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篇2：盐城市物业管理条例(2023)

　　第5号

　　《盐城市物业管理条例》已由盐城市第九届人民代表大会常务委员会第六次会议于2022年10月28日通过，经江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第三十三次会议于2022年11月25日批准，现予公布，自2023年2月1日起施行。

　　盐城市人大常委会

　　2022年12月1日

　　盐城市物业管理条例

　　(2022年10月28日盐城市第九届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 2022年11月25日江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第三十三次会议批准)

　　目 录

　　第一章　总则

　　第二章　物业管理区域

　　第三章　业主、业主大会和业主委员会

　　第四章　物业管理和物业服务

　　第五章　物业的使用和维护

　　第六章　法律责任

　　第七章　附则

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐文明社区建设，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动，适用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指物业管理区域内的业主通过选聘物业服务人或者业主自行对物业管理区域内的建筑物及其附属设施设备进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

　　本条例所称业主，是指房屋所有权人。

　　本条例所称物业服务人，包括物业服务企业和其他管理人。

　　第三条 物业管理遵循党建引领、政府组织、业主自治、专业服务相结合的原则。

　　建立健全社区党组织、居民委员会、业主委员会和物业服务人议事协调机制，发挥社区党组织在基层社会治理中的领导作用。

　　第四条 市、县(市、区)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务人负担;建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，促进互联网、物联网、人工智能等科技手段在物业管理和服务中的应用，建立与之相适应的资金投入和保障机制，提高物业管理和服务水平。

　　第五条 市、县(市、区)人民政府住房和城乡建设行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

　　(一)制定物业管理有关政策并组织实施;

　　(二)指导和协助设立业主大会、选举业主委员会，并建立日常培训和业务指导机制;

　　(三)指导和监督物业服务人履行法定义务，建立物业服务质量监督机制;

　　(四)制定物业服务领域信用管理制度，对物业服务人信用状况进行认定，并实行分级分类监督管理;

　　(五)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则等示范文本;

　　(六)负责前期物业招标投标管理工作，指导选聘物业服务人，指导和监督物业服务人交接、物业承接查验等工作;

　　(七)组织开展物业管理相关法律、法规和政策的宣传和业务培训;

　　(八)指导和监督住宅专项维修资金的筹集和使用工作;

　　(九)建立物业管理公共服务平台，为业主决策投票、物业服务招投标、物业管理信息公开公示、物业服务投诉等活动提供便利条件;

　　(十)指导和监督物业服务行业协会开展行业自律和服务工作;

　　(十一)督促建设单位、施工单位及时履行物业交付后保修期内房屋以及相关设施设备的保修责任，按照规定受理并处理由房屋质量问题引发的投诉;

　　(十二)法律、法规规定的其他职责。

　　第六条 市、县(市、区)人民政府相关主管部门和机构应当依法履行下列职责：

　　(一)发展改革部门负责制定实行政府指导价管理的普通住宅前期物业费以及汽车停放费标准，并会同物业管理行政主管部门实施动态评估调整;

　　(二)公安机关负责物业管理区域内治安管理，指导和监督安防设施的设置、维护;

　　(三)民政行政主管部门负责指导物业服务人开展养老服务业务;

　　(四)自然资源和规划行政主管部门负责物业管理区域内工程建设的规划审批和监督管理;

　　(五)生态环境行政主管部门负责物业管理区域内环境保护的监督管理;

　　(六)城市管理行政主管部门负责物业管理区域内城市市容和环境卫生的监督管理;

　　(七)卫生健康行政主管部门负责指导物业服务人开展卫生防疫工作;

　　(八)市场监督管理行政主管部门负责物业管理区域内特种设备安全、物业服务收费等方面的监督管理;

　　(九)园林绿化行政主管部门负责指导和监督物业管理区域内绿化工作;

　　(十)消防救援机构负责指导和监督物业管理区域内消防安全工作。

　　其他有关部门和机构，按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作。

　　第七条 街道办事处(镇人民政府)履行下列职责：

　　(一)指导、协助和监督本辖区内设立业主大会、选举业主委员会和换届选举;

　　(二)指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责;

　　(三)协同县(市、区)物业管理行政主管部门指导和监督本辖区内物业承接查验、物业管理项目移交和接管工作;

　　(四)建立物业管理举报投诉机制，调解、处理物业纠纷，协调建设单位、物业服务人、业主之间的关系;

　　(五)指导物业服务人、业主委员会开展突发公共事件应对工作，并给予物资和资金支持;

　　(六)法律、法规规定的其他职责。

　　第八条 居(村)民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，协助和配合街道办事处(镇人民政府)开展物业管理工作，协调、处理本辖区内的物业纠纷。

　　第九条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务从业人员培训，提高物业服务水平，维护业主和物业服务人的合法权益。

　　第十条 市、县(市、区)人民政府应当推动物业服务与养老、家政等生活服务相结合。支持有条件的物业服务人为业主提供家政、购物等服务，为老年人开展助餐、助浴、助洁、助急、助行、助医等养老服务。物业服务人可以按照有关规定享受优惠扶持政策。

　　第二章 物业管理区域

　　第十一条 物业管理区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线范围，结合物业共用设施设备、社区建设等因素划分。

　　物业配套设施设备和相关场地共用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割、独立使用，或者被道路、河道等分割为两个以上区域并且能够明确各自管理、维护责任的，可以划分为不同的物业管理区域。

　　第十二条 县(市、区)物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。

　　新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

　　第十三条 因分期开发、老旧小区整治等原因，已划定的物业管理区域确需调整的，由建设单位或者所涉及的物业管理区域的业主委员会提出调整方案，明确调整后物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分等情况，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，由物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)予以调整并公告。

　　第三章 业主、业主大会和业主委员会

　　第十四条 在物业管理活动中，业主享有下列权利：

　　(一)接受物业服务人按照物业服务合同约定提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会会议，行使投票权;

　　(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会、物业管理委员会的工作;

　　(七)监督物业服务人履行物业服务合同;

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备、相关场地的使用和收益情况享有知情权、监督权;

　　(九)监督住宅专项维修资金的管理和使用;

　　(十)监督人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金的使用情况;

　　(十一)法律、法规规定的其他权利。

　　第十五条 在物业管理活动中，业主应当履行下列义务：

　　(一)遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照有关规定支付住宅专项维修资金;

　　(五)按照约定支付物业费、车位(库)租金、汽车停放费等;

　　(六)依法配合物业服务人执行政府应对突发公共事件依法实施的应急处置措施和其他管理措施;

　　(七)法律、法规规定的其他义务。

　　第十六条 一个物业管理区域设立一个业主大会。

　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行相应职责。

　　业主大会决定下列事项：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务人;

　　(五)使用住宅专项维修资金;

　　(六)筹集住宅专项维修资金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

　　(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主大会决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　第十七条 符合设立业主大会条件的，物业所在地的街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织设立首次业主大会筹备组。物业管理区域内首批业主入住超过两年，且具备设立业主大会条件的住宅小区，建设单位和业主均未提出筹备业主大会书面申请的，物业所在地的居(村)民委员会应当主动征求建设单位和业主的意见;建设单位或者十人以上的业主同意公开提出申请的，居(村)民委员会应当予以书面记录并由建设单位或者业主签章确认，提交物业所在地的街道办事处(镇人民政府)。

　　物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照《江苏省物业管理条例》的规定，向物业所在地的街道办事处(镇人民政府)报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。建设单位未按规定报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料的，街道办事处(镇人民政府)应当责令其限期改正。与建设单位联系有困难，或者建设单位逾期未改正的，物业管理、自然资源和规划等行政主管部门以及提供前期物业服务的物业服务人，应当对街道办事处(镇人民政府)查询相关文件资料依法予以协助。

　　第十八条 首次业主大会筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员不少于筹备组人数的百分之六十，由业主推荐产生，其他成员由街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会、辖区公安派出所、建设单位派员组成。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)指定人员担任。

　　首次业主大会筹备组应当自设立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

　　第十九条 不具备设立业主大会条件的住宅小区，或者具备设立条件但未设立业主大会，经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能设立业主大会的住宅小区，可以由街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

　　物业管理委员会作出的决定，应当依法征求全体业主意见，形成业主共同决定。物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销该决定，并通告全体业主。

　　物业管理委员会应当推动设立业主大会。业主大会选举产生业主委员会后，物业管理委员会自行解散。

　　第二十条 首次业主大会筹备组或者负责组织会议的业主委员会，应当在业主大会会议召开十五日前，将会议通知、议题内容、表决事项、投票权数、表决规则等信息，采取当面送交并签收、挂号邮寄、电子邮件、手机短信、通用社交软件信息等方式通知全体业主，并在物业管理区域内显著位置和物业管理公共服务平台同步公告。

　　采用书面征求意见的形式召开业主大会会议的，投票表决意见应当由业主本人签名。利用物业管理公共服务平台或者其他电子平台进行投票表决的，首次业主大会筹备组或者负责组织会议的业主委员会，应当验证投票权人身份信息，确保与投票权人本人吻合。使用经过验证的投票权人身份在电子平台进行表决的行为，视为投票权人本人行为。

　　业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

　　第二十一条 业主户数超过三百户的，可以设立业主代表大会，履行业主大会的职责。

　　第二十二条 以幢、单元为单位设立业主小组的，本幢、本单元范围内有关物业管理的公共事务由业主小组成员共同决定，并由业主小组推选的业主代表负责联络和主持。业主小组作出的决定不得违反管理规约和业主大会、业主委员会依法作出的决定。

　　业主代表参加业主代表大会会议前，应当书面征求所代表的业主的意见;凡需全体业主共同决定的事项，业主的赞同、反对以及弃权的意见经本人签字后，由业主代表提交业主代表大会会议。

　　第二十三条 业主或者其他利害关系人认为业主大会作出的决定违反法定程序的，可以向物业所在地的街道办事处(镇人民政府)提出异议，街道办事处(镇人民政府)应当及时核查。经核查确实违反法定程序并且可能影响表决结果的，应当责令限期改正或者撤销决定，并通告全体业主。

　　第二十四条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强，具有一定组织能力的业主担任。

　　鼓励和支持中国共产党党员、人大代表、政协委员、国家机关工作人员以及具有财会、管理、法律等专业知识的人员参选业主委员会成员。

　　业主大会筹备组应当核查参选人的资格，确定业主委员会成员候选人名单。业主委员会成员候选人名单应当在物业管理区域内显著位置公示，并附个人情况介绍。

　　业主认为业主委员会成员候选人不符合规定条件的，可以向业主大会、业主委员会提出异议，也可以向街道办事处(镇人民政府)提出异议，由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

　　第二十五条 业主或者其他利害关系人对业主委员会履行职责有意见、建议的，应当通过合法、合理的渠道和方式提出。禁止对业主委员会成员进行侮辱、诽谤和诬告陷害。

　　第二十六条 业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，对全体业主负责，接受业主监督，履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，定期向业主大会报告物业管理实施情况、业主委员会工作情况、财务收支情况等;

　　(二)根据业主大会决定，与选聘或者续聘的物业服务人签订物业服务合同，监督和协助物业服务人履行物业服务合同;

　　(三)督促业主按照规定或者约定支付物业费等相关费用;

　　(四)拟订业主共有部分经营管理方案以及收益的管理、使用和分配方案并报业主大会决定，监督物业服务人对业主共有部分的经营和使用情况;

　　(五)依法组织和监督住宅专项维修资金的使用;

　　(六)制定档案和印章管理制度，制作和妥善保管会议记录、共有部分档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件，并建立相关档案;

　　(七)听取业主的意见和建议;

　　(八)监督管理规约的实施;

　　(九)协助街道办事处(镇人民政府)调解、处理物业纠纷;

　　(十)法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

　　第二十七条 有下列情形之一的，业主委员会应当在三十日内组织召开业主大会临时会议：

　　(一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主书面提议的;

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三)业主委员会成员人数不足总数的二分之一的;

　　(四)法律、法规、业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

　　按照前款第一项规定召开业主大会临时会议的，业主委员会应当核实提议业主的身份和所占比例。

　　第二十八条 经业主大会授权，业主委员会可以对下列事项作出决定：

　　(一)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车;

　　(二)对物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车收取汽车停放费;

　　(三)利用业主共有部分从事广告等经营性活动;

　　(四)公共收益的使用;

　　(五)法律、法规规定可以由业主大会授权业主委员会决定的其他事项。

　　依法应由全体业主共同决定的事项，业主委员会不得代为作出决定。

　　第二十九条 业主委员会在决定物业管理有关事项前，应当公开征求业主意见。业主大会、业主委员会作出的决定，应当书面告知居(村)民委员会。

　　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门应当责令限期改正或者撤销决定，并通告全体业主。

　　第三十条 业主委员会应当在物业管理区域内显著位置和物业管理公共服务平台公告下列信息：

　　(一)业主委员会成员和专职、兼职工作人员的姓名、职务、k8凯发会员登录的联系方式等信息;

　　(二)业主大会议事规则、业主委员会工作规则、管理规约和物业服务合同;

　　(三)业主大会、业主委员会的决定;

　　(四)住宅专项维修资金的筹集、使用情况;

　　(五)占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位处置情况;

　　(六)业主大会决定由业主委员会管理的公共收益的收支情况;

　　(七)业主大会、业主委员会工作经费的收支情况;

　　(八)法律、法规规定的其他信息。

　　前款第五项、第七项应当每年至少公告一次，第六项应当每半年公告一次;其他事项应当常年公告并及时更新。业主委员会可以委托物业服务人协助公告信息。

　　第三十一条 业主委员会不能正常开展工作的，物业所在地的街道办事处(镇人民政府)应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。

　　第三十二条 业主委员会成员不得有下列行为：

　　(一)拒不执行业主大会决定;

　　(二)未经业主大会决定，擅自与物业服务人签订或者解除物业服务合同;

　　(三)违反规定使用或者转移、隐匿、毁弃业主大会、业主委员会印章;

　　(四)挪用、侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产;

　　(五)利用业主委员会成员身份谋取私利;

　　(六)非法采集、使用或者出售、泄露业主、物业使用人信息;

　　(七)法律、法规禁止的其他行为。

　　业主委员会成员有前款行为之一的，按照业主大会议事规则提请业主大会决定是否予以罢免。

　　第四章　物业管理和物业服务

　　第三十三条 从事物业服务的企业应当具有独立法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备为业主提供专业服务的能力，并按照规定在承接项目前，将营业执照、主要负责人、固定办公场所、k8凯发会员登录的联系方式和电梯安全管理人员等相关信息书面告知项目所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门。

　　物业服务人应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的，应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进行公示。

　　物业服务人应当按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定以及物业服务有关标准提供专业化服务。

　　物业服务人应当建立业主意见、建议收集和投诉、举报受理机制，及时处理并反馈处理结果。

　　物业服务人应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务人未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第三十四条 物业服务人应当按照国家有关规定，建立物业服务人员使用和培训制度，保证和提高物业服务人员的工作能力。

　　市、县(市、区)物业管理行政主管部门应当会同人力资源和社会保障行政主管部门，建立健全物业服务人员使用、评价和激励机制，依法规范物业服务用工。

　　第三十五条 新建住宅物业实行前期物业管理。

　　在业主、业主大会选聘物业服务人之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务人签订书面的前期物业服务合同。

　　前期物业服务合同可以约定期限;期限未满，业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第三十六条 物业服务人承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观全面、权责分明以及保护业主共有财产的原则，并主动接受物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)的指导和监督。

　　鼓励建设单位和物业服务人聘请第三方机构为承接查验提供专业服务。

　　第三十七条 物业承接现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

　　现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、查验人员、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容。推动现场查验逐步实现全程影像记录，形成与书面记录相对应的影像佐证资料。

　　第三十八条 物业经查验、交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，由建设单位依法承担责任;因物业服务人维护管理不当致使物业共用部位、共用设施设备损坏或者灭失的，由物业服务人依法承担责任。

　　第三十九条 物业服务人应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。

　　物业承接查验档案属于全体业主所有。因物业共用部位、共用设施设备缺陷问题，业主需要查询承接查验书面记录及佐证资料的，物业服务人应当如实提供;因佐证资料缺失或者内容缺陷致使无法认定质量责任主体的，物业服务人应当依法承担相应的法律责任。

　　第四十条 业主应当按照物业服务合同的约定支付物业费。业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业费，物业使用人未按时支付的，物业服务人可以要求业主支付;业主支付物业费后可以按照约定向物业使用人追偿。

　　物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　业主不得以房屋质量缺陷为由拒绝支付物业费。

　　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

　　第四十一条 物业服务人应当在物业管理区域内显著位置和物业管理公共服务平台向全体业主公示下列信息：

　　(一)物业服务人营业执照、项目负责人基本情况、k8凯发会员登录的联系方式、物业服务投诉电话;

　　(二)物业管理区域的四至界限以及附图;

　　(三)公共场所、公共绿地的面积和位置;

　　(四)地下室、底层架空层、天台的面积及其权属;

　　(五)物业服务办公用房、业主委员会用房的面积和位置;

　　(六)共用设施设备名称及其权属;

　　(七)物业承接查验情况;

　　(八)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

　　(九)电梯、消防、监控安防等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、k8凯发会员登录的联系方式、应急处置措施等;

　　(十)依法配建的人民防空工程的面积和位置，人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金的使用情况;

　　(十一)出租的车位、车库的数量和位置以及使用现状;

　　(十二)经过业主大会或者经授权的业主委员会决定，占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分从事广告等经营性活动的情况;

　　(十三)业主支付物业费、公共水电分摊费用情况，物业共用部位和共用设施设备的经营和收益情况;

　　(十四)住宅专项维修资金使用情况;

　　(十五)法律、法规规定的其他应当公示的信息。

　　前款所列信息的公示方式、标准、期限、频次等具体要求由市物业管理行政主管部门规定。

　　第四十二条 突发公共事件应对期间，物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

　　第四十三条 物业服务人不得有下列行为：

　　(一)未经业主大会同意，擅自提高物业服务收费标准;

　　(二)擅自改变物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备的用途;

　　(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地，损害业主共同利益;

　　(四)擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权;

　　(五)采取停止供电、供水、供热、供燃气、限制通行、限制使用电梯等损害业主合法权益的方式催交物业费;

　　(六)挪用、侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产;

　　(七)非法采集、使用或者出售、泄露业主、物业使用人信息;

　　(八)强制业主、物业使用人通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备;

　　(九)物业服务合同终止时，拒不退出物业管理区域或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料;

　　(十)其他违反法律、法规规定的行为。

　　第四十四条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

　　依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

　　第四十五条 物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当加强对物业服务人交接工作的监管。

　　被解聘的物业服务人拒不撤出物业管理区域的，物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出，业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

　　第五章　物业的使用和维护

　　第四十六条 业主大会设立前，需要利用共有部分进行经营的，应当在前期物业服务合同约定下列事项：

　　(一)同意物业服务人用于经营的业主共有部分以及场地范围;

　　(二)不同类型、不同场地经营项目的利用要求和收费标准;

　　(三)公共收益的财务管理要求、审计、公示以及查询办法。

　　未按照前款要求作出约定的，物业服务人不得将相关共有部分用于经营。

　　业主大会设立后，业主大会或者经授权的业主委员会应当与物业服务人对本条第一款所列事项重新约定。

　　第四十七条 公共收益属于业主共有。物业服务人应当对其管理的公共收益单独建账、独立核算。

　　专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主书面提议对公共收益收支情况进行审计的，业主大会或者经授权的业主委员会可以决定委托有相应资质的第三方机构进行审计，物业服务人应当予以配合，审计所需费用从公共收益中列支，审计结果应当向全体业主公告。

　　第四十八条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。鼓励和引导业主之间将闲置的车位、车库通过出售、出租等方式进行流转，或者通过错时使用等方式进行互助合作，业主委员会和物业服务人应当提供必要的协助。

　　业主共有的道路或者其他场地用于外来车辆临时停车，以及由此产生的收费、收益分配管理等事项，应当按照业主管理规约或者物业服务合同的约定执行。管理规约或者物业服务合同没有约定的，由业主共同决定。

　　第四十九条 物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)擅自改变物业的规划用途;

　　(二)违法搭建建筑物、构筑物，破坏或者擅自改变房屋外观;

　　(三)违法开挖地下空间，擅自改变经规划审批确定的地下空间的使用功能、层数和面积;

　　(四)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构;

　　(五)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

　　(六)擅自变动排水设施，雨污混接、污水直排;

　　(七)擅自占用、毁坏绿化用地和绿化设施;

　　(八)擅自改变人民防空工程主体结构、拆除防护设施，进行穿墙打孔等影响防护效能的改造和装修，堵塞或者截断人民防空工程的出入口、进排风竖井、进排水管道;

　　(九)损坏或者擅自挪用、拆除、停用公共消防设施和器材，占用、堵塞、封闭消防车通道、消防车登高场地、疏散通道、安全出口;

　　(十)在楼梯间、楼道等安全通道、安全出口、消防车通道及其两侧影响通行的区域停放电动自行车，违反用电安全要求私拉电线和插座为电动自行车充电;

　　(十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

　　(十二)擅自摆摊设点、占道经营;

　　(十三)任意弃置生活垃圾、建筑垃圾，露天焚烧落叶;

　　(十四)违规储存爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质，违规燃放烟花爆竹;

　　(十五)制造噪声干扰他人正常生活;

　　(十六)法律、法规禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的，物业服务人、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理;业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第五十条 公安、自然资源和规划、生态环境、住房和城乡建设、城市管理、消防救援等部门和机构，应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置和物业管理公共服务平台公布联系人姓名和k8凯发会员登录的联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。

　　第五十一条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务人办理登记手续，签订住宅装饰装修服务协议。业主或者物业使用人拒不办理登记手续的，物业服务人可以按照临时管理规约或者管理规约，禁止其委托的装饰装修施工人员进入物业管理区域。

　　物业服务人不得违背业主或者物业使用人意愿指定装饰装修施工单位、物料供应单位、物料搬运人员，不得无故阻挠装饰装修施工人员、物料搬运人员进入物业管理区域。

　　第五十二条 物业保修期届满后，发生下列危及房屋安全的情形之一，需要立即对住宅物业共用部位、共用设施设备进行应急维修、更新和改造的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用住宅专项维修资金：

　　(一)外墙、屋面防水损坏造成渗漏的;

　　(二)电梯故障危及人身安全的;

　　(三)公共护(围)栏破损严重，危及人身安全的;

　　(四)楼体单侧外立面有脱落危险的;

　　(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的;

　　(六)消防设施损坏，危及公共消防安全的;

　　(七)其他危及房屋安全的紧急情况。

　　第五十三条 发生危及房屋安全等紧急情况，业主大会或者业主委员会未按规定对住宅共用部位、共用设施设备实施维修、更新和改造的，县(市、区)物业管理行政主管部门可以组织代修;尚未产生业主大会或者业主委员会的，由街道办事处(镇人民政府)组织代修。维修费用从住宅专项维修资金中列支，并向业主公示。

　　第五十四条 旧住宅小区改造整治中，经有利害关系的业主同意，并依法经自然资源和规划等行政主管部门批准，可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作为旧住宅小区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。

　　第六章 法律责任

　　第五十五条 对违反本条例规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

　　第五十六条 违反本条例第三十二条第一款第四项规定，业主委员会成员挪用、侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产的，由物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门追回挪用、侵占的资金，没收违法所得，可以并处挪用、侵占金额二倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十七条 违反本条例第四十一条第一款第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第九项、第十项、第十一项、第十二项、第十四项规定，未公示相关信息或者公示虚假信息的，由物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上五万元以下的罚款。

　　违反本条例第四十一条第一款第七项规定，未公示相关信息或者公示虚假信息的，由物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上十万元以下的罚款。

　　违反本条例第四十一条第一款第八项、第十三项规定，未公示相关信息或者公示虚假信息的，由物业所在地的县(市、区)市场监督管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上五万元以下的罚款。

　　第五十八条 违反本条例第四十三条第六项规定，物业服务人挪用、侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产的，由物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门追回挪用、侵占的资金，没收违法所得，可以并处挪用、侵占金额二倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　第五十九条 违反本条例第四十七条第一款规定，物业服务人未对其管理的公共收益单独建账、独立核算的，由物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上三万元以下的罚款。

　　第六十条 违反本条例第四十九条第一款规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任;违反行政管理规定的，由物业所在地的县(市、区)相关主管部门和机构按照下列规定依法查处：

　　(一)违反第一项、第二项、第三项规定的，由自然资源和规划行政主管部门依法查处;

　　(二)违反第四项、第五项、第六项规定的，由住房和城乡建设行政主管部门依法查处;

　　(三)违反第七项规定的，由园林绿化行政主管部门依法查处;

　　(四)违反第八项规定的，由人民防空行政主管部门依法查处;

　　(五)违反第九项、第十项规定的，由消防救援机构依法查处;

　　(六)违反第十一项、第十二项、第十三项规定的，由城市管理行政主管部门依法查处;

　　(七)违反第十四项、第十五项规定的，由公安机关依法查处。

　　第六十一条 违反本条例第四十九条第二款规定，物业服务人对物业管理区域内的违法行为未及时劝阻、制止，或者未及时报告有关主管部门的，由物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处一千元以上五千元以下的罚款。

　　第六十二条 物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)和其他有关部门及其工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊或者未依法履行监督管理职责的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章 附则

　　第六十三条 本条例规定的行政处罚，按照相对集中行政处罚权的规定由其他执法主体实施的，依照其规定执行。

　　第六十四条 本条例所称物业使用人，是指除业主以外合法占有、使用物业的单位或者个人，包括但是不限于物业的承租人。

　　本条例所称前期物业服务，是指业主大会选聘物业服务人之前，由建设单位选聘物业服务人实施的物业服务。

　　本条例所称公共收益，是指利用业主共用部位和共用设施设备产生的收入，扣除合理成本之后的收益。

　　本条例所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务人和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

　　第六十五条 本条例自2023年2月1日起施行。

篇3：达州市物业管理条例(2022)

　　《达州市物业管理条例》已由达州市第五届人民代表大会常务委员会第五次会议于2022年6月23日通过，经四川省第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议于2022年7月28日批准，现予公布，自2022年10月1日起施行。

　　达州市人民代表大会常务委员会

　　2022年8月2日

　　达州市物业管理条例

　　(2022年6月23日达州市第五届人民代表大会常务委员会第五次会议通过 2022年7月28日四川省第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议批准)

　　目 录

　　第一章 总则

　　第二章 业主、业主大会与业主委员会

　　第三章 物业管理与服务

　　第四章 物业使用与维护

　　第五章 监督管理

　　第六章 法律责任

　　第七章 附则

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造幸福宜居环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等法律、法规，结合达州市实际，制定本条例。

　　第二条 本条例适用于达州市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。

　　第三条 物业管理应当坚持依法管理、业主自治、市场竞争、政府引导、行业自律，着力提升物业管理专业化、标准化、信息化、智能化水平。

　　第四条 发挥党建引领作用，推动住宅小区、物业服务人、业主委员会成立中国共产党基层组织。建立基层党组织领导下的居(村)民委员会、业主委员会、物业服务人等协调运行机制，形成社区治理合力。

　　第五条 市、县级人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社区治理体系，建立物业管理综合协调工作机制和物业管理平台。县级人民政府应当明确街道办事处(乡镇人民政府)承担指导和监督物业管理活动的工作机构和人员，并保障工作经费。

　　第六条 市、县级人民政府住房城乡建设主管部门负责物业管理活动的指导和监督管理。市、县级人民政府发展改革、经济和信息化、公安、民政、司法行政、财政、自然资源规划、生态环境、卫生健康、应急管理、市场监督管理、城市管理、消防救援等有关部门(机构)按照各自职责做好物业管理活动的相关监督管理工作。

　　第七条 街道办事处(乡镇人民政府)履行以下职责：

　　(一)组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届;

　　(二)指导、督促业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责;

　　(三)建立物业管理联席会议制度和物业纠纷调解组织，协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷;

　　(四)法律、法规规定的与物业管理活动相关的其他职责。居(村)民委员会根据需要设立环境和物业管理委员会，依法协助街道办事处(乡镇人民政府)开展相关工作。

　　第八条 街道办事处(乡镇人民政府)负责落实县级人民政府依法采取的应急措施，指导物业服务人、业主委员会开展应对工作，所需物资和资金纳入政府应急体系管理。物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。对于物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主、物业使用人以及相关人员应当依法予以配合。

　　第九条 物业服务行业组织应当建立物业服务行为准则、行业规范等制度，加强从业人员业务培训和行业自律管理，维护物业服务人的合法权益，促进物业服务行业规范健康可持续发展。

　　第二章 业主、业主大会与业主委员会

　　第十条 业主在物业管理活动中根据法律法规、管理规约和物业服务合同，享有业主权利，履行业主义务。

　　第十一条 下列事项由业主共同决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换、罢免业主委员会成员;

　　(四)确定或者变更物业服务方式、服务内容、服务标准和收费方案;

　　(五)选聘、续聘和解聘物业服务人;

　　(六)业主共有资金使用与管理;

　　(七)筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金;

　　(八)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(九)改变共有部分的用途或者共有部分经营管理;

　　(十)在物业服务区域公共空间安装个人身份和生物特征识别设备;

　　(十一)物业服务区域划分与调整;

　　(十二)设立业主代表大会以及确定其职责;

　　(十三)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。提交业主共同决定的事项，应当尊重公序良俗，不得违反法律、法规和损害社会公共利益。

　　第十二条 一个物业服务区域设立一个业主大会。

　　街道办事处(乡镇人民政府)依法指导成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

　　首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在办理商品房预售许可或者现房销售前，按照物业服务区域规划核准总建筑面积0.3元/㎡标准，将筹备经费交至街道办事处(乡镇人民政府)设立的专用账户，业主大会筹备组按规定申请使用。一个物业服务区域业主大会会议筹备经费最高不超过十万元，最低不少于二万元。

　　老旧小区或者建设单位已经不存在的物业服务区域筹备首次业主大会会议所需经费，县级人民政府应当给予补助。

　　第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会每年至少召开一次定期会议，并应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题、议程在物业服务区域显著位置公告并通知全体业主，同时书面告知辖区街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会。

　　出现以下情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：

　　专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主提议;

　　物业服务区域发生重大事故或者紧急事件需要即时商议;法律法规规定、业主大会议事规则约定应当召开业主大会临时会议的其他情形。

　　第十四条 超过三百户的住宅小区，可以以幢、单元为单位推选业主代表，召开业主代表大会。业主代表的产生程序、工作规范等事项在业主大会议事规则中明确。业主代表大会召开前，业主代表应当就会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见，并经业主确认后，在业主代表大会上如实反映。

　　第十五条 业主大会可以采用现场集体讨论、书面征求意见或者电子信息技术等方式召开。

　　业主可以委托他人参加业主大会会议。被委托人应当提供委托人签署的授权委托书、委托人和本人身份证明材料、委托人不动产产权证明的复印件，按照受委托事项、时间、权限，代表业主行使权利。

　　表决应当采用记名投票方式进行。业主签收书面表决票或者在投票表决期间登录电子投票表决系统的，视为参与表决。业主参与表决，应当作出同意、不同意、弃权的意思表示，未作出明确意思表示的视为弃权。

　　业主的表决情况及统计结果应当在三日内由业主委员会在物业服务区域显著位置公告，并通过互联网方式告知业主，公告期不少于七日。

　　第十六条 首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则的草案进行表决。表决未通过的，筹备组应当征求业主意见修改后重新表决。

　　管理规约应当包含有关物业的使用、维护、管理;业主的共同利益和应当履行的义务;违反管理规约应当承担的责任等事项。

　　业主大会议事规则应当包含业主大会议事方式、表决程序;业主委员会的组成、职责、届期、任职条件及资格终止情形;业主委员会工作经费筹集、开支范围、开支金额，成员工作补贴标准;对业主委员会主任、财务负责人任期和离任审计的规定;设立候补委员、监事委员会的规定;业主共有资金账户、业主大会和业主委员会印章的使用和管理;业主委员会换届等事项。

　　第十七条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，五人至十五人单数组成，每届任期三年至五年，具体人数和任期由业主大会决定。业主委员会成员出现空缺时，设有候补委员的，由候补委员依次递补。

　　业主大会可以设立监事委员会，代表全体业主监督业主委员会的工作。监事委员会由三人或者五人组成，成员在非业主委员会成员的业主中选举产生。监事委员会议事规则、成员的资格、任期等事项由业主大会议事规则规定。

　　基层党组织引导业主中的党员参加业主委员会、监事委员会成员选举，鼓励党员通过法定程序担任业主委员会主任和监事委员会监事长。

　　第十八条 业主委员会成员应当为本物业服务区域内的自然人业主或者单位业主授权的代表，并符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)遵纪守法、公正廉洁、热心公益事业、责任心强，并提交书面承诺;

　　(三)具备履行职责的健康条件和相应的时间;

　　(四)法律、法规规定的其他条件。

　　有下列情形之一的，不得担任业主委员会成员：

　　(一)被人民法院纳入失信被执行人名单的;

　　(二)在物业管理活动中，违反相关法律、法规受到行政处罚或者被追究刑事责任的;

　　(三)本人、配偶以及本人和配偶的近亲属在本物业服务区域的物业服务人任职的;

　　(四)法律、法规规定或者业主大会议事规则约定其他不宜担任业主委员会成员的情形。

　　第十九条 业主委员会应当自产生之日起三十日内，到物业服务区域所在地的街道办事处(乡镇人民政府)备案。业主委员会办理备案后，应当持备案证明依法刻制业主大会、业主委员会印章，办理业主大会社会信用代码登记，开设业主共有资金账户，在共有资金账户中设立业主委员会工作经费和补贴科目。

　　本条例施行前开设的业主委员会资金账户，按照规定依法变更为业主共有资金账户。

　　第二十条 业主委员会会议应当有过半数成员出席，作出决定应当经全体成员过半数同意并签字确认。

　　业主委员会会议讨论研究业主共同决定事项时，应当邀请物业服务区域所在地街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会以及监事委员会、业主代表列席。

　　第二十一条 业主委员会应当履行以下职责：

　　(一)执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益;

　　(二)召集业主大会会议，报告业主委员会履职情况;

　　(三)制定业主委员会财务、印章、会议、档案管理制度，并建立会议记录、会计凭证、会计账簿、财务报表等相关档案;

　　(四)拟定共有部分经营方案和共有资金使用与管理办法并提请业主大会决定;

　　(五)拟定物业服务人续聘、选聘、解聘方案并提请业主大会决定;

　　(六)代表业主与业主大会选聘、续聘的物业服务人签订物业服务合同，与退出的物业服务人进行交接;

　　(七)监督管理规约的实施，督促业主、物业使用人遵守管理规约，履行支付物业费等义务;

　　(八)听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同;

　　(九)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(十)接受住房城乡建设等相关部门、街道办事处(乡镇人民政府)和居(村)民委员会的指导、监督和考核，支持、配合有关方面依法履行职责;

　　(十一)法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

　　第二十二条 业主委员会成员应当向业主委员会提交年度履职报告。业主委员会年度工作报告及业主委员会主任年度履职报告应当抄报街道办事处(乡镇人民政府)。

　　第二十三条 业主委员会应当及时在物业服务区域显著位置和通过互联网方式公示下列事项，并将相关资料存档：

　　(一)管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)业主大会和业主委员会的决定;

　　(三)物业服务合同;

　　(四)物业共有部分的使用和经营收益的收支情况;

　　(五)业主大会和业主委员会工作经费的收支明细;

　　(六)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;

　　(七)业主委员会成员支付物业费、停车费和交存建筑物及其附属设施的维修资金等情况;

　　(八)业主委员会的履职情况;

　　(九)法律、法规规定和管理规约约定的其他应当向业主公开的情况和资料。

　　前款第一项、第三项的事项应当持续公示;前款第二项的事项应当在作出决定之日起三日内公示，公示期不少于三十日;前款第四项至第九项的事项，应当每季度公示一次，公示期不少于三十日。

　　业主可以查阅业主大会会议和业主委员会履职相关资料，并有权就公示内容及相关物业服务事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当及时予以答复。

　　第二十四条 业主委员会及其成员不得有下列行为：

　　(一)阻挠、抗拒业主大会或者业主依法行使权利，拒不执行业主共同决定事项;

　　(二)擅自决定续聘、选聘、解聘物业服务人;

　　(三)擅自决定业主共有部分经营管理使用、建筑物及其附属设施的维修资金筹集使用、业主共有资金的管理使用等重大事项;

　　(四)挪用、侵占物业共有部分、共用设施设备等业主共有财产或者擅自改变物业共有部分、共用设施设备的性质和用途;

　　(五)抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用;

　　(六)明示暗示物业服务人减免物业费、停车费或者其他应当由其个人支付的费用，索取或者收受建设单位、物业服务人或者其他利害关系人不正当利益的;

　　(七)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料;

　　(八)擅自使用业主大会、业主委员会印章;

　　(九)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉举报人;

　　(十)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动;

　　(十一)违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。

　　有前款行为的，业主、利害关系人有权向街道办事处(乡镇人民政府)及有关部门举报，有关部门应当依法处理。

　　第二十五条 业主委员会任期届满，应当在街道办事处(乡镇人民政府)监督下，将其保管的有关凭证、档案、印章及其他属于全体业主共有的财物予以移交。产生新一届业主委员会的，产生之日起十日内移交新一届业主委员会。未产生新一届业主委员会的，由街道办事处(乡镇人民政府)指定单位代为保管。指定单位可以是居(村)民委员会或者街道办事处(乡镇人民政府)内设物业管理机构。

　　业主委员会任期内成员资格终止或者被罢免的，应当在终止或者罢免之日起七日内向业主委员会移交由其保管的有关凭证、档案、印章及其他属于全体业主共有的财物。

　　拒不移交的，由街道办事处(乡镇人民政府)责令移交。有侵占公共财物、隐匿会计账簿等违法行为的，由公安机关依法调查处理。

　　第二十六条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，由街道办事处(乡镇人民政府)责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以要求撤销，拒不撤销的，可以请求人民法院予以撤销。

　　第二十七条 县级住房城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当定期组织开展业主委员会成员培训，提升其履职能力。

　　县级人民政府可以制定业主委员会监督管理和考核办法，按照国家有关规定对本辖区内模范履职的业主委员会、业主委员会成员给予表彰。

　　第二十八条 县级住房城乡建设主管部门应当建立业主委员会成员履职负面清单。出现负面清单情形的，街道办事处(乡镇人民政府)依法责令其限期整改，逾期不整改的，可以建议业主大会罢免其成员资格。

　　第三章 物业管理与服务

　　第二十九条 一个物业服务区域内住宅、商业、办公等物业及地下车位等配套建筑、共用设施设备应当由一个物业服务人提供物业服务。

　　第三十条 新建物业实行物业交付承接查验制度。新建物业竣工验收合格后，交付使用十五日前，建设单位和物业服务人应当按照国家、省相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共有部分、共用设施设备和相应的资料、档案进行承接查验。

　　物业承接查验应当邀请买受人代表、物业所在地县级人民政府住房城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)代表参加，可以聘请相关专业机构协助进行。买受人代表应当由县级人民政府住房城乡建设主管部门从公开报名的买受人中确定，并在承接查验十五日前在新建物业显著位置公告。建设单位和施工单位的股东、工作人员及其近亲属不能作为买受人代表。

　　物业承接查验时，物业服务人应当将发现的问题书面告知建设单位，建设单位应当及时整改。建设单位不得将未经承接查验或者查验不合格的物业交付使用。物业服务人不得承接未经查验的物业。建设单位与物业服务人不得在物业承接查验活动中恶意串通、弄虚作假，共同侵害业主利益。

　　建设单位将不符合交付条件的物业交付使用或者物业服务人擅自承接未经查验的物业，因房屋质量或者物业共有部位、共有设施设备缺陷给业主造成损害的，应当依法承担赔偿责任。

　　新建物业承接查验费用由建设单位承担。

　　第三十一条 物业服务人应当将承接查验有关文件、记录等原始资料建档保存，业主有权查询。前期物业服务合同终止，物业服务人应当将物业承接查验档案移交业主委员会。

　　第三十二条 物业服务应当遵循权责一致、合理诚信、质价相符、公平公开的原则。物业服务事项、内容、标准和物业服务收费事项、标准等由双方当事人以合同方式予以约定。

　　第三十三条 物业服务事项包含下列内容：

　　(一)建筑物共有部位的维护和管理;

　　(二)共用设施设备的日常运行、维护和管理;

　　(三)共用部位环境卫生的维护;

　　(四)秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项;

　　(五)物业服务档案和物业档案的管理;

　　(六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　物业服务合同可以约定履约保证金并专户存储，作为物业服务人履行合同的保证。物业服务人可以就超出物业服务合同约定的服务与相关业主另行约定。

　　第三十四条 物业服务相关主体应当维护物业服务市场正常秩序，优化市场环境。物业服务人应当按照合同约定提供服务，收取物业费。业主应当履行按时支付物业服务费、停车费和其他应当由业主共同分摊的费用等义务，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　物业服务收费标准应当保持相对稳定。因物业服务区域公共服务产品能耗价格、共用设施设备维修养护费用等物业服务成本变动，业主要求物业服务内容和服务标准变动，与物业服务有关的政策性费用调整等情形，需要调整物业服务收费标准的，物业服务人应当与业主委员会、业主协商，制定调整方案提交业主共同决定。

　　第三十五条 市、县级人民政府价格行政主管部门应当会同同级住房城乡建设主管部门根据省人民政府定价目录，结合当地实际，每五年对前期物业服务及保障性住房物业服务质量、服务标准、服务成本开展调查，根据调查结果制定或者调整前期物业服务及保障性住房物业服务收费政府指导价，并报同级人民政府决定后及时向社会公布。

　　第三十六条 城乡居民家庭住宅小区内的公共场所照明、电梯、电子防盗门、电子门铃、消防、绿地、门卫、车库等非经营性用电执行居民生活用电价格。

　　第三十七条 物业服务人应当向业主大会、业主委员会报告下列信息，并在物业服务区域显著位置公示：

　　(一)物业服务人的营业执照(执业证照)、投诉电话及物业服务人和项目负责人的信用信息;

　　(二)物业服务内容和质量要求，收费项目、标准和方式，合同履行情况;

　　(三)电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修保养单位名称、k8凯发会员登录的联系方式、维修保养记录以及安全运行状况;

　　(四)供水二次加压调节水箱清洗记录及水箱水质检测报告;

　　(五)业主共有部分的经营收益收支情况和建筑物及其附属设施的维修资金使用情况;

　　(六)物业服务用房使用情况;

　　(七)实施酬金制收费的，公布物业服务资金收支情况;

　　(八)法律、法规规定和物业服务合同约定其他应当公示的信息。

　　前款第一项至第四项的事项应当持续公开;其他事项，应当每半年至少公示一次，公示期不少于三十日。

　　业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当及时予以答复。

　　第三十八条 物业服务人未按照物业服务合同约定提供服务损害业主合法权益的，业主可以向物业服务人反映或者向业主委员会投诉，也可以申请人民调解、仲裁或者提起诉讼。业主、物业使用人未按照物业服务合同约定支付物业费的，物业服务人可以通过书面、短信、网络等方式催收;逾期仍不支付的，可以由业主委员会协助催收，也可以申请人民调解、仲裁或者提起诉讼。

　　第四章 物业使用与维护

　　第三十九条 物业服务区域内禁止实施下列行为：

　　(一)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构;

　　(二)违法开挖、扩建地下室，违法违规搭建建(构)筑物;

　　(三)侵占、损坏楼道、公共园林绿地、共用屋顶等物业共有部分;

　　(四)擅自改变房屋建筑、车位、园林绿地或者其他附属设施的使用性质;

　　(五)擅自改变建筑外立面，在建(构)筑物临街外立面安装防护栏、雨棚、晾衣杆，悬挂、张贴、涂写、刻画有碍小区景观的广告、标语等;

　　(六)堆放、储存超建(构)筑物荷载的物品;

　　(七)损毁电梯及其安全保护装置、警示标志等相关设施设备;

　　(八)车辆乱停乱放，占用、堵塞、封闭避难层、疏散通道、安全出口、消防通道，损坏或者擅自停用消防设施设备等;

　　(九)在公共门厅、疏散通道、楼梯间、安全出口停放电动车，用电梯轿厢运载电动车，私拉乱接电源为电动车充电;

　　(十)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品;

　　(十一)擅自安装、改装、拆除户内燃气设施和燃气计量装置，擅自建设、接驳给排水系统和烟道，违规排放污水;

　　(十二)随意堆放、倾倒垃圾、杂物;

　　(十三)从建筑物中抛掷物品;

　　(十四)违反规定饲养、遛放具有攻击性的大型犬、烈性犬、未经检疫的犬只及其他动物;

　　(十五)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　物业服务人应当对装饰装修活动、设施设备运行等开展日常巡查和监督，并建立相应档案。

　　对本条第一款所列行为，物业服务人、业主委员会、业主应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告公安、生态环境、住房城乡建设、市场监督管理、城市管理、应急管理、消防救援等有关部门(机构)及街道办事处(乡镇人民政府)，并协助处理。

　　第四十条 业主不得擅自将住宅改变为经营性用房。确需改变的，应当遵守法律、法规以及管理规约，并经有利害关系的业主一致同意。

　　第四十一条 物业服务区域内按照规划设置的车位(库)，应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　属于建设单位所有的车位(库)出租(售)的，应当提前十五日在物业服务区域显著位置和通过互联网方式公示拟出租(售)的车位(库)的数量、相关证明文件和租售价格以及承租(购买)人条件等信息。

　　建设单位、物业服务人不得擅自将已建成的车位(库)停止使用或者改作他用。

　　第四十二条 建设单位应当按照国家规定和合同约定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。物业保修期限和保修范围内发生质量问题的，物业服务人应当向建设单位发出书面保修通知，业主、业主委员会也可以向建设单位发出书面保修通知。建设单位应当自收到保修通知之日起十五日内履行保修责任。建设单位拖延履行的，不得以保修期届满为由拒绝履行保修责任。

　　建设单位委托物业服务人保修的，应当与物业服务人签订委托协议并在物业服务区域显著位置公示。

　　第四十三条 符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当提出设立业主大会的书面报告。未按规定报告的，物业共有部分、共用设施设备需要维修、更新和改造的，建设单位应当承担维修、更新和改造责任，不得动用建筑物及其附属设施的维修资金。

　　第四十四条 利用共有部分产生的收益，在扣除合理成本后，属于全体业主所有，纳入业主共有资金账户管理，优先用于业主公共支出，也可以按照业主大会的决定使用。

　　业主大会成立前，前期物业服务人应当设立业主共有资金专门账户。业主大会设立业主共有资金账户后十五日内，前期物业服务人应当将业主共有资金转入业主大会设立的业主共有资金账户。

　　业主共有资金不得存入私人账户，不得用于除银行储蓄之外的其他投资，不得借贷给他人或者为他人提供担保。

　　经业主大会决定或者业主大会议事规则约定，可以对共有部分收益等业主共有资金收支情况进行审计。

　　街道办事处(乡镇人民政府)应当每年开展一次对共有资金使用和收支情况的检查，检查情况应当在物业服务区域显著位置公示。

　　第四十五条 业主交存的建筑物及其附属设施的维修资金专项用于物业共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。未交存首期建筑物及其附属设施的维修资金或者余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和省、市、县的相关规定、管理规约约定和业主的共同决定，及时补交或者再次筹集建筑物及其附属设施的维修资金。

　　建设单位代为管理使用的人防工程、未交存建筑物及其附属设施的维修资金的自持或者待售物业，应当按物业面积分摊共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造费用。

　　第四十六条 申请使用建筑物及其附属设施的维修资金的紧急程序，按照下列规定进行：

　　(一)由业主委员会提出申请。未产生业主委员会或者业主委员会不履行职责的，居(村)民委员会应当根据业主的要求代为提出申请;

　　(二)县级人民政府住房城乡建设主管部门收到申请后，应当在三个工作日内作出审核决定并办理相关手续;

　　(三)建筑物及其附属设施的维修资金管理机构按照相关规定审核同意后，在建筑物及其附属设施的维修资金中直接列支;

　　(四)应急维修工程竣工验收后，组织维修的单位应当将使用建筑物及其附属设施的维修资金总额及业主分摊情况在物业服务区域显著位置公示。

　　相关主体未及时提出申请，且已出现严重影响业主生活或者危及人身财产安全情形的，街道办事处(乡镇人民政府)应当组织代为维修，代为维修费用按照前款第三项、第四项规定在建筑物及其附属设施的维修资金中列支并公示。

　　第四十七条 业主、物业使用人或者其他行为人因装修或者使用不当，损害物业共有部分、共用设施设备，侵害相邻业主合法权益的，应当依法承担维修和赔偿责任。

　　第四十八条 县级人民政府应当制定老旧住宅小区综合改造和管理的中长期规划与年度计划，安排专项资金用于老旧住宅小区的综合改造。

　　老旧小区改造需要新建或者改建物业服务用房、机动车停车位、非机动车集中停放区域、电动车集中充电换电等配套设施和加装电梯的，应当制定改造方案，经县级人民政府自然资源规划、住房城乡建设等主管部门同意。

　　鼓励社会资本和社会力量参与老旧住宅小区改造，通过建设电动车集中充电换电设施、既有住宅加装电梯、建设与城市智慧停车系统整合运营的停车场等方式筹集建设资金。

　　第五章 监督管理

　　第四十九条 市、县级人民政府住房城乡建设主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理，履行下列职责：

　　(一)制定物业管理相关政策措施;

　　(二)建立和管理物业信用信息平台;

　　(三)组织物业管理从业人员业务培训;

　　(四)指导制定物业小区电梯、消防等共用设施设备维保部件更换以及物业特约服务的市场参考价;

　　(五)指导监督物业管理协会开展行业自律;

　　(六)法律、法规规定的其他职责。

　　第五十条 市、县级人民政府相关部门应当按照各自职责，做好下列工作：

　　(一)城乡规划主管部门负责督促建设单位按照规划设计要求完善相关配套设施建设，审批物业服务区域新建、改建、扩建建筑物及附属设施或者改变规划用途;

　　(二)城市管理主管部门或者县级人民政府依法确定的监督管理部门负责查处物业服务区域内的违法建设、违规装修、擅自改变规划用途、违反市容和环境卫生管理规定等行为;

　　(三)市场监督管理主管部门负责监督管理物业服务区域内电梯等特种设备安全运行，监督检查物业服务价格，查处价格违法行为;

　　(四)公安机关负责物业服务区域犬只饲养的管理，指导物业服务人、业主委员会开展监控安防设施建设，根据小区申请指导物业服务区域内停车泊位划定以及限速、禁停等交通标志设置，查处高空抛物等行为;

　　(五)生态环境主管部门负责物业服务区域及其周边环境污染源的监督管理;

　　(六)消防救援机构负责指导物业服务人对共用消防设施进行维护管理和标明消防车通道，查处违法占用消防车通道、损坏消防设施等行为。

　　供水、供气、电力等专业经营单位负责对住宅物业区域达到移交条件的共有专业经营设施设备及相关管线按规定接收并承担维修、养护、更新和管理责任。

　　第五十一条 市、县级人民政府住房城乡建设主管部门应当会同发展改革、市场监督管理、城市管理等主管部门，建立物业服务人红黑名单制度，完善物业行业守信联合激励、失信联合惩戒机制，加强物业行业信用管理。

　　市、县级人民政府住房城乡建设主管部门应当建立完善物业服务监管和信用评价机制，对物业服务人及其项目负责人的基本情况、服务情况、投诉举报及处理情况等事项进行信用信息量化分级管理。

　　县级人民政府住房城乡建设主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)定期组织开展物业服务人服务质量满意度测评。

　　第五十二条 物业服务人满意度测评结果和信用评价结果应当定期向社会公告，并作为建设单位和业主大会选聘物业服务人、确定和调整物业服务收费标准的重要参考。

　　第五十三条 任何单位和个人对违反本条例规定的行为，可以向县级人民政府住房城乡建设等相关主管部门以及街道办事处(乡镇人民政府)投诉、举报。相关主管部门应当在物业服务区域内显著位置公布执法事项和举报电话，并依法查处物业服务区域内的违法违规行为。

　　有关主管部门认定附有违法建设的房屋，应当及时书面告知不动产登记机构，不动产登记机构应当将违法建设情形备注于不动产登记簿。违法建设情形消除的，有关主管部门应当及时提请不动产登记机构进行变更备注。

　　第六章 法律责任

　　第五十四条 违反本条例规定的行为，法律、法规已有法律责任规定的，从其规定。

　　第五十五条 业主委员会成员未履行本条例规定相关职责的，由物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)责令限期履行;逾期未履行的，予以通报。

　　业主委员会成员有违反本条例第二十四条规定行为之一的，由物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门给予警告，可处五千元以上二万元以下罚款，有违法所得的，没收违法所得。给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十六条 违反本条例第三十九条第一款第三项规定，侵占、损坏楼道、公共园林绿地、共用屋顶等物业共有部分的，由县级人民政府城市管理主管部门或者县级人民政府依法确定的监督管理部门责令限期改正，恢复原状，给予警告;对个人可处一千元以上一万元以下罚款，对单位可处五万元以上二十万元以下罚款。

　　第五十七条 建设单位违反本条例第四十一条第二款规定，未按要求公示的，由县级人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处三万元以上五万元以下罚款。

　　第五十八条 违反本条例第四十一条第三款规定，擅自将已建成的车位(库)停止使用或者改作他用的，由县级人民政府城市管理主管部门或者县级人民政府依法确定的监督管理部门责令限期改正;逾期不改正的，自责令改正之日起，按照停止使用或者改作他用的面积，处以每月每平方米五十元罚款，没收违法所得。

　　第五十九条 市、县级人民政府住房城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)或者其他有关部门及其工作人员有下列情形之一的，由其所在单位、主管部门、上级机关或者监察机关责令改正;情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;给当事人合法权益造成损害的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)未按照规定履行监督管理职责的;

　　(二)违法干预业主依法成立业主大会和选举业主委员会的;

　　(三)对物业服务活动中的投诉，不及时受理、依法处理的;

　　(四)发现违法行为或者接到举报后不及时查处的;

　　(五)其他滥用职权、玩忽职守或者徇私舞弊的行为。

　　第七章 附 则

　　​第六十条 本条例自2022年 10月1日起施行。

篇4：宜昌市住宅小区物业管理条例(2022)

　　宜昌市住宅小区物业管理条例

　　(2021年8月23日宜昌市第六届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过 2021年11月26日湖北省第十三届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准)

　　宜昌市人民代表大会常务委员会公告

　　六届第三十二号

　　《宜昌市住宅小区物业管理条例》已由宜昌市第六届人民代表大会常务委员会第三十八次会议于2021年8月23日通过，并经湖北省第十三届人民代表大会常务委员会第二十七次会议于2021年11月26日批准，现予公布，自2022年3月1日起施行。

　　宜昌市人民代表大会常务委员会

　　2021年12月13日

　　第一章 总则

　　第一条 为了维护业主、物业服务人和其他当事人的合法权益，规范住宅小区物业管理活动，营造良好的居住环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本市行政区域内住宅小区的物业管理及其监督管理活动适用本条例。

　　本条例所称住宅小区，是指按照城乡统一规划，建设达到一定规模，基础设施配套比较齐全，已经建成并投入使用的相对封闭、独立的住宅群体或者住宅区域。

　　本条例所称物业管理，是指业主自行或者通过选聘物业服务人等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护住宅小区内环境卫生和相关秩序的活动。

　　本条例所称物业服务人，包括物业服务企业和其他管理人。

　　第三条 住宅小区物业管理应当坚持党建引领、政府主导、属地管理、居民自治、多方参与、专业服务的原则。

　　县级以上人民政府应当将住宅小区物业管理纳入基层社会治理体系和现代服务业发展规划，完善激励政策和措施，促进物业服务规范发展，健全智慧物业，建立健全物业管理联席会议制度，及时协调解决重大问题。

　　第四条 县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内住宅小区物业管理的监督管理工作，按照职责分工，履行下列职责：

　　(一)制定本行政区域物业管理相关政策并组织实施;

　　(二)指导、监督街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作;

　　(三)建立、维护物业服务和管理电子信息平台，并监督其合法有效运行，为业主电子投票提供支持;

　　(四)对物业服务人服务质量进行监督管理，组织开展相关考核考评;

　　(五)管理物业服务人及其从业人员信用信息，对物业服务人组织开展信用评价，并向社会公开，提供查询便利;

　　(六)对物业服务人及其从业人员、业主委员会进行业务指导、培训和监督管理;

　　(七)对物业的使用与维护进行监督管理;

　　(八)对物业承接查验、物业服务人退出交接活动进行指导和监督;

　　(九)对住宅专项维修资金的交存、使用进行监督管理;

　　(十)处理物业管理活动中的投诉;

　　(十一)法律、法规规定的其他职责。

　　县级以上人民政府发展和改革、城市管理、公安、民政、自然资源和规划、生态环境、市场监督管理、应急管理等行政主管部门，按照各自职责，做好相关监督管理工作。

　　第五条 街道办事处、乡镇人民政府监督管理辖区内的住宅小区物业管理活动，履行下列职责：

　　(一)组织、指导业主成立业主大会、选举业主委员会;

　　(二)监督业主大会、业主委员会依法履行职责，组织开展业主委员会考核;

　　(三)召开联席会议，及时协调解决物业管理相关问题;

　　(四)按照赋予的综合行政执法权限，依法处理住宅小区内的违法行为;

　　(五)调处物业管理纠纷;

　　(六)法律、法规规定的其他职责。

　　第六条 居(村)民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作，建立健全社区(村)党组织领导下的居(村)民委员会、业主委员会、物业服务人联动机制，调解物业管理纠纷。

　　第七条 突发公共事件应对期间，街道办事处、乡镇人民政府应当指导物业服务人开展应对工作，并给予物资和资金支持。委托物业服务人承担物业服务合同以外公共服务事项的，应当支付合理费用。

　　物业服务人应当服从统一指挥，在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合居(村)民委员会开展相关工作，依法落实各项应急措施。

　　第八条 物业管理行业协会应当加强行业自律管理，在住房和城乡建设主管部门指导下制定并组织实施自律性行业规范，促进物业服务人依法经营和诚信服务，推动行业健康有序发展。

　　第二章 业主、业主大会和业主委员会

　　第九条 房屋所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业管理关系中的业主。

　　业主应当依法行使权利、履行义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

　　业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。委托应当以书面形式提交业主委员会。

　　第十条 业主大会由住宅小区内全体业主组成，一个住宅小区成立一个业主大会。

　　业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十一条 符合首次业主大会会议召开法定条件的，建设单位应当书面报告住房和城乡建设主管部门;业主也可以向住房和城乡建设主管部门提出召开首次业主大会会议的书面报告;住房和城乡建设主管部门应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。

　　街道办事处、乡镇人民政府应当在收到通知之日起三十日内组织成立业主大会会议筹备组。

　　业主大会会议筹备组由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府和业主、居(村)民委员会、建设单位的代表组成，其中业主代表人数比例不低于二分之一，人数应当为单数，组长由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府的代表担任，业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。

　　第十二条 业主大会会议筹备组应当做好下列工作：

　　(一)确认业主身份、业主人数以及业主所有的专有部分面积;

　　(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容以及表决规则;

　　(三)起草管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则草案;

　　(四)提出首届业主委员会委员、候补委员候选人名单;

　　(五)法律、法规规定的其他工作。

　　前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式告知全体业主，前款第二项至第四项内容还应当在住宅小区内显著位置公示。业主对前款内容有异议的，业主大会会议筹备组应当记录、处理并答复。

　　第十三条 业主大会会议筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。六十日内无法召开首次业主大会会议或者未能选举产生业主委员会的，经街道办事处、乡镇人民政府批准，可以适当延长。

　　第十四条 业主大会会议讨论决定下列事项：

　　(一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

　　(二)选举业主委员会，更换业主委员会委员、候补委员或者撤销业主委员会委员职务;

　　(三)选聘、续聘和解聘物业服务人或者决定自行管理物业;

　　(四)审议业主委员会提交的物业服务合同草案，确定或者调整物业服务方式、内容、标准和价格;

　　(五)管理、使用住宅专项维修资金;

　　(六)筹集住宅专项维修资金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(八)利用业主共有部分从事经营活动或者改变业主共有部分的用途;

　　(九)改变或者撤销业主委员会作出的决定;

　　(十)法律、法规规定的其他事项。

　　业主大会决定前款事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式，其表决方式应当如实反映业主意愿。

　　第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会按照法律、法规和业主大会议事规则的规定组织召开;未选举产生业主委员会的，可以由街道办事处、乡镇人民政府根据实际情况组织召开。

　　业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会三十日内组织召开;业主委员会逾期仍不组织召开的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。

　　第十六条 召开业主大会会议，业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、召开方式等在住宅小区内显著位置公布，并报住宅小区所在地的居(村)民委员会。居(村)民委员会应当派代表列席会议。

　　业主大会会议不得就已公布议题以外的事项进行表决。

　　业主大会会议结束后，业主委员会应当将业主大会会议投票表决情况和相关材料报送街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会，并在住宅小区内显著位置公布，公布期限不少于七日。

　　第十七条 业主委员会由业主大会选举产生，依法履行法律、法规规定的职责和业主大会赋予的职责，并接受业主大会的监督。

　　业主委员会任期自选举产生之日起计算，每届不超过五年，可以连选连任。业主委员会委员、候补委员任期与业主委员会任期相同。

　　第十八条 业主委员会委员、候补委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主本人担任。

　　业主大会议事规则可以规定业主有下列情形之一的，不得成为业主委员会委员和候补委员候选人：

　　(一)本人及其近亲属与为本住宅小区提供服务的物业服务人有直接利害关系的;

　　(二)有物业不当使用行为且未改正的;

　　(三)不适宜担任业主委员会委员、候补委员的其他情形。

　　业主委员会候补委员与委员一并选举，人数不超过委员人数的二分之一。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。任期内业主委员会委员出现空缺的，由候补委员递补剩余任期。

　　鼓励业主中的中国共产党党员积极参选业主委员会委员、候补委员。

　　第十九条 业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

　　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持相关资料向街道办事处、乡镇人民政府以及住房和城乡建设主管部门备案。

　　业主委员会办理备案后，可以申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，相关印章管理和使用办法由业主大会议事规则规定。

　　业主委员会任期内，上述备案内容发生变更的，应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

　　第二十条 业主委员会委员、候补委员不得有下列行为：

　　(一)拒绝、放弃履行委员职责或者阻挠业主委员会履行职责;

　　(二)挪用、侵占业主共有财产或者侵害其他业主、物业使用人的合法权益;

　　(三)利用职务之便接受减免物业费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的利益、报酬;

　　(四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

　　(五)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动;

　　(六)转移、隐匿、篡改、毁弃物业管理有关文件、资料;

　　(七)擅自使用业主大会、业主委员会印章或者以业主大会、业主委员会名义对外活动;

　　(八)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　业主委员会委员、候补委员违反前款规定的，业主委员会应当提请业主大会终止其委员、候补委员资格;业主委员会未提请的，由街道办事处、乡镇人民政府调查核实后，责令其暂停履行职责，由业主大会终止其委员、候补委员资格。

　　第二十一条 业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，其委员、候补委员资格自情形发生之日起自行终止，由业主委员会向业主公布，并向业主大会报告：

　　(一)以书面形式向业主大会、业主委员会或者居(村)民委员会提出辞职的;

　　(二)不再具备业主身份的;

　　(三)不再具备履行职责能力的;

　　(四)任职期间被依法追究刑事责任的;

　　(五)法律、法规和管理规约规定的其他情形。

　　第二十二条 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责的，可以委托副主任召集和主持。业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

　　业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，业主委员会其他委员或者业主可以请求街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集;逾期仍未召集的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召集，并重新推选业主委员会主任、副主任。

　　业主委员会应当于会议召开七日前，在住宅小区内显著位置公布会议议题及其具体内容、时间、地点。

　　第二十三条 业主大会、业主委员会作出的决定应当自作出之日起三日内在住宅小区内显著位置公布，公布期限不少于一个月，对业主具有约束力。

　　业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议资料、记录，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以解释、答复。业主认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害自己合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，住房和城乡建设主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期改正或者予以撤销。

　　第二十四条 业主委员会应当在住宅小区内显著位置向业主公布下列资料和情况：

　　(一)管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

　　(二)业主委员会委员、候补委员名单;

　　(三)物业服务合同;

　　(四)住宅专项维修资金的筹集、使用情况;

　　(五)业主共有部分的使用和经营收益情况;

　　(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位使用情况;

　　(七)法律、法规规定的其他资料和情况。

　　前款第四项至第六项情况应当每年至少公布一次，公布期限不少于一个月。业主委员会未公布前款资料和情况的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其公布。

　　第二十五条 业主委员会应当建立规范的财务管理制度，妥善保管财务原始凭证以及相关会计资料。业主大会和业主委员会工作经费、业主共有部分经营所得收益应当按照财务要求分别建账管理。

　　街道办事处、乡镇人民政府可以根据需要委托第三方审计机构对业主大会和业主委员会财务情况进行审计。

　　第二十六条 业主大会和业主委员会工作经费从业主共有部分经营所得收益中列支，不足部分由全体业主分摊，其标准、筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。工作经费的收支情况，应当每年在住宅小区内显著位置至少公布一次，接受业主监督。

　　业主大会可以根据业主委员会委员的工作情况，决定给予其适当补贴。业主大会可以授权业主委员会聘请专职工作人员承担日常事务，明确其工作职责和薪酬标准。

　　第三章 前期物业管理

　　第二十七条 建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务人前，应当采取招标投标方式公开选聘前期物业服务人。投标人少于三个或者住宅面积不超过三万平方米的，经住房和城乡建设主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务人。

　　建设单位选聘前期物业服务人应当接受街道办事处、乡镇人民政府监督。一个住宅小区应当选聘一个前期物业服务人。

　　第二十八条 建设单位应当依法与前期物业服务人对住宅共用部位、共用设施设备进行查验，并向前期物业服务人移交物业管理所必需的材料。街道办事处、乡镇人民政府应当派代表参加承接查验。

　　承接查验后，建设单位应当与前期物业服务人签订承接查验协议，并向业主公布承接查验的结果。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在签订承接查验协议之日起三十日内自行或者委托前期物业服务人整改。

　　前期物业服务人应当自承接查验完成之日起三十日内，依法向住房和城乡建设主管部门备案承接查验相关资料。

　　第二十九条 建设单位应当在新建住宅建设项目竣工验收合格之日起三个月内，将符合国家标准和技术规范的供水、排水、供电、供气、通讯等专业经营设施设备移交给专业经营单位管理和养护，专业经营单位应当接收。

　　第三十条 建设单位应当与选聘的前期物业服务人签订前期物业服务合同，代拟临时管理规约，并将前期物业服务合同和临时管理规约向住房和城乡建设主管部门备案。

　　第三十一条 建设单位向业主交付的物业应当达到法定交付条件。前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的前期物业费，由建设单位承担;物业交付之日后的前期物业费，由业主承担。

　　建设单位将未达到法定交付条件的物业交付给业主的，应当承担相应的责任，并承担达到交付条件前的前期物业费。

　　第四章 物业服务与管理

　　第三十二条 鼓励业主大会采用招标投标方式选聘物业服务人。一个住宅小区应当由一个物业服务人实施物业管理。

　　业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务人签订物业服务合同。物业服务人应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报住房和城乡建设主管部门备案。

　　由政府财政性资金支付物业费的物业服务项目，按照政府采购的有关规定执行。

　　第三十三条 物业服务人应当按照物业服务合同提供物业服务，并履行下列义务：

　　(一)建立规范的财务制度，妥善保管相关财务凭证;

　　(二)制定住宅小区安全防范应急预案，发现安全风险隐患时，及时告知业主，采取应急措施，并向有关部门报告;

　　(三)对住宅小区内的违法建设行为予以劝阻、制止，并向相关行政主管部门报告;

　　(四)维护住宅小区内生活垃圾分类设施，引导分类投放生活垃圾;

　　(五)执行各级人民政府依法实施的管理措施，配合开展基层社会治理、文明城市创建等工作;

　　(六)采取必要的安全保障措施，防止从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害;

　　(七)法律、法规规定的其他义务。

　　第三十四条 物业服务人应当在住宅小区内显著位置公示下列信息：

　　(一)上一年度物业服务合同履行情况;

　　(二)上一年度物业服务项目收支情况;

　　(三)法律、法规规定应当公示的其他信息。

　　业主对公示内容有异议的，物业服务人应当予以答复。

　　第三十五条 物业服务人不得在物业服务活动中有下列行为：

　　(一)骗取、挪用或者侵占业主共有部分经营所得收益;

　　(二)擅自改变业主共有部分用途;

　　(三)非法获取或者违反国家有关规定向他人出售、提供业主个人信息;

　　(四)法律、法规禁止的其他行为。

　　第三十六条 物业服务人可以委托专业性服务组织或者其他第三人承担特种设备管理和养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务事项。物业服务人应当就委托的专项服务事项向业主负责。

　　物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

　　第三十七条 物业服务收费实行市场调节价的，应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，由业主和物业服务人在物业服务合同中约定。

　　市人民政府住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。市人民政府价格主管部门、物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物业费时参考。

　　县级以上人民政府应当建立保障性住房物业费补偿机制，制定并落实补贴政策。

　　第三十八条 住宅小区供水、供电、供气、通讯等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，不得强制物业服务人代收，不得因物业服务人拒绝代收而停止提供服务。

　　物业服务人接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第三十九条 物业服务期限届满前，业主大会决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同;物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主委员会或者业主，但是合同对通知期限另有约定的除外。

　　物业服务期限届满后，业主大会没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。业主大会和物业服务人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

　　第四十条 物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出住宅小区，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

　　原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的，应当赔偿损失。

　　物业服务合同终止后，在业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

　　原物业服务人不得以物业服务的债权债务纠纷未解决、业主欠交物业费、物业权属存在争议等为由拒绝退出住宅小区。

　　第四十一条 业主自行管理住宅小区物业的，应当在街道办事处、乡镇人民政府以及住房和城乡建设主管部门指导下制定自行管理方案。电梯、消防、人民防空、技术安全防范等涉及人身财产安全以及其他有特定要求设施设备的管理和养护，应当按照有关规定管理。

　　第四十二条 对配套设施设备不齐全的老旧住宅区，县级以上人民政府应当加大资金投入，完善配套基础设施和公共服务设施，改善其综合环境和物业管理。

　　对未实施物业管理的老旧住宅小区，可以由街道办事处、乡镇人民政府组织实施基本物业服务，具体实施办法由市人民政府制定。

　　基本物业服务内容包括清扫保洁、绿化养护、维修维护、安全管理、停车管理等。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第四十三条 利用业主共有部分经营所得的收益属于业主共有，主要用于补充住宅专项维修资金。

　　前款收益应当单独列账，不得存放在个人银行账户;经业主大会同意，可以存放在街道办事处、乡镇人民政府指定的银行账户，并接受业主监督。

　　第四十四条 住宅小区内不得有下列行为：

　　(一)擅自挖掘地下空间;

　　(二)擅自改变建筑物防火分隔设施;

　　(三)擅自架设电线、电缆为车辆充电或者建设车辆充电设施;

　　(四)在窗户、窗台户外部分和空调室外机上摆放、悬挂可能造成他人人身或者财产损害的物品;

　　(五)在门厅、楼梯间、走廊、楼道等房屋内的业主共有部分停放电动车辆;

　　(六)从建筑物中抛掷物品;

　　(七)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　经业主大会同意，物业服务人可以采取安装监控等适当的技术措施和智能化手段，就前款第六项禁止行为采集相应证据，但不得侵犯他人隐私。

　　第四十五条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

　　业主将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规以及管理规约，并经有利害关系的业主一致同意。

　　第四十六条 业主、物业使用人装饰装修房屋时，应当事先告知物业服务人。物业服务人应当将装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人及其委托的装饰装修施工方，并对装饰装修活动进行巡查。

　　第四十七条 建设单位应当在销售环节将住宅小区内车位、车库的租售方案、价格、数量等情况告知物业买受人。

　　住宅小区内按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库不出售或者尚未售出的，应当提供给业主使用。

　　住宅小区内占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位，其设置、使用、管理、收费等事项由业主大会决定;业主大会成立前，由建设单位与物业买受人约定，不得销售或者变相销售。

　　住宅小区内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道，不得妨碍其他车辆和行人的正常通行。

　　第四十八条 新建住宅小区内，建设单位应当按照规划建设车辆充电设施或者预留建设安装条件。既有住宅小区内，经业主大会或者业主大会授权的业主委员会同意，可以通过改造、加装等方式建设车辆充电设施，并依法办理相关手续。

　　第四十九条 支持业主为既有住宅增设电梯，改善居住条件。

　　经本单元专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，可以申请为既有住宅增设电梯。

　　县级以上人民政府应当简化审批程序、制定扶持政策，为既有住宅增设电梯提供便利。

　　第五十条 住宅专项维修资金属于业主共有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，按照国家和省、市有关规定执行。

　　第六章 法律责任

　　第五十一条 违反本条例，法律、法规有规定的，从其规定。

　　第五十二条 违反本条例第二十九条规定，供水、排水、供气专业经营单位未接收专业经营设施设备的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正;供电、通讯专业经营单位未接收专业经营设施设备的，由县级以上人民政府经济和信息化行政主管部门责令限期改正;影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的，依法承担民事责任。

　　第五十三条 违反本条例第四十条规定，物业服务合同终止后原物业服务人不按照规定办理交接手续、拒不退出的，由县级以上人民政府城市管理执法部门或者住房和城乡建设主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下罚款，并录入物业服务企业信用档案;逾期未改正的，按照原处罚数额按日连续处罚。

　　第五十四条　国家机关及其工作人员在物业管理监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其主管机关或者监察机关依法对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分。

　　第七章 附则

　　第五十五条 非住宅小区物业管理，参照本条例执行。

　　第五十六条 本条例自2022年3月1日起施行。

篇5：铜仁市住宅物业管理条例(2023)

　　铜仁市人民代表大会常务委员会

　　公 告

　　《铜仁市住宅物业管理条例》于2023年3月1日由铜仁市第三届人民代表大会第三次会议通过，2023年5月25日经贵州省第十四届人民代表大会常务委员会第三次会议批准，现予公布，自2023年8月1日起施行。

　　铜仁市人民代表大会常务委员会

　　2023年6月13日

　　铜仁市住宅物业管理条例

　　(2023年3月1日铜仁市第三届人民代表大会第三次会议通过 2023年5月25日贵州省第十四届人民代表大会常务委员会第三次会议批准)

　　目 录

　　第一章　总 则

　　第二章 物业管理形式

　　第三章　物业服务

　　第四章　物业使用

　　第五章　法律责任

　　第六章　附 则

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护业主、物业服务人等相关主体的合法权益，提升基层社会治理水平，促进文明卫生城镇建设，营造安全和谐的人居环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《贵州省物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本市行政区域内住宅物业管理(以下简称物业管理)活动及其监督管理，适用本条例。

　　物业管理遵循党建引领、政府推动、属地管理、业主自治、多方参与的原则。

　　第三条 市人民政府应当加强对物业管理工作的领导，将其纳入基层社会治理体系，建立共建共治共享机制，组织相关部门和单位统筹推进物业管理工作。

　　县级人民政府应当建立物业管理协调保障机制，在住房和城乡建设主管部门明确专门机构和人员负责物业管理工作，及时解决物业管理工作中的相关问题。

　　第四条 市住房和城乡建设主管部门负责物业管理活动的指导和监督管理工作，制定相关规定，公布物业服务清单、服务内容和标准;建立全市统一的物业管理信息系统;指导、监督物业服务行业协会工作。

　　县级住房和城乡建设主管部门负责物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

　　(一)监督管理前期物业服务招标投标、物业承接查验、维修资金交存和使用;

　　(二)负责物业服务合同、物业承接查验资料备案审查工作;

　　(三)征集、核查和监管物业服务企业信用信息;

　　(四)负责物业服务质量评价;

　　(五)指导街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作;

　　(六)受理物业服务投诉、举报;

　　(七)法律、法规规定的其他职责。

　　第五条 县级人民政府应当建立物业管理执法协作机制，由有关执法部门定期进入住宅小区巡查，依法查处违法行为。

　　住房和城乡建设主管部门负责监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，受理房屋质量问题投诉,监督管理装修过程中影响建筑结构和使用安全等行为。

　　城市综合执法主管部门负责依法查处物业管理区域内违法搭建建(构)筑物、占用和损坏公共绿化、影响环境卫生、制造噪音干扰他人正常生活等行为。

　　公安机关负责做好物业管理区域内治安管理工作，依法查处扰乱公共秩序、危害公共安全等行为。

　　消防救援机构负责监督物业服务人履行消防安全职责，依法查处妨碍消防车通行、堵塞疏散通道和破坏消防设施设备等行为。

　　市场监管主管部门负责依法查处物业管理区域内无照经营、违规收费、未按规定维护保养特种设备等行为。

　　第六条 街道办事处、乡镇人民政府应当将物业管理纳入社区(村)综合治理，明确专门人员负责物业管理工作，履行下列职责：

　　(一)建立社区(村)党组织领导下居(村)民委员会、业主委员会、物业服务人等共同参与的协调运行机制，推动具备条件的小区、物业服务企业成立党组织;

　　(二)指导和协助业主大会设立、业主委员会选举、物业管理委员会成立;

　　(三)指导和监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责;

　　(四)指导和监督物业服务人依法履行合同、物业承接查验和退出交接等义务;

　　(五)建立物业纠纷多元化解机制，调解物业纠纷和处理相关投诉、举报;

　　(六)法律、法规规定的其他职责。

　　居(村)民委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导下，配合做好物业管理相关工作。

　　第七条 县级住房和城乡建设主管部门应当会同司法行政、物业服务行业协会等单位成立物业纠纷行业调解组织，发挥行业调解优势，化解物业纠纷。

　　街道办事处、乡镇人民政府及居(村)民委员会设立的人民调解委员会应当开展物业纠纷排查，及时调解物业纠纷。

　　倡导业主、物业服务人等通过调解方式解决物业纠纷;调解时，可以邀请楼栋长、网格员参与，业主委员会予以配合。

　　第八条 物业服务行业协会应当接受住房和城乡建设主管部门的监督和指导;加强行业自律，规范从业行为，组织从业人员培训，维护物业服务人合法权益;配合住房和城乡建设主管部门制定物业服务内容和标准。

　　鼓励物业服务人加入物业服务行业协会。

　　第九条 广播、电视、报刊、网络等媒体应当加强物业管理的宣传报道和舆论监督，引导物业管理各方自觉遵守有关规定，营造全民参与的良好氛围。

　　第二章 物业管理形式

　　第十条 业主可以通过选聘物业服务人、自行管理等方式实施物业管理。

　　符合本条例第十九条第三项规定的，由物业管理委员会实施物业管理，推动住宅小区物业管理全覆盖。

　　第十一条 业主在物业管理活动中，依法享有权利，承担相应义务，并不得以放弃权利为由不履行义务。

　　业主大会、业主委员会按照集体讨论、少数服从多数的议事原则，依法对物业管理事项作出决定。

　　第十二条 住宅小区内业主户数较多的，业主大会可以采用业主代表会议的形式召开，由业主代表会议履行业主大会职责。

　　每次召开业主代表会议前，可以按楼栋、单元或者楼层为单位推选产生业主代表。业主不愿意推选代表参加会议的，可以自行或者委托代理人参加业主代表会议。

　　业主代表在参加业主代表会议前，应当就会议拟讨论事项征求所代表业主意见。每位代表参加代表会议和就相关事项投票所占比重为其代表业主总数参会、投票所占的比重。

　　第十三条 业主可以结合住宅小区实际制定管理规约，对有关物业的使用和管理、公共收益的分配和使用、维修资金的使用和续交、违反管理规约应当承担的责任等事项作出约定。管理规约应当体现公平、公正，兼顾业主和物业服务人的利益。

　　经业主通过的管理规约自公布之日起生效，对全体业主及物业使用人具有约束力。

　　第十四条 街道办事处、乡镇人民政府应当对选举业主委员会给予指导和协助。

　　第十五条 业主委员会应当维护业主合法权益，督促业主履行支付物业费、交纳维修资金等义务，监督、支持物业服务人做好物业服务相关工作。

　　业主委员会任期内未能正常履行职责，或者逾期未完成换届选举的，由所在地街道办事处、乡镇人民政府督促整改。

　　第十六条 业主委员会成员不得有下列行为：

　　(一)弄虚作假，篡改、毁弃、拒绝或者拖延提供物业管理有关文件、资料;

　　(二)擅自使用业主委员会印章;

　　(三)违反物业服务合同和管理规约，拒不支付物业费;

　　(四)未经业主大会或者业主代表会议授权，以业主委员会名义与物业服务人签订、修改或者解除物业服务合同;

　　(五)法律、法规以及管理规约规定的其他行为。

　　业主委员会成员有前款规定行为之一的，由业主委员会决定暂停履行职责并予以公示，提请业主大会或者业主代表会议终止其成员资格;业主委员会未提请的，由街道办事处、乡镇人民政府建议业主委员会提请业主大会或者业主代表会议终止其成员资格。

　　第十七条 具备条件的住宅小区，业主可以约定业主委员会工作费用和业主委员会成员工作补贴，其经费从公共收益中列支或者由全体业主分摊，具体由管理规约明确。

　　第十八条 业主决定对物业实施自行管理的，就保洁、安保、绿化等事项，可以由业主直接执行管理事务，也可以聘请人员进行管理，并公示物业服务事项、收费标准等内容。

　　电梯、消防、监控安防、人民防空等有特定要求的设施设备，应当委托专业单位进行维修和养护。

　　第十九条 有下列情形之一的，由街道办事处、乡镇人民政府推动成立物业管理委员会:

　　(一)选聘了物业服务人管理，具备设立业主大会条件但未设立的;

　　(二)选聘了物业服务人管理，设立业主大会但未选举产生业主委员会的;

　　(三)未选聘物业服务人管理，未选举产生业主委员会，业主又未直接执行管理事务的。

　　第二十条 物业管理委员会由居(村)民委员会成员、业主代表等单数组成，主任由居(村)民委员会成员担任。

　　物业管理委员会作为临时机构，负责组织业主共同决定物业管理事项;经业主大会或者业主代表会议同意，代表业主与物业服务人签订、解除、修改物业服务合同，督促物业服务人履行合同，调解物业纠纷;实施物业管理;推动设立业主大会、选举产生业主委员会。

　　物业管理委员会自业主委员会产生之日起解散。

　　第三章　物业服务

　　第二十一条 业主或者业主委员会、物业管理委员会应当与物业服务人订立书面物业服务合同。

　　物业服务合同双方可以约定履约保证金，用于保证物业服务人依法依约履行合同和退出物业服务区域时履行移交档案资料、物业服务用房和共用设施设备等义务。

　　业主应当按照约定支付物业费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付。业主拒不支付物业费的，可以由业主委员会、物业管理委员会先行督促;经督促后仍不支付的，调解组织应当及时调解。

　　第二十二条 物业服务人应当按照合同约定提供相应服务，落实安全责任，对电梯、消防设施等易于发生安全风险的设施设备和部位加强日常巡查和定期养护。

　　鼓励电梯管理人、维护保养单位投保电梯责任保险。

　　第二十三条 前期物业应当由建设单位通过招标投标方式选聘物业服务人。通过招标投标方式未能选聘到物业服务人的，按照国家、省有关规定执行。

　　建设单位应当在房屋销售现场公示前期物业服务合同和临时管理规约，将其作为房屋买卖合同的附件，并向县级住房和城乡建设主管部门备案。

　　第二十四条 物业服务人承接物业前，建设单位和物业服务人应当在县级住房和城乡建设、规划主管部门以及街道办事处、乡镇人民政府和业主代表参与下，对物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房等开展承接查验。

　　经查验达不到物业交付条件的，由县级住房和城乡建设主管部门督促建设单位限期整改，并按照前款规定进行复验，相关费用由建设单位承担。

　　未经承接查验的物业，建设单位不得交付使用，物业服务人不得承接。

　　第二十五条 建设单位在办理物业承接查验手续时，应当分别向县级住房和城乡建设主管部门、物业服务人移交承接查验相关资料。

　　承接查验结果应当经建设单位与物业服务人双方签字确认，由物业服务人在承接物业后30日内持承接查验协议、查验记录等资料向县级住房和城乡建设主管部门备案，并送所在地街道办事处、乡镇人民政府留存。

　　物业服务人应当将承接查验资料建档保存，并公示承接查验情况。承接查验资料属于全体业主所有，业主有权免费查询。

　　第二十六条 物业服务收费标准应当遵循公平合理、自愿协商、费用与服务水平相适应的原则，由合同双方在物业服务合同中约定。

　　对房屋已经交付入住业主和未入住业主的物业服务费应当在物业服务合同中按照费用与服务水平相适应的原则设定不同的收费标准，且未入住业主的物业服务收费标准应当低于已入住业主的物业服务收费标准。

　　在本条例施行前已签订物业服务合同的，未入住业主可以提出申请，经物业服务人及时核实后，双方可以按照第二款规定重新约定物业服务收费标准。

　　第二十七条 物业服务人应当在物业服务区域显著位置公示下列信息：

　　(一)物业服务人的营业执照、项目负责人的基本情况、k8凯发会员登录的联系方式以及物业服务投诉电话;

　　(二)物业服务内容、收费标准及方式等;

　　(三)物业费与维修资金使用情况;

　　(四)法律、法规规定和物业服务合同中约定应当公示的其他信息。

　　第二十八条 物业服务人不得有下列行为：

　　(一)挪用、侵占、套取业主共有资金;

　　(二)擅自改变物业服务用房等共有部分用途;

　　(三)泄漏、买卖业主信息;

　　(四)强制业主通过指纹、人脸识别等生物信息方式开启门禁、乘坐电梯及使用其他共用设施设备;

　　(五)擅自限制业主进出物业服务区域、楼栋;

　　(六)强制业主购买特定商品、服务，或者指定装修材料、搬运队伍;

　　(七)法律、法规和管理规约规定的其他行为。

　　第二十九条 物业服务人在退出物业服务区域时，应当向业主或者业主委员会、物业管理委员会移交下列资料和财物：

　　(一)业主共有资金及相关资料;

　　(二)物业服务用房、共用设施设备用房及其资料;

　　(三)物业承接查验资料;

　　(四)物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的资料;

　　(五)利用共有部分从事经营活动的相关资料，公共分摊费用交纳记录;

　　(六)物业服务人增设的设施设备，但合同另有约定的除外;

　　(七)其他应当移交的资料和财物。

　　第三十条 物业服务人在退出物业服务区域时，不得以业主欠交物业费、部分物业权属存在争议或者对业主大会、业主委员会以及相关主管部门的决定有异议等为由拒绝办理交接手续。

　　物业服务人拒绝退出或者拒不移交本条例第二十九条规定的资料和财物，街道办事处、乡镇人民政府、县级住房和城乡建设主管部门接到报告后，应当及时处理。物业服务人有破坏共用设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法处理。

　　第三十一条 鼓励社区(村)组织成立集体物业服务企业。推行社区(村)组织、业主委员会和物业服务企业共同参与的物业服务模式。

　　第四章　物业使用

　　第三十二条 物业管理区域内禁止下列行为:

　　(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构和主体结构;

　　(二)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

　　(三)违法搭建建(构)筑物;

　　(四)从建筑物中向外抛掷物品;

　　(五)损坏或者擅自改建、移装公共设施设备;

　　(六)设置隔离桩、地锁、石墩、栅栏等障碍物堵塞消防通道;

　　(七)擅自改变防火分隔，影响消防安全和人员疏散;

　　(八)违规堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物质;

　　(九)在建筑物内的公共通道、楼梯间、安全出口停放电动车辆或者为电动车辆充电;

　　(十)携犬出户未束犬链，在公共区域未及时清除犬只排泄物;

　　(十一)侵占绿地、损坏绿化设施;

　　(十二)法律、法规和管理规约规定的其他行为。

　　发生前款规定行为的，利害关系人有权投诉、举报，物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会应当及时劝阻;劝阻无效的，应当向街道办事处、乡镇人民政府或者有关执法部门报告。

　　第三十三条 业主、物业使用人装修房屋应当事先告知物业服务人，并且遵守房屋装修和安全使用的有关规定，按照要求堆放装修材料;在工作日的12时至14时30分、22时至次日8时之间以及法定休息日，不得在住宅小区内进行产生噪声、振动的装修作业。

　　物业服务人应当书面告知业主、物业使用人装修房屋的禁止行为和注意事项，并进行现场巡查，发现问题及时处理。

　　业主、物业使用人负责清理装修房屋所产生的垃圾。

　　第三十四条 业主、物业使用人改变住宅用途从事经营活动的，除遵守法律、法规以及管理规约规定外，应当经有利害关系的业主一致同意，但不得影响建筑安全、污染环境及损害利害关系人合法权益。

　　第三十五条 建设单位应当将新建的专业经营设施设备，在验收合格后30日内移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。

　　本条例施行前建设的专业经营设施设备，已投入使用的，专业经营单位应当接收。

　　第五章　法律责任

　　第三十六条 违反本条例第三十二条规定的，按照下列规定给予处罚：

　　(一)违反第一项规定的，由城市综合执法主管部门责令改正，处以5万元以上10万元以下罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任;

　　(二)违反第三项规定的，由城市综合执法主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处以建设工程造价5%以上10%以下罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处以建设工程造价10%以下罚款;

　　(三)违反第六项、第七项、第九项规定的，由消防救援机构责令改正，对个人处以警告或者500元以下罚款，对单位处以5000元以上5万元以下罚款;

　　(四)违反第十项规定，携犬出户未束犬链的，由公安机关责令饲养人改正，给予警告;拒不改正的，对单位饲养人处以500元以上5000元以下罚款;对个人饲养人处以200元以上500元以下罚款。在公共区域未及时清除犬只排泄物的，由城市综合执法主管部门责令饲养人改正，给予警告;拒不改正的，对单位饲养人处以500元以上5000元以下罚款;对个人饲养人处以100元以上500元以下罚款。

　　第三十七条 违反本条例第三十三条第一款规定，超过规定的时间装修房屋的，由公安机关说服教育，责令改正;拒不改正的，给予警告，对个人可以处以200元以上1000元以下罚款，对单位可以处以2000元以上2万元以下罚款。

　　第三十八条 相关主管部门及其工作人员违反本条例规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，尚不构成犯罪的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。

　　第三十九条 违反本条例规定的其他行为，法律、法规有处罚规定的，从其规定。

　　第六章 附 则

　　第四十条 市人民政府应当根据本条例制定具体办法。

　　第四十一条 城镇区域内零散且未实施物业管理的居民自建房、单位集资房等住宅区，由街道办事处、乡镇人民政府划定物业管理区域，征求业主意见后，按照本条例规定实施物业管理。

　　住宅小区内非住宅的物业管理参照本条例执行。

　　第四十二条 本条例自2023年8月1日起施行。