法律、法规，即合法性

　　b在物业管理招标投标过程中，双方都应充分考虑市场要素，即适应性

　　c招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息保持公开，即公开性

　　d招标方应根据项目的实际情况和业主需求选择物业管理企业，投标方应根据项目的实际情况和业主需求制定物业管理模式，即响应性

　　e按照国际惯例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时间安排，即程序性

　　【答案】a b d e

　　【解析1本题考查的是考生对物业管理招标投标基本要求的掌握程度。物业管理招标投标的基本要求是：①参与招投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动，即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等，都必须符合相关法律法规的要求，并接受有关部门的监督与管理；②在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素；③招标方应根据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求，选择最适合项目运作和业主(或物业使用人)需求的管理企业及服务；对投标方而言，不仅要依据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求制定符合项目要求的物业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险，在投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动；④按照国际惯例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时间安排，确保招标投标活动顺利实施。故本题选a、b、d、e，有关内容可参见教材第18页。

　　4．物业管理招标投标法律依据是()。

　　a物业管理条例

　　b前期物业管理招标投标暂行办法

　　c中华人民共和国招标投标法

　　d招标方的有关规定

　　e物业管理收费管理办法

　　【答案】a b c

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理招标投标的基本要求的掌握程度。物业管理招标投标的法律依据主要有《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标暂行办法》及各地方的相关法规政策规定。故本题选a、b、c，有关内容可参见教材第18页。

　　5．物业管理方案中体现物业管理企业管理理念、管理优势和企业综合竞争实力的关键内容有()。

　　a项目的整体设想与构思

　　b组织架构与人员配置

　　c费用测算与成本控制

　　d工作目标和计划

　　e服务承诺

　　【答案】a b c

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理方案基本内容的掌握程度。关键性内容包括：①项目的整体设想与构思；②组织架构与人员配置；③费用测算与成本控制；④管理方式、运作程序及管理措施。故本题选a、b、c，有关内容可参见教材第41页。

　　6．物业管理方案的实质性内容包括()。

　　a服务承诺

　　b人员培训及管理

　　c早期介入及前期物业管理服务内容

　　d工作计划

　　e管理制度的制定

　　【答案】b c d e

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理方案基本内容的掌握程度。实质性内容包括：①人员的培训与管理；②管理指标；③管理制度的制定；④档案资料的建立与管理；⑤早期介入及前期物业管理服务内容；⑥常规物业管理服务综述；⑦工作计划；⑧物资装备。故本题选b、c、d、e，有关内容可参见教材第42页。

　　7．物业管理服务模式包括()。

　　a组织架构的设置

　　b客户定位

　　c服务需求定位

　　d经营服务模式确定

　　e物业的功能定位

　　【答案】b c e

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理服务模式的掌握程度。确定招标物业的管理服务模式，是在对项目进行深入调查分析的前提下，结合招标文件的具体要求，确定最符合物业实际情况和业主需求的管理服务重点和主要措施，包括物业的功能定位、客户定位和服务需求定位三方面的内容。故本题选b、c、e，有关内容可参见教材第43页。

　　8．商用类型的写字楼、综合性商业物业管理服务的重点和难点主要有()。

　　a经营b设施管理c安全d公用设施无故障的正常运行e特殊服务需求服务

　　【答案】a b

　　【解析】本题考查的是考生对制订物业管理方案的要点及方法的掌握程度。一般而言，商用类型的写字楼物业、综合性商业物业管理服务的重点及难点主要体现在经营和设施设备管理等方面。故本题选a、b，有关内容可参见教材第43页。

　　9．政府物业管理的特殊性主要体现在()。

　　a维护政府的形象b设备设施管理c会议接待d安全和保密管理e内部特约服务

　　【答案】a c d e

　　【解析】本题考查的是考生对制订物业管理方案的要点及方法的掌握程度。政府物业管理的特殊性主要体现在维护政府形象、内部特约服务、会议接待及庆典服务、安全及保密管理等方面。故本题选a、c、d、e，有关内容可参见教材第43页。

　　10．物业管理投标文件除按规定格式要求响应招标文件外，最主要的内容有()。

　　a物业管理企业

　　b物业管理服务内容

　　c物业管理费用

　　d物业管理要点

　　e物业管理企业规章制度

　　【答案】b c d

　　【解析】本题考查的是考生对投标文件编写的掌握程度。物业管理投标文件除按规定格式要求响应招标文件外，最主要的内容是介绍物业财务管理

　　【答案】a b c e

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理招标内容的掌握程度。常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容有：①项目机构的建立与日常运作机制的建立；②房屋及共用设施设备的管理；③环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等；④客户管理、客户服务和便民措施；⑤精神文明建设；⑥物业的租赁经营；⑦财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。故本题选a、b、c、e，有关内容可参见教材第17页。

　　14．物业管理投标的主要风险来自于哪些方面()。

　　a政府相关单位b招标人c招标物业d投标人e竞争对手

　　【答案】b c d e

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理风险的防范与控制的掌握程度。物业管理投标的主要风险来自于招标人和招标物业、投标人、竞争对手等三个方面。故本题选b、c、d、e，有关内容可参见教材第26页。

　　15．物业风险的防范与控制的具体措施有()。

　　a严格按照相关法律法规的要求参与投标活动

　　b对项目进行科学合理的分析、评估

　　c完善企业自身的管理

　　d选择信誉良好的招标方和手续完备盈利优势明显的物业

　　e不必在意合同的附件条款和招标方的特殊要求

　　【答案】a b c d

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理风险的防范与控制的掌握程度。物业管理风险防范与控制的具体措施有：严格按照相关法律法规的要求参与投标活动；对项目进行科学合理的分析、评估；完善企业自身的管理；选择信誉良好的招标方和手续完备盈利优势明显的物业；慎重对待合同的附加条款和招标方的特殊要求。而e“不必在意合同的附件条款和招标方的特殊要求”与“慎重对待合同的附加条款和招标方的特殊要求”相矛盾，故本题选a、b、c、d，有关内容可参见教材第26～27页。

　　三、案例题

　　1．你是一家物业公司的管理入员．由你负责对一家正在公开招标的住宅小区进行投标。

　　请问：(1)你将按怎样的程序开展投标工作?你的标书中的主要内容有哪些?(2)物业管理招标投标的基本要求和基本原则是什么?(3)在物业管理投标活动中，对投标项目评估应考虑哪几个方面的因素?

　　【答案】

　　(1)投标程序：①获取招标信息；②项目评估与风险防范；③登记并取得招标文件；④准备投标文件；⑤送交投标文件；⑥接受招标方的资格审查；⑦参加开标、现场答辩和评标；⑧签约并执行合同。

　　标书的主要内容：分为商务文件和技术文件两大类。商务文件主要包括：①k8凯发会员登录的简介；②公司法人地位及法定代表人证明；③招标报价单及招标文件要求提供的其他资料。技术文件主要是：物业管理方案和招标方要求提供的其他技术性资料。

　　(2)基本要求：①参与招投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动，即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等都必须符合相关法律法规的要求，并接受有关部门的监督与管理；②在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素；③招标方应根据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求，选择最适合项目运作和业主(或物业使用人)需求的管理企业及服务；对投标方而言，不仅要依据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求制定符合项目要求的物业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险，在投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动；④按照国际惯例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时间安排，确保招标投标活动顺利实施。

　　基本原则：①物业管理招标由招标人依法组织实施；②在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求，公正的对待每一个投标单位，禁止任何人、任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益；③招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开，而且是主动针对所有受众的，应使投标招标活动的每一个环节都保持高度透明，确保投标招标公平、公正的实施；④在物业管理招标投标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动。

　　(3)在物业管理的投标活动中，应考虑以下几个方面的因素：①投标物业的基本情况；②招标物业项目的定位；③业主的需求；④建设单位、物业产权人(含业主)、物业使用人的基本情况；⑤招标条件和招标过程；⑥竞争对手；⑦企业自身条件的分析。

　　2．你是某物业公司的管理人员，由你负责制定某项目的物业管理方案。请问物业管理方案应包括哪些内容?

　　【答案】物业管理方案的基本内容主要包括招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序、组织架构与人员配备、管理制度的制定、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述、费用测算与成本控制、管理指标与管理措施、物资装备与工作计划等。