镇江市物业管理实施办法(20**)
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 物业管理工作实行属地负责制。各辖市、区人民政府、镇江新区管委会应当加强对本行政区域内物业管理工作的组织领导：
(一)将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策;
(二)明确物业管理行政主管部门、各街道办事处(镇人民政府)物业管理机构;
(三)建立由物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)和规划、城市管理、公安、物价、质量技术监督、环境保护、工商等部门参加的物业管理联席会议制度，协调解决物业管理中的重大问题，牵头组织有关部门对物业管理区域内违法、违规行为开展集中整治;
(四)健全由物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)、基层人民调解委员会等组成的物业管理纠纷处理机制，协调解决物业管理中发生的各类矛盾和纠纷;
(五)建立物业服务应急管理机制和长效管理机制;
(六)对旧住宅区配套设施不全的，有计划地组织综合整治，提升配套水平，逐步实施物业管理。
第四条 市住房和城乡建设部门负责全市物业管理活动的监督管理工作：
(一)研究制定物业管理发展规划、行业服务标准、相关配套政策和示范文本等;
(二)指导、监督辖市、区物业管理行政主管部门相关工作;
(三)建立健全物业服务企业诚信体系，制定物业服务企业和项目负责人信用信息管理办法;
(四)依法查处违反物业管理法律、法规的行为。
第五条 辖市、区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作：
(一)负责住宅小区物业管理招投标、物业承接查验以及物业服务企业交接工作的指导监督;
(二)指导和配合街道办事处(镇人民政府)做好业主自治组织筹建、换届及日常工作的监督;
(三)负责对物业服务企业的日常监管及信用信息核查管理工作;
(四)指导和协调旧住宅小区物业管理相关工作;
(五)依法查处违反物业管理法律、法规的行为。
第六条 街道办事处(镇人民政府)具体负责本行政区域内物业管理工作：
(一)建立社区物业服务机构，公开投诉电话、办公地址;
(二)负责协调物业管理与社区管理、社区服务的关系;
(三)建立物业管理矛盾投诉调解机制，接受和处理群众的投诉和纠纷，指导社区居(村)民委员会、人民调解委员会等组织及时协调处理物业管理中的矛盾和纠纷;
(四)制定物业管理应急预案，落实物业应急管理机制;
(五)负责业主自治组织的筹建、换届等相关工作，指导监督业主自治组织的日常工作，建立业主自治组织档案;
(六)协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。
第七条 规划、城市管理、公安、物价、质量技术监督、环境保护、民防、工商等有关部门，按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作。
第八条 市物业管理行业协会应当加强行业自律管理，强化行业监督，积极调解行业内部争议，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。
第二章 物业管理区域
第九条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。
建设单位在向规划行政主管部门申请住宅建设工程设计方案审查时，应当明确物业管理区域的划分。规划行政主管部门在审查时，应当听取辖市、区物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。
第十条 建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。新建物业项目的物业管理区域划分遵循以下规定：
(一)同一规划区域内地上、地下建筑物及其构筑物和共用设施设备、相关场地，应当划分为一个物业管理区域;
(二)住宅物业项目内的非住宅物业与住宅物业，应当划分为一个物业管理区域;
(三)分期建设或者由两个以上建设单位共同开发的物业项目，其配套的设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域;
(四)其他可以划分物业管理区域的情形。
上述情形中，配套设施设备能够分割、独立使用并符合规划建设工程设计方案要求且能够区分建筑物所有权的，可以划定为不同的物业管理区域，但规划行政主管部门有明确要求的除外。
第十一条 新建物业项目的物业管理区域划分是物业管理方案的重要组成部分，建设单位在办理商品房预(销)售许可证前，应当将划定的物业管理区域向辖市、区物业管理行政主管部门备案，并提交以下材料：
(一)物业管理区域档案登记表;
(二)立项批文;
(三)建设用地规划许可证;
(四)土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
(五)规划条件书和规划总平面图;
(六)其他相关材料。
辖市、区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内予以备案，并出具物业管理区域划分备案证明。
建设单位应当将物业管理区域划分备案证明的相关内容在商品房买卖合同中明示。
第十二条 新建物业出售前，经规划行政主管部门批准调整原有规划设计方案，原物业管理区域划分不符合本办法第九条、第十条的，应当重新划分物业管理区域。物业管理区域内房屋已经预(销)售的，建设单位调整规划设计方案报规划行政主管部门审核前，应当征求相关买受人意见。重新划分物业管理区域后，由建设单位向辖市、区物业管理行政主管部门重新备案。
已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业服务企业向辖市、区物业管理行政主管部门备案。
已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由辖市、区物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)征求相关业主意见后确定物业管理区域，物业管理区域划分前应当在物业管理区域内显著位置向业主进行公示。
第十三条 辖市、区物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。
物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。
第三章 业主、业主大会与业主委员会
第十四条 房屋的所有权人为业主。
业主应当依照法律、法规和管理规约(含临时管理规约，下同)行使权利，自觉履行法定和约定的义务。
第十五条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同(含前期物业服务合同)的约定，接受物业服务企业提供的服务;
(二)按程序提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议，行使投票权，并在选举业主委员会成员时，享有被选举权;
(五)监督业主委员会的工作;
(六)监督物业服务企业履行物业服务合同(含前期物业服务合同);
(七)对物业共用部分、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(八)监督物业共用部分、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(九)认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，有权依法向人民法院提起诉讼;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第十六条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则，不得损害公共利益和他人合法权益;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用及公共秩序、公共安全、环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照有关规定交纳专项维修资金;
(五)遵守物业服务合同(含前期物业服务合同)的相关约定，按时足额交纳物业服务费、公共水电费(含电梯运行电费，下同)等费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第十七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
业主户数超过300户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。业主代表由业主大会筹备组以幢、单元、楼层等为单位推荐出1至5名候选人，经相关业主选举产生。参加业主代表大会的业主代表应当于业主代表大会7日前，就会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。业主代表的任期与当届的业主委员会任期相同。
第十八条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)会议：
(一) 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的;
(二) 物业管理区域内业主已入住户数的比例达到50%以上的。
第十九条 物业管理区域内符合业主大会成立条件的，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处(镇人民政府)的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
(一)物业管理区域备案证明;
(二)房屋及建筑物面积清册;
(三)业主名册;
(四)建筑规划总平面图;
(五)交付使用共用设施设备的清单及证明;
(六)物业服务用房配置证明;
(七)其他有关的文件资料。
第二十条 符合成立业主大会条件的，街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后60日内，组织成立首次业主大会筹备组。
筹备召开首次业主大会会议所需的费用，根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。建设单位在报送筹备首次业主大会会议所需文件资料时，应当和街道办事处(镇人民政府)商定筹备召开首次业主大会会议所需费用，并将筹备费用一次性交至街道办事处(镇人民政府)代管。街道办事处(镇人民政府)应当将筹备费用单独列账，独立核算。首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备费用的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。
第二十一条 首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生，其他成员应当由其所在单位出具书面委托书。
筹备组人数应当为5至11人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的60%。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)代表担任。
筹备组中业主代表的推荐办法由街道办事处(镇人民政府)确定，并向全体业主公布。筹备组应当自成立之日起7日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(镇人民政府)协调解决。
筹备组正式开展工作前，辖市、区物业管理行政主管部门应当会同街道办事处(镇人民政府)对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。
第二十二条 筹备组应当自成立之日起90日内完成下列筹备工作，并组织召开首次业主大会会议。
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;
(二)拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;
(三)确定业主身份(含业主姓名及所拥有的专有部分面积)，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数，监票人应当由街道办事处(镇人民政府)派员担任;
(四)拟定首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;
(五)依法确定首次业主大会会议的召开方案、表决规则;
(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主，公告时间不少于7日。业主对公告内容有异议的，应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应当自收到书面意见之日起7日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。
业主大会成立后，筹备组自动解散。筹备组未在90日内完成前款所述筹备工作的，由街道办事处(镇人民政府)书面公告筹备组解散。筹备阶段发生诉讼、复议，或者对筹备组成员有异议的，诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。
第二十三条 业主大会决定以下事项，并履行相关职责：
(一)制定和修改业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则;
(二)选举或者更换业主委员会委员，监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
(三)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
(四)选聘、续聘、解聘物业服务企业，审议和批准业主委员会拟签订的物业服务合同;
(五)依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项并监督实施;
(六)决定业主大会、业主委员会工作经费筹集方式并监督使用;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共用部分的用途;
(九)制定、修改共用部分和共用设施设备收益分配、使用方案;
(十)法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的事项。
第二十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年不少于一次。
物业管理区域内有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居(村)民委员会。社区居(村)民委员会应当对业主大会、业主委员会进行指导、监督。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。
第二十五条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应当由业主本人签名。具体表决方式应当在管理规约或者业主大会议事规则中约定。
鼓励运用互联网技术开展业主自治活动，业主大会会议、业主小组议事可以采用纸质或者手机信息、电子邮件、app平台等方式实行实名制表决。
第二十六条 业主委员会执行业主大会的决定事项，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
(一)执行业主大会决定和决议;
(二)召集业主大会会议，报告物业管理状况以及业主委员会的工作情况;
(三)草拟业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则及修改方案，提交业主大会表决;
(四)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(五)草拟共用部分和共用设施设备收益分配方案，提交业主大会表决;
(六)督促业主按时足额交纳物业服务费、公共水电费及其他相关费用;
(七)草拟专项维修资金使用、续筹方案，提交业主大会表决;
(八)草拟改建、重建建筑物及其附属设施方案，提交业主大会表决;
(九)督促业主、物业使用人遵守管理规约及其他有关规章制度;
(十)及时将业主大会的有关决定和决议向全体业主公布，并负责执行和组织实施;
(十一)听取业主、物业使用人对物业管理的意见和建议，监督并协助物业服务企业履行物业服务合同;
(十二)接受街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会的指导和监督，并积极配合做好社区管理工作，协调业主之间及业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷;
(十三)法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
第二十七条 业主委员会实行任期制，每届任期3至5年，委员可以连选连任。业主委员会由5至11人的单数委员组成，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。
业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数过半数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的50%。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。
第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到街道办事处(镇人民政府)备案，并向辖市、区物业管理行政主管部门备案：
(一)业主委员会备案申请表;
(二)业主委员会委员名单(含委员基本情况和分工情况);
(三)业主大会议事规则和管理规约;
(四)业主大会会议记录;
(五)其他应当提供的材料。
街道办事处(镇人民政府)和辖市、区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内予以备案并出具书面备案证明。备案材料不齐全的，街道办事处(镇人民政府)应当书面告知须补齐的材料;备案材料齐全但存在争议的，街道办事处(镇人民政府)可以暂不出具备案证明，但应当书面说明暂不予备案的理由。业主委员会违反法律、法规以虚假资料取得备案的，辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当撤销备案，并在物业管理区域内显著位置公告。
业主委员会在辖市、区物业管理行政主管部门办理备案手续后，持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，业主委员会印章应当标注当选届数及任期。业主大会印章由社区居(村)民委员会代为保管。业主大会印章应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定，在社区居(村)民委员会监督下使用。业主委员会应当建立业主委员会印章管理规定，并指定专人保管印章。业主委员会印章应当在其职责范围内根据业主委员会会议的决定使用。
第二十九条 业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共用部分、共用设施设备收益中列支，也可以由全体业主分摊，具体经费额度由业主委员会提出预算，经业主大会表决通过后执行。业主大会、业主委员会工作经费由社区居(村)民委员会代为保管，社区居(村)民委员会应当单独列账，专户存储，监督使用。
业主委员会每半年应当向全体业主公布业主大会、业主委员会工作经费的使用情况，接受全体业主的监督。
业主委员会的委员可以获得一定数额的津贴。津贴来源在业主大会、业主委员会的工作经费中列支，津贴标准由业主大会决定后在业主委员会工作规则中确定。业主委员会委员不得接受本物业管理区域物业服务企业的津贴。
第三十条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。
业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。
业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不得委托代理人参加会议。
业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内显著位置公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告。
第三十一条 业主委员会委员、业主代表有下列情形之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员或者代表资格：
(一)以书面方式提出辞职请求的;
(二)不履行委员、业主代表职责的;
(三)利用委员、代表资格谋取私利或者本人、配偶及其直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的;
(四)不遵守管理规约、拒不履行业主义务的;
(五)侵害他人合法权益的;
(六)有不良信用记录的;
(七)因其他原因不宜担任业主委员会委员、业主代表的。
第三十二条 业主委员会委员、业主代表因本办法第三十一条情形资格终止的，业主委员会应当在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。业主委员会委员、业主代表出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举新一届业主委员会。
业主委员会委员因客观原因集体辞职或者委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，由社区居(村)民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
业主委员会委员、业主代表资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关档案资料、财物、印章等在街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)委会的监督下移交给业主委员会。拒不移交的，其他业主委员会委员、新一届业主委员会可以向公安派出所提出协助移交，公安派出所应当予以配合。
第三十三条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)。
业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，街道办事处(镇人民政府)应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的，可以由街道办事处(镇人民政府)参照本办法第二十一条、第二十二条，组织选举新一届业主委员会。原业主委员会委员怠于或者阻挠换届选举的，不再列入新一届业主委员会委员候选人名单。
业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的有关档案资料、财物、印章等在街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)委会的监督下移交新一届业主委员会。拒不移交的，新一届业主委员会可以向公安派出所提出协助移交，公安派出所应当予以配合。
第三十四条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第三十五条 业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
业主委员会应当同时将变更情况书面告知物业服务企业或者其他管理人，并在物业管理区域内显著位置公告。
第三十六条 住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责：
(一)不具备成立业主大会条件的;
(二)具备成立业主大会条件但未成立，经辖市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能成立的。
第三十七条 物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成。物业管理委员会的业主代表可以由业主自荐，也可以由社区居(村)民委员会推荐，业主代表最终由街道办事处(镇人民政府)确定，物业管理委员会其他成员应当由其所在单位出具书面委托。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处(镇人民政府)协调解决。
物业管理委员会成员人数应当为5至11人的单数，其中业主代表应当不少于总人数的60%。物业管理委员会主任由街道办事处(镇人民政府)代表担任。
街道办事处(镇人民政府)应当将物业管理委员会的成员名单、物业管理委员会议事规则等内容，在物业管理区域内显著位置进行公示。物业管理委员会成立之日起30日内应当持下列材料到辖市、区物业管理行政主管部门备案：
(一)物业管理委员会备案申请表;
(二)物业管理委员会成员的身份证明(含委员基本情况和分工情况);
(三)管理规约、物业管理委员会议事规则;
(四)其他应当提供的材料。
辖市、区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内予以备案并出具书面备案证明。物业管理委员会办理备案手续后，持备案证明向公安机关申请刻制物业管理委员会印章。
第三十八条 物业管理委员会作出的决定，应当就相关事项进行公示，公示时间不少于7个工作日。业主对公示内容有异议的，应当在公示期间以书面形式向物业管理委员会提出意见，物业管理委员会应当及时给予书面答复。
物业管理委员会与物业服务企业签订的物业服务合同期限一般不得超过3年。街道办事处(镇人民政府)对能够召开业主大会的，应当组织召开业主大会选举业主委员会。物业管理委员会自业主委员会备案之日起停止其职责，并在10日内与业主委员会办理移交手续。
第三十九条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。
业主小组应当履行下列职责：
(一)推选业主代表出席业主大会会议;
(二)决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;
(三)决定本小组范围内的其他事项。
业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组作出的决定应当符合管理规约、业主大会议事规则的规定，不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定，并在作出决定后7日内告知业主委员会。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。
第四十条 业主大会筹备组中的业主代表、业主代表大会的业主代表、业主委员会的委员、物业管理委员会的业主代表由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、具备必要的工作时间的业主担任，最高任职年龄可在业主大会议事规则中约定。
业主有下列情形，不得担任上述职务，已担任上述职务的，应当终止其职务并予以公示：
(一)因物业转让、灭失等原因不再具备业主资格的;
(二)丧失民事行为能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质等不当使用物业行为的;
(五)未按照规定交纳物业服务费、公共水电费、汽车停放费用和住宅专项维修资金等相关费用的;
(六)违法出租房屋的;
(七)非法接受、索取建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的;
(八)其他违反法律、法规、管理规约、业主大会议事规则等不宜担任的情形。
第四章 前期物业管理
第四十一条 新建住宅物业实行前期物业管理。鼓励销售后形成多个业主的非住宅物业实行前期物业管理。
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。
前期物业服务合同可以约定期限;期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第四十二条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
投标人少于3个或者住宅规模建筑面积小于3万平方米的，经辖市、区物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
建设单位应当提供前期物业管理开办费及物业承接查验所需费用，费用的具体标准及k8凯发会员登录的支付方式由建设单位与物业服务企业根据项目规模、配套设施等因素协商确定。物业管理开办费用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用，应当在前期物业服务合同中明确载明。物业承接查验的费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。
第四十三条 建设单位应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报辖市、区物业管理行政主管部门备案：
(一)建设单位营业执照;
(二)物业管理区域的备案证明、拟当期预销售楼宇的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证;
(三)招标公告或者招标邀请书;
(四)招标文件;
(五)招标代理委托合同(适用委托机构代理);
(六)法律、法规规定的其他材料。
辖市、区物业管理行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令建设单位改正。
第四十四条 建设单位在招投标结束后，应当在投标有效期截止时限30日前确定中标的物业服务企业，投标有效期应当在招标文件中载明。建设单位向中标的物业服务企业发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的物业服务企业，并应当返还其投标书。
建设单位应当自确定中标人之日起15日内，提交以下材料向辖市、区物业管理行政主管部门备案：
(一)开标评标过程;
(二)确定中标人的方式及理由;
(三)评标委员会的评标报告;
(四)中标人的投标文件。
辖市、区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内予以备案，并出具中标备案通知书。
第四十五条 前期物业服务合同应当由物业服务企业向物业管理行政主管部门、价格行政主管部门备案。
辖市、区物业管理行政主管部门、价格行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内予以备案，并出具备案通知书。
第四十六条 前期物业服务期间，建设单位与物业服务企业解除前期物业服务合同的，建设单位应当在物业管理区域内显著位置进行公示，并通过招投标方式另行选聘物业服务企业。建设单位应当向辖市、区物业管理行政主管部门及价格行政主管部门重新办理备案手续。
第四十七条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。
前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。
业主应当按照房屋买卖合同(符合竣工验收条件)、入住通知书约定的房屋交付之日起按月交纳物业服务费、公共水电费等费用。
第四十八条 新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积4‰的比例配置物业服务用房，其中：2.5‰为办公用房，1.5‰为经营用房，低于100平方米的按照100平方米配置，并无偿移交。物业服务用房中用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积20至40平方米配置。物业服务用房所有权属于全体业主。
集中建设的保障性住房还应当按照不低于地上地下总建筑面积3‰增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。
第四十九条 物业服务用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明。物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。物业服务用房建造的基本标准，应当符合国家有关工程质量和安全的要求，内墙应当刷涂料，顶棚吊顶或者刷涂料，地面铺瓷砖，卫生间墙地面铺贴瓷砖，安装卫生洁具，具有上下水、供电等正常使用功能;住宅小区内配置通讯、有线电视、网络宽带等设施的，应当在物业服务用房内预留端口，具备正常使用功能。不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、车棚、车库、室内层高不足2.2米的房屋计入物业服务用房面积。
物业服务用房不计入分摊共用建筑面积，建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。物业服务用房不得买卖和抵押。
第五十条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。
现场查验物业20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)共用设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限，最长不超过10日。
承接查验后，建设单位应当与物业服务企业签订物业承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。
物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。
第五十一条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向辖市、区物业管理行政主管部门办理备案手续：
(一)临时管理规约;
(二)物业承接查验协议;
(三)建设单位移交资料清单;
(四)查验记录;
(五)交接记录;
(六)其他与承接查验有关的文件。
辖市、区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内予以备案，并出具备案证明。物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况及备案证明，在物业管理区域内显著位置公告。
第五十二条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。
物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，在业主委员会和街道办事处(镇人民政府)的监督确认下，向被选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案，或者向业主委员会、物业管理委员会移交。
第五章 物业服务
第五十三条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质，并按照资质等级承接物业项目。
外地物业服务企业在本市从事物业管理活动的，应当到市物业管理行政主管部门备案。
第五十四条 业主大会成立后，业主大会或者业主大会授权的业主委员会通过招投标方式选聘物业服务企业的，按照前期物业管理招投标相关规定执行。
业主委员会招标前，应当拟定选聘方案。选聘方案包括拟选聘物业服务企业的资质、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等相关内容。选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业管理区域内显著位置公告。
业主大会决定续聘原物业服务企业或者实施自行管理的，业主委员会应当将物业服务内容和收费标准等，在物业管理区域内显著位置公告。
第五十五条 业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理内容、服务标准(含人员配置)、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
物业服务企业应当于物业服务合同签订之日起30日内，将物业服务合同及业主大会选聘或者续聘物业服务企业的表决证明报辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案。
第五十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的，应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进行公示。
业主委员会经征求专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，可以要求物业服务企业更换项目负责人;要求更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换，并在物业管理区域内显著位置进行公示。
项目负责人发生更换的，物业服务企业应当书面告知辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)。
第五十七条 物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。
物业服务企业招用人员在物业管理区域内开展的门卫、巡逻、秩序维护等服务均属保安服务行为，相关保安人员及保安服务应当符合国家保安服务管理的有关规定，依法接受公安机关的业务指导和监督管理。物业管理区域内保安服务管理具体办法由公安部门会同物业管理行政主管部门另行制定。
第五十八条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费、公共水电费等费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主在约定相关事项时，应当将管理规约、物业服务费用标准等事项告知物业使用人。
物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。物业转让双方应当在房屋转让合同中载明物业服务相关费用标准、缴费结算情况等。
业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，向人民法院提起诉讼。业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及管理规约等行为，经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人征信系统。
第五十九条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定;非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。
实行政府指导价的，价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。
物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以由双方另行约定。
第六十条 物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示，每年公示不少于一次。公共水电费等物业服务企业代收的费用，按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。业主或者业主委员会对公布的共用场地、共用设施设备产生的公共水电费等费用分摊情况提出异议的，物业服务企业应当答复。
建设单位在新建住宅建设时应当对幢、单元范围内业主使用的电梯、水泵等共用设施设备安装独立的计量器具，便于公共水电费等费用的计量与分摊。
第六十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用，不得转嫁户外管线或者其他设施的能源损耗和损失。最终用户是指接受供水、供电、供气等服务的最终分户业主或者实际使用人。
物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取代办手续费。
第六十二条 专业经营单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订书面委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。
业主或物业使用人未按约定交纳公共水电费的，物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期不交纳的，专业经营单位可以会同物业服务企业依法追缴。
专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和涉及公共安全的服务。
第六十三条 业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。
业主大会决定选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：
(一)移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产;
(二)移交本办法第五十条第二款规定的相关资料;
(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录;
(四)移交结清预收、代收和预付、代付的相关费用资料;
(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前3个月书面告知另一方当事人和辖市、区物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)，并在物业管理区域内显著位置公告。
第六十四条 辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当加强对物业服务企业交接工作的监管。
被解聘的物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主大会的决定有异议等为由拒绝办理交接。被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，辖市、区物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出，业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。被选聘的物业服务企业不得强行接管。
物业服务企业终止物业服务合同的，在未落实物业管理期间，由街道办事处(镇人民政府)协调物业服务机构实施临时管理。临时管理期间的服务内容及收费标准，参照市、辖市价格及物业管理行政主管部门普通住宅物业公共服务最低等级标准及对应的公共服务费指导价执行。
第六十五条 单体物业或者住宅规模建筑面积小于3万平方米的，经业主或者业主大会决定，在街道办事处(镇人民政府)的监督指导下，业主可以对物业实施自行管理。业主自行管理的，应当对下列事项作出决定：
(一)自行管理的执行机构、管理人;
(二)自行管理的内容、标准、费用和期限;
(三)聘请专业机构的方案;
(四)其他有关自行管理的内容。
电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维修和养护。
业主大会决定委托第三方进行财务管理和审计的，自行管理的执行机构或者管理人应当委托具有资质的机构对物业服务费、物业经营性收益等费用进行财务管理和审计，相关财务账目应当在物业管理区域内显著位置向业主公示，每年不少于一次。
第六章 物业的使用与维护
第六十六条 业主、物业使用人对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。
第六十七条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
划分为一个物业管理区域的分期建设项目，建设单位应当结合当期业主停车需求，按照规划行政主管部门确定的车位、车库指标，在物业管理区域内显著位置公示当期售租方案。
在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过6个月。
第六十八条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。
物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放。人防工程停车位于20**年5月1日前出租的，所在地民防行政主管部门协调使用管理单位规范承租行为，明确维护管理责任。自20**年5月1日起，人防工程停车位出租的租赁期限不得超过3年，不得将停车位出售、附赠。
人民防空工程平时用作停车位的，其停放费、租金的收取及支出、使用管理等相关规定，由民防行政主管部门会同价格、物业管理等行政主管部门另行制定。
第六十九条 业主或者物业使用人对住宅装饰装修的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人以及装饰装修服务单位。
业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续，并会同装饰装修服务单位与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。变动建筑主体或者承重结构的，需要提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋安全鉴定机构出具的审定意见，并按照规定办理批准手续。
物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督和管理。业主或者物业使用人、装饰装修服务单位拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业可以按照管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。
第七十条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。在国家规定的保修期届满后未出售的物业，由建设单位先行交存住宅专项维修资金。
住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于国家规定的保修期届满后物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
第七十一条 发生下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，相关的业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置：
(一)屋面、外墙防水损坏造成渗漏的;
(二)电梯、消防设施设备故障危及人身安全的;
(三)公共护(围)栏破损严重，危及人身安全的;
(四)二次供水水泵运行中断的，但由专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;
(五)楼顶、楼体单侧外立面有脱落危险的;
(六)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的;
(七)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情形。
应急维修费用应当经过审计并向业主公示后，从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支;其中涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。应急维修的具体使用办法另行制定。
第七十二条 物业管理区域内禁止下列行为:
(一)擅自改变物业的规划用途;
(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;
(三)违法搭建建筑物、构筑物;
(四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;
(五)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;
(六)制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风;
(七)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;
(八)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;
(九)擅自摆摊设点、占道经营;
(十)无序停放车辆、堵塞消防通道、阻碍主要交通道路;
(十一)破坏或者擅自改变房屋外观;
(十二)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;
(十三)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理;业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
第七章 法律责任
第七十三条 违反本办法规定，依法应当由相关行政管理部门实施行政处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。
第七十四条 住房和城乡建设、公安、城市管理、物价、环境保护、规划、民防、工商、质量技术监督等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、车位车库、绿地绿化、特种设备等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名、k8凯发会员登录的联系方式。相关行政主管部门依法处理物业管理区域内的违法行为。
(一)住房和城乡建设部门负责依法查处物业管理区域内损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益;擅自利用物业共用部分、共用设施设备进行经营等违法违规行为。
(二)公安部门负责依法查处物业管理区域内影响公共安全、公共秩序的违法违规行为，对物业管理区域内违规养犬、妨碍交通、堵塞消防通道、妨碍消防设施使用等行为依法处理;对小区内承租人进行登记管理。
(三)城市管理行政主管部门负责物业管理区域内市政、绿化、市容环境卫生等方面的监督检查，依法查处物业管理区域内违法搭建建筑物、构筑物;任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;擅自摆摊设点、占道经营;擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;饲养家禽家畜等违法违规行为。
(四)价格行政主管部门负责物业管理区域物业服务收费监督检查，依法查处物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况以及其他价格违法违规行为。
(五)环境保护行政主管部门负责物业管理区域内排放水污染物、饮食服务业油烟污染等监督检查，依法查处物业管理区域内造成噪声、油烟污染等违法违规行为。
(六)规划行政主管部门负责物业管理区域内违法建设行为的监督检查，依法查处擅自改变物业的规划用途，破坏或者擅自改变房屋外观等违法违规行为。
(七)民防行政主管部门负责物业管理区域内违法违规使用人防工程设施行为的监督检查，依法查处未按规定维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能等违法违规行为。
(八)工商行政主管部门负责依法查处物业管理区域内违法广告、无照经营和擅自变更经营(办公)场所等违法违规行为。
(九)质量技术监督行政主管部门负责物业管理区域内电梯等特种设备安全运行的监督检查，依法查处各类特种设备安装、改造、维修和使用中的违法违规行为。
第七十五条 各辖市、区人民政府、镇江新区管委会物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)以及其他有关主管部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，尚未构成犯罪的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第七十六条 本办法所称住宅共用部分，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
本办法规定的面积和人数，按照下列方式计算：
(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积，按照前项的统计总和计算;
(二)业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算;总人数，按照前项的统计总和计算。
第七十七条 本办法由市住房和城乡建设部门负责解释。
第七十八条 本办法自20**年3月1日起施行。镇江市人民政府印发的《镇江市物业管理实施细则》(镇政发〔20**〕50号)同时废止。
篇2：大连市实施《物业管理条例》办法(2009)
大连市实施《物业管理条例》办法(20**)
大连市人民政府令
第105号
《大连市实施〈物业管理条例〉办法》业经20**年7月31日市政府第21次常务会议通过，现予公布，自20**年10月1日起施行。
代市长 李万才
二〇〇九年八月十三日
大连市实施《物业管理条例》办法
第一章 总则
第一条 为了实施国务院《物业管理条例》，结合大连市实际，制定本办法。
第二条 大连市行政区域内，业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，适用本办法。
第三条 市及县（市）区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
大连经济技术开发区管理委员会等市人民政府派出机构，负责管理范围内物业管理活动的监督管理工作。
价格、民政、工商、建设、城建、城乡规划、公安等行政管理部门依据各自职责，负责与物业管理活动有关的工作。
街道办事处、乡镇人民政府应当协调物业管理与社区建设的关系，协助房地产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理。居民委员会应当依法履行职责，支持、指导业主委员会日常工作。
第四条 鼓励依法成立物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范经营行为，培训从业人员，调解行业内部争议，维护会员合法权益，促进行业健康发展。
第二章 业主及业主大会
第五条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规、规章规定的其他权利。
第六条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则，履行物业服务合同；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）参加业主大会时遵守大会程序；
（七）向物业服务企业提供详实、准确的k8凯发会员登录的联系方式；
（八）接受业主大会、业主委员会对其履行业主义务的监督；
（九）法律、法规、规章规定的其他义务。
第七条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第八条 新建物业项目，包括分期建设和多个单位开发建设，其配套设施设备和相关场地是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但是，该物业项目规模较大且被市政道路分割或者独立封闭的，可以划分为若干个独立的物业管理区域。
新建物业项目的物业管理区域，由城乡规划主管部门在详细规划图上明确。
第九条 同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会。
房屋实际交付使用的专有部分占建筑物总面积百分之五十以上的，可以成立业主大会。
第十条 物业管理区域符合成立业主大会条件并准备成立业主大会的，由建设单位（公有住房出售单位）在三十日内，书面向物业所在地县（市）区房地产行政主管部门提出成立首次业主大会的报告，同时提供物业出售和业主入住明细、物业基本情况等材料。
房地产行政主管部门自接到报告之日起三十个工作日内，会同街道办事处或者乡镇人民政府指导组建业主大会筹备组。筹备组由业主代表三人、街道办事处或者乡镇人民政府和建设单位（公有住房出售单位）的代表各一人共五人组成；其中业主代表由业主推选或者在街道办事处、乡镇人民政府的指导下选定。筹备组成员名单确定后，在物业管理区域内书面公告。
建设单位（公有住房出售单位）未提出成立首次业主大会报告的，经百分之二十以上业主提议，可以书面向物业所在地县（市）区房地产行政主管部门提出成立首次业主大会的报告。符合条件的，房地产行政主管部门按照前款规定指导组建业主大会筹备组，建设单位（公有住房出售单位）提供物业出售和业主入住明细、物业基本情况等材料。
筹备成立首次业主大会的费用，由业主和建设单位（公有住房出售单位）按所拥有的建筑面积承担。
第十一条 业主大会筹备组履行下列职责：
（一）确定会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）参照市房地产行政主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案；
（三）确认业主身份，核定业主的投票权数；
（四）拟定业主委员会委员候选人产生办法，组织推荐业主委员会候选人；
（五）做好会议的其他准备工作。
前款第（一）项、第（二）项、第（三）项、第（四）项规定的事项，应当在会议召开十五日前，在物业管理区域内书面公告。
第十二条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主的意见。需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会会议上代为投票。
业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一人参加业主大会会议。
第十三条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十四条 业主大会应当依法选举产生一个业主委员会。
业主委员会由委员五人以上十五人以下单数组成，具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定。业主委员会委员的任期由业主大会议事规则规定。
业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任一人，副主任一至二人。
业主委员会委员本人、配偶及其近亲属不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。
业主大会在选举业主委员会委员的同时，具备条件的，应当选举出业主委员会候补委员。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。在个别业主委员会委员资格终止时，经业主委员会决定，从候补委员中按照得票多少依次递补，并在本物业管理区域内公示。
第十五条 业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）是本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）模范履行按时交纳物业服务费用及其他业主义务；
（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定的组织能力；
（四）具备与物业管理相关的专业知识；
（五）身体健康，有必要的工作时间。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起十日内，将业主委员会委员的姓名、性别、年龄、住址、工作单位等情况在本物业管理区域内显著位置公示。
业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地县（市）区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案材料中应当载明业主大会成立情况、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员名单和各项表决结果。备案材料齐全的，物业所在地县（市）区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府出具备案回执。
业主委员会的印章刻制，按照市房地产行政主管部门与市公安部门的规定执行。
第十七条 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。物业管理区域内有百分之二十以上业主提议，或者经业主委员会决定，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。但是，已经业主大会决定的事项，在下次业主大会定期会议召开前，不得提议召开业主大会临时会议重新决定。
物业管理区域召开业主大会会议前，业主委员会应当告知相关的居民委员会。居民委员会可以派员列席。
业主委员会不按规定组织召开业主大会会议的，物业所在地的县（市）区房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期组织召开；逾期仍不召开的，经百分之二十以上业主申请，由物业所在地县（市）区房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府指导业主召开。
第十八条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，掌握物业服务企业履行物业服务合同情况；
（四）监督管理规约的实施；
（五）法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。
第十九条 三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一次。
召开业主委员会会议，应当有过半数委员出席。业主委员会作出决定应当经全体委员人数的半数以上书面同意。
业主委员会的决定应当自决定作出之日起三日内在物业管理区域内公告后生效。
第二十条 业主委员会有下列情形之一的，应当召开业主大会予以改选：
（一）过半数以上委员不履行职责的；
（二）多次侵犯业主合法权益又不整改的；
（三）作出违法或者错误决定，经有关行政主管部门责令改正，但拒不改正或者拖延改正的。
业主委员会不召集业主大会改选的，经百分之二十以上业主申请，物业所在地县（市）区房地产行政主管部门可以会同街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大会改选。新的业主委员会成立后，按照本办法第十六条的规定公示、备案。
第二十一条 业主委员会委员、候补委员不再是本物业管理区域内业主的，其委员、候补委员资格自行终止。
业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，业主委员会会议可以决定终止其委员、候补委员资格：
（一）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（二）受过刑事处分的；
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（四）不履行业主义务的；
（五）无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；
（六）不宜继续担任业主委员会委员、候补委员的其他情形。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物交还给业主委员会。
第二十二条 业主委员会根据业主大会议事规则规定的任期届满二个月前，应当召集业主大会，组织换届选举；无力召集业主大会、组织换届选举的，由物业所在地县（市）区房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府组织换届选举。
第二十三条 物业管理区域不成立业主大会的，可以由房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府，在征得专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意后，将本办法第七条第（二）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项事项，委托物业管理区域所在地的居（村）民委员会组织实施。委托期限为三年，可以连续委托。
按照城市总体规划属于农村城市化范围内的住宅项目，需要对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护本区域环境卫生和相关秩序的，可以由居（村）民委员会参照业主委员会职责，按照有关法律、法规和规章的规定开展工作。
第二十四条 业主大会、业主委员会和接受委托的居（村）民委员会开展工作的经费由全体业主承担，不得由物业服务企业承担。业主大会、业主委员会和接受委托的居（村）民委员会工作经费使用情况应当定期在物业管理区域内公告，接受业主的监督。
第三章 前期物业管理
第二十五条 建设单位应当在物业管理区域内提供物业管理用房：建筑物总面积五万平方米（建筑面积，下同）以下的，为一百至二百平方米；超过五万平方米的，每五万平方米以内，增加五十至一百平方米。物业管理用房中的业主委员会用房面积不低于三十平方米。
物业管理用房应当为地面以上的独立成套房屋，水、电、煤气、暖气、通信、排水等设施设备齐全，具备使用条件。门卫房、电话交换机房、监控室、员工休息室、换衣间、浴室、食堂、储藏室等面积不计入物业管理用房面积。
物业管理用房具体位置，由城乡规划主管部门在确定详细规划图时明确。
物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房移交给业主委员会或者建设单位管理。
市房地产行政主管部门在核发商品房预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房房号。
第二十六条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。招标时应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，持下列材料到物业所在地的县（市）区房地产行政主管部门备案：
（一）建设项目中标确认书或者具有法律效力的其他批准文件；
（二）经批准的建设项目详细规划图；
（三）招标公告或者投标邀请书；
（四）招标文件；
（五）法律、法规、规章规定的其他材料。
房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规、规章行为的，应当责令招标人改正。
选聘物业服务企业，投标人少于三个或者同一物业管理区域住宅物业建筑面积在二万平方米以下的，经物业所在地县（市）区房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有资质的物业服务企业。
第二十七条 新建住宅物业，建设单位应当在取得商品房预售许可证之前完成前期物业服务企业选聘工作，并与中标或者协商选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。
建设单位在办理商品房预售许可证时，应当提供前期物业服务合同和物业服务方案，物业服务方案应当载明选聘物业服务企业情况。
第二十八条 建设单位销（预）售物业时，应当将选聘的物业服务企业情况、前期物业服务合同、临时管理规约、物业管理区域图、物业服务内容、服务标准、物业服务费标准（需注明以价格主管部门批准为准）等事项，向物业所在地县（市）区房地产行政主管部门备案并在销售场所公示。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约及同意公示的其他事项。
第二十九条 物业服务企业承接物业时，应当与建设单位对物业共用部位、共用设施设备进行查验。经查验存在问题的，双方应当书面约定解决时限和方法。
物业共用部位、共用设施设备有重大质量问题的，建设单位应当进行整改。待整改完成，双方验收合格后，再行移交。
第三十条 建设单位在物业竣工或者交接物业时，应当将物业管理区域内的下列资料分别移交城市建设档案馆和物业服务企业保管：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
移交物业服务企业的前款资料归全体业主所有。物业服务企业因管理不善导致资料丢失或者损坏的，应当负责补齐。前期物业服务合同终止时，应当全部移交给业主委员会或者建设单位。
第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修范围和保修期限，承担物业的保修责任。物业服务企业对属于保修范围和保修期内的房屋质量问题，应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况，予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位不按工程质量保修书约定进行保修的，建设单位应当另行委托其他单位保修。
建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，物业服务企业可以向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门依法进行监管。
保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。
第四章 物业管理服务
第三十二条 从事物业服务的单位应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，向市房地产行政主管部门申请取得物业服务企业资质证书。
物业服务企业资质证书不得转让、出租、出借。
第三十三条 物业服务企业应当在办公地点显著位置，将物业服务企业资质证书、服务项目、服务标准、服务电话等公示，并按照价格主管部门的规定进行收费公示。
第三十四条 业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位按收费标准交纳。
违反物业服务合同约定，业主未按时交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第三十五条 业主出租物业的，应当在物业租赁合同中，对物业服务费用的交纳作出约定，并在合同签订后十日内，将物业承租人、出租期限及物业费用的交纳等约定事项书面告知业主委员会和物业服务企业。
物业转让时，买受人应当要求出卖人结清物业服务费和住房维修费用。未结清的，由买卖双方与物业服务企业约定结清方式。
第三十六条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、邮政、有线电视等单位，应当向接受其服务的最终用户收取相关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第三十七条 物业服务企业应当履行物业服务合同，接受业主、业主大会、业主委员会的监督。业主委员会应当就物业服务企业履行合同约定情况每年至少一次征求业主意见，认为履行合同约定的，予以确认；业主要求整改的，通知物业服务企业及时整改。
第三十八条 物业服务合同期满前，物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方面提前解除合同。一方依法或者依据合同约定要求提前解除物业服务合同的，应当提前二个月书面告知对方及物业所在地县（市）区房地产行政主管部门。
物业服务合同期满二个月前，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事项。业主大会决定继续聘用的，应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同；不继续聘用的，应当按照本办法规定重新选聘新的物业服务企业。
第三十九条 物业服务合同期满不再续订以及依法解除或者依据合同约定提前解除的，原物业服务企业应当自合同终止之日起十日内退出该物业管理区域。在退出物业管理区域之前，应当按照国务院《物业管理条例》的规定，向业主委员会或者新聘的物业服务企业移交物业管理所需资料、预收的物业服务费用及其收支账目和物业管理用房。
物业服务合同终止时，业主委员会与原物业服务企业应当成立移交小组，负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务。原物业服务企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。
物业服务企业退出物业管理区域后，业主大会尚未选聘出物业服务企业的，环境卫生工作由城建部门委托经核准的生活垃圾经营性处置单位负责；物业共用设施设备、场地需要维修养护的，由利益相关的业主按照规定使用专项维修资金维修；没有专项维修资金或者专项维修资金不足的，由利益相关的业主自筹。
第四十条 业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中发生矛盾和争议的，可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会反映，街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会应当及时进行调解。
市房地产行政主管部门应当建立物业投诉制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当依法及时调查、处理，并将调查或者处理结果及时回复投诉人；属于其他行政管理部门职责的，市房地产行政主管部门应当及时移交有关行政管理部门处理，并告知投诉人。
第五章 物业的使用与维护
第四十一条 业主、物业使用人使用物业时，应当遵守法律、法规、规章和管理规约的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用，外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人合法权益的原则，处理好相邻关系。
第四十二条 在物业管理区域内不得有下列行为：
（一）擅自拆改房屋承重结构；
（二）侵占、损坏公共场地、共用部位、共用设施设备；
（三）擅自改变物业规划用途；
（四）违反规定饲养家禽、宠物；
（五）违反规定摆摊设点、占道经营；
（六）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；
（七）在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；
（八）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；
（九）违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；
（十）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的，物业服务企业应当及时劝阻、制止，督促改正；拒不改正的，应当及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十三条 业主或者物业使用人装饰装修物业，应当事先书面告知物业服务企业。物业服务企业按照有关规定，与业主或者物业使用人签订物业装饰装修协议，发现违反法律、法规、规章和协议行为的，应当制止。已造成不良后果或者不听制止的，按照建设部《住宅室内装饰装修管理办法》的规定处理。
第四十四条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，业主委员会应当持业主大会决议到有关行政管理部门办理手续，经批准的，由业主委员会持有关批准文件告知物业服务企业。涉及需要改变物业服务合同约定事项的，应当与物业服务企业重新约定。
业主大会决定前款事项前，由业主委员会征求物业服务企业的意见。物业服务企业根据法律、法规和规章的规定，认为不宜改变用途的，应当向业主委员会做出书面说明。业主大会的决议违反法律、法规和规章规定的，物业服务企业应当报告相关行政主管部门。
第四十五条 供水、供电、供气、供热、通信、邮政、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护的责任。
供水、供电、供气、供热、道路、排水、通信、邮政、有线电视等单位，在物业管理区域内的新增、养护、维修、更新和改造工程,需要临时占用、挖掘道路、场地或者共用部位的，应当在计划施工十五日前，持施工计划书、图纸等材料，与物业服务企业就施工时间、施工范围、恢复方式、违约责任等事项签订协议后，方可施工。物业服务企业不得无故阻挠施工。
紧急抢险的，施工单位应当在抢险同时向物业服务企业通报，施工后及时恢复原状。
第四十六条 车辆在物业管理区域内公共场地或者占用业主共有道路的停放、收费、管理和费用的使用办法等事项，由业主大会决定。
物业管理区域停车场管理办法的示范文本，由市房地产行政主管部门制定。
第四十七条 利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，在向有关行政主管部门办理审批手续前，应当征得相关业主、业主大会书面同意，并征求物业服务企业意见。经批准的，应当与物业服务企业签订有偿使用协议，所得收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
物业服务企业与物业共有部位、共用设施设备的经营者签订有偿使用协议，不得损害业主的合法权益。
第四十八条 利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动，应当遵守有关法律、法规和规章的规定，不得影响房屋安全和正常使用。
第四十九条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、物业管理有关规定告知受让人或者承租人，受让人或者承租人应当认真履行并承担相应责任。
业主应当在物业转让合同或者租赁合同签订之日起十日内，将物业转让或者出租的有关情况书面告知物业服务企业。
第五十条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第五十一条 物业共用部位、共用设施在保修期满后出现严重损坏，影响业主和物业使用人正常生活和安全，业主不同意维修的，市房地产行政主管部门可以组织物业服务企业维修，并告知业主大会，维修费用在专项维修资金中支付。
第六章 法律责任
第五十二条 建设单位（公有住房出售单位）违反本办法有下列行为之一的，由房地产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款：
（一）违反本办法第十条规定，不提出成立首次业主大会报告或者不提供物业出售和业主入住明细、物业基本情况等材料的；
（二）违反本办法第二十八条规定，未将应当备案、公示的事项备案、公示的。
第五十三条 物业服务企业违反本办法有下列行为之一的，由房地产行政主管部门按照下列规定处罚：
（一）违反本办法第三十条第二款规定，将资料丢失或者损坏，又不补齐的，责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款；
（二）违反本办法第三十二条第二款规定，转让、出租、出借物业服务企业资质证书的，责令限期改正，处五千元罚款；
（三）违反本办法第四十五条规定，无故阻挠施工的，给予警告，责令改正。
第五十四条 物业服务企业违反本办法第三十九条规定不退出物业管理区域的，业主委员会可以依法提起诉讼。
第五十五条 违反本办法涉及其他行政主管部门权限的，由有关行政主管部门依法处理。
第七章 附则
第五十六条 业主自行或者委托其他管理人对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，可以参照本办法执行。
第五十七条 本办法自20**年10月1日起施行。
大连市人民政府1999年12月23日公布的《大连市城市住宅区物业管理办法》（大政发[1999]123号）同时废止。
篇3：关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见(2015)
关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见(20**)
各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
市民政局《关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见》已经市人民政府同意，现转发给你们，请照此执行。
天津市人民政府办公厅
20**年4月21日
关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见
市民政局:
为贯彻落实《天津市人民政府关于进一步加强社区工作的意见》（津政发〔20**〕30号）和我市社区物业管理工作相关规定，
进一步加强我市社区物业管理机制建设工作，现提出如下实施意见。
一、总体要求
深入贯彻落实市委、市政府关于加强社区治理工作的总体部署，进一步健全社区物业管理机制，扎实做好社区物业管理工作，
切实维护社区居民和物业服务企业的合法权益，保障社区物业管理在阳光下运行，全面提升我市社区治理工作水平。
二、主要任务
(一）落实新建居民住宅小区"三个提前"工作要求。
1. 在业主入住前，社区居民委员会提前开展工作。各区县人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小区的非经营性公建联审联验机制，确保社区办公服务设施在业主入住前到位。明确代管社区居民委员会或指导成立社区居民委员会筹备组，并提前进驻小区依法开展工作，为做好后续服务和管理奠定基础。
2. 在业主委员会成立前，街道办事处、乡镇人民政府提前开展工作。各街道办事处、乡镇人民政府负责本辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作，并指导和监督业主委员会依法履行职责。符合选举条件的社区居民委员会成员应当积极参加业主委员会竞选（已成立业主委员会的，应当鼓励业主委员会成员参加社区居民委员会选举），实现社区居民委员会成员与业主委员会成员的交叉任职。
3. 在选聘物业服务企业前，社区物业管理工作联席会议提前开展工作。社区物业管理工作联席会议要指导新建商品房、保障性住房等居民住宅小区业主委员会做好选聘（续聘）物业服务企业工作，监督物业服务合同或协议中约定内容的执行情况，及时建议业主委员会对管理能力差或服务不到位的物业服务企业督促整改或必要时解除合同。
（二）建立健全"三个公开"工作制度。
1. 社区物业管理工作联席会议制度公开。社区居民委员会每月要主持召开社区物业管理工作联席会议，研究协调物业服务合同或协议履行情况、业主委员会履职和换届、物业服务费收缴使用、房屋维修专项资金和应急解危专项资金使用等社区物业管理中出现的重要事项和问题；对涉及居民切身利益的，要形成会议纪要和通报，及时予以公开。
2. 社区物业服务和账务公开。社区居民委员会要配合有关部门，指导监督物业服务企业按照市国土房管局关于建立物业服务事项公开公示制度有关规定及物业服务合同或协议约定的公开事项，落实各项公开公示制度。享受市和区县两级财政补贴的旧楼区，其所在街道办事处、乡镇人民政府要组织相关社区居民员会或管理服务单位，对政府补贴、管理服务费、非机动车及机动车辆场地占用费等收支使用情况进行公示。
3. 业主委员会工作公开。社区居民委员会应配合有关部门，指导督促业主委员会及时向广大业主公开工作经费、业主委员会议定事项等内容。
（三）实行"三个上账"管理措施。
1. 旧楼区长效管理补贴上账。各区县人民政府要充分运用市和区县两级财政补贴资金的引导和奖励作用，督促区县有关部门和街道办事处、乡镇人民政府严格实施旧楼区管理和考核，并将居民满意度作为旧楼区长效管理补贴资金发放的重要依据。市和区县财政、审计部门要加强对补贴资金使用情况的有效监管，确保补贴资金专款专用。
2. 物业服务企业的经营行为"上账"。市和区县物业管理主管部门要建立和完善物业服务企业诚信信息系统，加强对物业服务企业诚信情况的动态监管，定期组织对物业服务企业服务质量的检查考评，指导社区居民委员会建立健全物业管理评议制度。市和区县民政部门要定期组织社区居民开展满意度调查，为物业管理主管部门考核物业服务企业提供依据。
3. 开发建设单位的质量保证金上账。市和区县建设主管部门要进一步完善建设工程缺陷保修监管机制，落实缺陷责任期内建设工程质量保证金制度，并规范开发建设单位对建设工程质量保证金的保管和使用；会同民政部门围绕开发建设单位房屋质量、维修时限和修缮效果，定期开展居民满意度调查，并将调查结果作为对开发建设单位资质评定的重要参数。
（四）健全"五个到位"保障机制。
1. 社区物业管理队伍到位。各区县民政部门和街道办事处、乡镇人民政府要落实社区物业管理部门和专职人员，提供必要的办公条件，加强队伍管理和人员培训，建立完善淘汰和补录机制，保障社区物业管理队伍专人专岗。
2. 社区办公服务设施到位。各区县人民政府要按照"新账不再欠、老账逐年还"的思路，制定社区办公服务设施达标建设规划方案，加快推进辖区内社区办公服务设施建设全面达标。市和区县财政要加大资金支持力度，发挥区县人民政府主体作用，采取补建、插建、购买、租赁等方式，提升改造社区办公服务设施，满足社区服务管理的基本需求。
3. 社区物业管理政策到位。各区县人民政府和有关部门要认真贯彻执行社区物业管理工作相关法规和政策，逐个小区制定工作方案，确保政策落实到位。市有关部门要研究完善社区专项治理方案，推动我市社区物业管理水平全面提升。
4. 社区物业管理制度到位。各区县人民政府要进一步完善街道办事处、乡镇人民政府物业管理工作联席会议制度和社区物业管理工作联席会议制度，分级负责、协调解决本辖区内社区物业管理工作出现的问题。要进一步建立和完善区县、街道（乡镇）和社区三级社区物业管理纠纷调解机制，确保一般问题不出社区、复杂问题不出街道（乡镇）、重大问题不出区县。
5. 基层管理执法队伍到位。市有关部门和各区县人民政府要坚持属地管理、条块结合、以块为主的工作原则，认真总结和推广街道（乡镇）行政执法授权试点经验，加强执法队伍建设，缩短执法半径、提高管理效率，将各项执法职能落实到社区，确保不留盲点。
三、工作要求
（一）加强组织领导。各区县人民政府要建立社区物业管理工作领导机制，落实责任，制定措施，统筹协调推进，实施监督考核。市和区县房管、民政、规划、建设、财政、公安、市容园林、综合执法、市政管理等有关部门要依据各自职责，制定工作方案，共同推进社区物业管理工作。
（二）严格监督考核。各区县人民政府要将社区物业管理工作纳入对街道办事处、乡镇人民政府和有关部门的年度绩效考评项目，认真组织对本实施意见落实情况的监督检查，确保社区物业管理工作落到实处。
（三）强化政策保障。各区县人民政府和市有关部门要大力支持物业服务企业发展，落实财税、用工等扶持政策，加强物业管理人员培训，积极引导物业服务企业延伸服务链条，创新盈利模式，实现特色发展，培育壮大一批品牌物业服务企业，为我市物业服务企业健康成长提供良好的发展空间。
（四）动员社会参与。各区县人民政府和市有关部门要采取多种形式，大力宣传社区物业管理工作相关法律法规和做好社区物业管理工作的重要意义，积极引导广大居民群众树立物业管理的商品消费观念，主动支持、参与社区物业管理，自觉维护社区环境，形成"社区是我家、建设靠大家"的良好氛围。