连住房发〔20**〕46号
关于印发《连云港市市区住宅小区物业管理委员会成立操作规程》的通知
各区住建(规建)局，各相关单位：
现将《连云港市市区住宅小区物业管理委员会成立操作规程》印发给你们，请结合实际认真执行。
赣榆区、各县可参照执行。
附件：连云港市市区住宅小区物业管理委员会成立操作规程
连云港市住房保障和房产管理局
20**年5月13日
附件：
连云港市市区住宅小区物业管理委员会成立操作规程
为推进和规范我市市区住宅小区物业管理委员会成立工作，根据《江苏省物业管理条例》有关规定，制定本操作规程。
一、申请。由10人以上的业主或社区居(村)民委员会、建设单位向街道(乡、镇政府)提出申请。
二、成立筹备小组。经街道同意，成立街道(乡、镇政府)物业管理委员会工作筹备小组，组成人员由各街道(乡、镇政府)商定，业务操作由街道(乡、镇政府)物管科具体负责。
三、制定实施方案。根据各小区的实际情况，制定实施方案。主要内容：明确成立物业管理委员会的背景和依据;制定操作程序;确定物业管理委员会委员的构成、人数、资格条件;对物业管理委员会委员拟定人选及委员的审核;确定召开成立大会的时间、地点、内容;指导制定物业管理委员会工作制度、物业管理委员会议事规则、小区管理规约等。
四、召开筹备小组会议。街道(乡、镇政府)召开筹备小组会议。参会人员由各街道领导、社区(村)居委会、社区服务机构、小区开发建设单位、派出所、业主代表等组成，会议的参加对象和规模大小由各街道商定。
五、征求业主意见。张贴《告业主书》，征求业主意见，由街道(乡、镇政府)将筹建物业管理委员会情况在小区内显著位置进行公示，公示时间为7天。
六、推选业主代表。由业主自荐或由其他组织推选业主代表，筹备组核查业主代表身份是否是小区业主。审核后在小区进行公示7天。
七、召开成立大会。由街道办事处(乡、镇政府)组织召开物业管理委员会成立大会，会议产生物管会主任、副主任、委员等。
八、公示。由街道办事处(乡、镇政府)或社区居(村)民委员会将成立物业管理委员会组成人员名单、物业管理委员会议事规则和管理规约在小区内进行公示7天。
九、备案。由物业管理委员会将组建资料报小区所在地的区物业管理行政主管部门和街道办事处(乡、镇政府)备案。
附件：1.告业主书
2.关于小区成立物业管理委员会公告第1号
3.关于小区成立物业管理委员会公告第2号
4.关于小区成立物业管理委员会公告第3号
附件1：
告 业 主 书
小区业主：
你们好!
为了更好地规范小区物业管理，维护业主的合法权益，现根据《江苏省物业管理条例》规定，小区拟成立物业管理委员会。物业管理委员会委员主要由街道、社区(村)居委会、社区服务机构、建设单位、派出所等单位代表和业主代表共5-11人组成，具体成立工作由街道(乡、镇政府)负责，欢迎广大业主提出意见建议。
业主的意见建议请在年月日-月日(公示七个工作日)到街道(乡、镇政府)或社区居委会书面反馈意见。如未有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主在规定时间内书面提出异议，将开展成立物业管理委员会工作。
联系电话：，联系人 ：
街道(乡、镇政府)盖章
年月日
附件2：
关于小区成立物业管理委员会公告
第1号
小区业主：
年月日《告业主书》已就成立小区物业管理委员会请业主发表意见，社区居委会在公示期内未收到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的书面不同意见，将开展成立物业管理委员会工作。
现就相关事宜公告如下：
一、物业管理委员会组成和委员拟定人选、委员确定方式：本小区物业管理委员会由单位代表、业主代表共名委员组成，其中：社区居委会、单位等名单位代表采取单位推荐、由社区居委会审定;名业主代表采取业主10人以上联名书面推荐、社区书面推荐、由街道审核后产生符合委员额定人数的委员拟定人选(包括对推荐人的资格审查)，在小区公示并符合相关规定后，视为正式委员。物业管理委员会设主任1名、委员名(是否设副主任及名额视各小区情况而定)。
二、委员拟定人选、委员的资格条件：单位代表必须遵纪守法，勤政为民，具备较强的群众工作能力，为人处事公道;业主代表应当按照《江苏省物业管理条例》规定，是本小区的业主，邻里和睦，热心公益事业，责任心强，具有公平正义感、一定组织能力和工作时间，模范履行业主义务，没有违反法律、法规情形等。
三、相关要求：业主代表的推荐人和被推荐人均应向__社区居委会出示该小区房屋所有权证、业主身份证、居民户口簿等证件，推荐期限：年月日-月日。
联系电话：，联系人：。
本公告公示七个工作日。
街道(乡、镇政府)盖章
年月日
附件3：
关于小区成立物业管理委员会公告
第2号
小区业主：
本着公开公平公正的原则，经大家的共同努力，小区物业管理委员会单位代表、业主代表委员拟定人选名单已确定，公告如下：
一、单位代表委员拟定人选共名，分别是：
(姓名、单位、职务)
二、业主代表委员拟定人选共有名，分别是：
幢单元 室(业主姓名)
本公告公示期间为年月日-年月日。如广大业主对上述事项有异议，请在公示期内到街道(乡、镇政府)或社区居委会书面反馈意见，联系电话。在公示期间，没有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主提出书面异议，则视为同意。
本公告公示七个工作日。
街道(乡、镇政府)盖章
年月日
附件4：
关于小区成立物业管理委员会公告
第3号
小区业主：
年月日在小区发布成立物业管理委员会第2号公告，公告期间未收到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的书面不同意见。年月日已召开小区物业管理委员会成立大会。现就本小区物业管理委员会成立事项及委员组成人员公告如下：
一、小区物业管理委员会成立时间为年月日。
二、小区物业管理委员会委员组成人员为：
主任： (姓名、单位、职务)
副主任：(视小区实际情况设定)
委员： (姓名、单位、职务)
幢单元室
物业管理委员会办公地址：，联系电话：
街道(乡、镇政府)盖章
篇2：物管案例：业主通过网络自发成立业主委员会怎么办
物管案例：业主通过网络自发成立业主委员会怎么办
物业管理公司刚刚进驻小区，业主们却已经成立业主委员会。他们是在网上联络发起的，有一百左右人，还推选了一位业主委员会主任，这位主任在网上联络各位业主。这样的业主委员会合法吗？
[案例分析]
业主委员会是业主自治管理的核心，其成立根据惯例要有具备一些必要的条件，并履行必须的成立程序，该组织的成立才是合法的。业主委员会成立的条件是：公有住宅出售建筑面积达到30%以上；新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上；住宅出售已满2年，其成立程序在“相关法规制度”中有明确介绍。本案例中小区业主委员会的成立显然未按组织程序成立的，其不具备法律地位，是不合法的组织。
[解决办法]
从与业主长远合作的角度，首先物业管理公司应肯定业主这种自治管理的民主意识，但也要宣传业主委员会成立的相关法规政策，指出他们目前这种做法的不合法，提出积极的建议。同时，物业管理公司还要表明愿意积极帮助业主成立业主委员会的愿望，愿意与其友好合作的心意。
[相关法规制度]
1．《业主委员会成立程序》
一、提出申请
物业管理小区（大厦）符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区（大厦）所在的街道办事处（或镇人民政府，下同）书面提出申请，填报《首届业主（代表）大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：
（一）物业已交付使用的建筑面积达到50％以上；
（二）物业已交付使用的建筑面积达到30％以上不足50％，且使用超过一年的。
二、成立筹备小组
街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区（大厦）成立业主委员会筹备小组（以下简称筹备小组）。
三、筹备小组开展筹备工作
（一）筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。
（二）筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区（大厦）内明显位置张贴公布，征求业主意见。
筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。
（三）筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。
（四）筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。
四、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。
筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。
会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。
五、申请登记业主委员会
自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续；
（一）业主委员会登记申请表；
（二）街道办事处核准证明；
（三）业主委员会选票；
（四）业主代表选票；
（五）业主授权委托书；
（六）业主大会或业主代表大会签到表；
（七）业主委员会章程；
（八）业主公约；
（九）其他相关资料。
六、核准批复
区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。
2．业主委员会章程（示范文本）
第一章 总则
第一条本会是本物业管理范围内代表全体业主对本物业实施自治管理的组织。
本会由业主大会业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当则业主担任。
本会是业主大会的常设机构，对业主大会负责。
第二条本会接受物业管理行政主管部门的监督与指导。
第三条本章程所称业主是指房屋所有权和土地使用权人。
第四条本会代表全体业主的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共、创造整洁、优美、安全、舒适、明的环境。
第二章 组织及职责
第五条第一届业主委员会，由物业管理行政主管部门指导开发建设单位或物业管理单位、业主代表组成筹委会，筹委会推荐本会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。
第六条本会设委员--名，其中主任一名，副主任--名，本会主任、副主任在全体委员会中选举产生。
本会聘任执行秘书（或秘书长）一名，负责处理本会日常事务。执行秘书可以是，也可以不是委员。
本会主任、副主任、执行秘书为专职或兼职。
第七条本会权利
1．召集和主持业主大会；
2．与物业管理单位议定管理服务费等费用的收取标准及使用办 法；
3．采用招标或其他方式，聘请物业管理单位对本物业进行管 理，并与其签订管理合同；
4．与物业管理单位议定年度管理计划、年度费用概算及决算报 告；
5．检查、监督物业管理单位的物业管理工作；
6．修订业主公约、本会章程。
第八条 本会义务
1．筹备业主大会并向业主大会报告工作；
2．执行业主大会通过的各项决议；
3．执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，对住用户开展多种形式的宣传教育；
4．保障本物业各项管理目标的实现；
5．执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求；
6．本会作出的决定，不得违反法律、法规政策，不得违反业主 大会的决定，不得损害业主公共利益。
第九条 本会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。
第十条 下列人员经本会决定可获得适当津贴：
1．本会主任；
2．本会副主任；
3．本会执行秘书；
4．本会同意的其他人员。
第三章 会议
第十一条 本会会议每三个月至少召开一次。有三分之一以上业主和委员提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议。
第十二条 本会会议的召开应由召集人提前七天将会议通知有关材料送达每位委员。委员因故不能参加会议的，可以一次性书面委托代理人参加。
第十三条 本会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副 主任主持。
第十四条 本会召开会议时，可邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业管理单位的人员和非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权。
当本物业有三分之一以上为出租时，必须聘请相当于本会委员三分之一以上人数的承租人代表为聘请委员，并通知其列席本会会议。
第十条 本会会议决定问题，采取少数服从多数的原则。会议进 行表决时，每位委员有一票表决权。若表决中出现赞成票与反对票相同时，由主任或会议主持人在自已已投过的一票外，再投一票决定票（赞成或反对票），但此规定不适用于对其本人或直系亲属有利害关系的事项。
第十六条 本会执行秘书必须作好每次会议记录，并由会议主持 人签署后存档；涉及物业管理的重大问题应由与会的全体委员签署。
第四章 委员
第十七条 本会委员由业主大会从业主中选举产生，人数为单数，最多不超过15人。
第十八条 本会委员由道德品质好、热心公益事业、责任心强， 有一定的组织能力和必要的工作时间的成年人担任。
第十九条 本会委员的撤换、增，由本会会议通过后，提交业主 大会确认。
第二十条 有下列情形的人员不得担任本会委员，已担任的须停 任，并由下次业主大会确认：
1．已不是业主；
2．无故缺席会议连续三次以上；
3．因体或精神上的疾病而丧失履行职责能力的；
4．有违法犯罪行为被司法部门义定或正在接受调查的；
5．其他原因不适宜担任本会委员的。
6．第二十一条任何委员停任时，必须在停任后半个月内将由其 管理、保存的本会件、资料、帐以及属于本会的所有物移交给本会。
第二十二条委员的权利和义务
（一） 权利
1．有权参加本组织的有关活动；
2．有选举、被选举和监督权；
3．有权参与本会有关事项的决策；
4．具有对本会的建议和批评权。
（二） 义务
1．遵守本会章程；
2．执行本会的决议，完成本会交办的工作；
3．参加本会组织的会议、活动的公益事业；
4．向本会的工作提供有关资料和建议；
第五章 经费与办公用房
第二十三条 本会的经费由--费用中支出。
第二十四条 本会的经费开支包括：业主大会和本会会议；有关人员的津贴；必要的日常办公等费用。经费收支帐目由物业管理公司负责管理，每季度向本会汇报，每年度向业主公布。
第二十五条本会的办公用房由--解决。
第六章附则
第二十六条业主大会通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。
第二十七条本会的解散与终止，依照业主大会的决定或政府主管部门的决定解散或终止。
第二十八条本章程经业主大会通过后生效，同时报当地物业管理行政部门备案。
篇3：江门市住宅小区（大厦）成立业主大会和业主委员会的工作指引(2007年)
江门市住宅小区（大厦）成立业主大会和业主委员会的工作指引(20**)
第一条 为规范我市业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、建设部《业主大会规程》等有关规定，制定本工作指引。
第二条 本市范围内业主大会、业主委员会的成立及其活动适用本工作指引。
第三条 本工作指引所称的业主是指物业所有权人，即房地产权利证书记载的权利人。
物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有使用的，享有业主在物业管理活动中的权利，承担相应义务。
业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，依法履行相应义务。
业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。
第四条 市（区）房产管理局是市物业管理行业的行政主管部门（以下简称行政主管部门），负责依法对业主大会、业主委员会的成立（换届选举）进行业务指导，并对依法产生的业主委员会进行登记备案。
第五条 街道办事处、居民委员会负责指导、协助本辖区内的业主召开业主大会及业主委员会的选举（换届选举）工作，监督、检查业主大会、业主委员会的日常活动，并负责协调处理本辖区内的物业管理与社区管理的相关事务，并对依法产生的业主委员会进行登记备案。
第六条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域的物业管理无关的活动。
第七条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的行政主管部门或者街道办事处，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主委员会有下列情形之一的，物业所在地的行政主管部门应当责令其即时解散，由所在地的居民委员会依法协助业主组织召开业主大会，重新选举产生业主委员会：
（1）业主委员会有越权、不履行职责、违反法律法规规定等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的；
（2）业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定的。
第八条 业主大会的组成和职责
（一）业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立。
一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
（二）业主大会的主要职责如下：
（1）制定和修改业主大会议事规则；
（2）制定和修改管理规约；
（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（4）选聘和解聘物业服务企业；
（5）筹集和使用专项维修资金；
（6）改建、重建建筑物及其附属设施；
（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第九条 首次业主大会会议的筹备
（一）业主拟筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的行政主管部门和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。
（二）筹备组成员名单确定后，应当书面告知物业所在地的行政主管部门和街道办事处，并且以书面形式在物业管理区域内公告。物业所在地的行政主管部门、街道办事处应在收到书面告知后15日内，指导、协助业主成立首次业主大会筹备组。
筹备组一般由5～17名成员组成，其中建设单位代表或社区居民委员会工作人员1名、业主代表2～15名。筹备组的组长由业主担任。筹备组中的业主代表可由业主自荐、推荐或社区居民委员会推荐产生。
筹备组主要负责业主大会筹备工作。物业所在地的行政主管部门、街道办事处应当指导、协助筹备组开展工作，广大业主应配合筹备组开展工作。
（三）筹备组的主要职责如下：
（1）自成立之日起，拟定《管理规约》（草案）、《业主大会议事规则》（草案）；
（2）确定业主委员会委员的人数；
（3）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；
（
4）确认业主的身份及其在首次业主大会会议上的投票权数；（5）根据该物业管理区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法，并在业主中推选票的发放人、唱票人、计票人和监票人各若干名。
（四）业主委员会应由5至17人的单数组成，具体人数由筹备组根据该物业管理区域的实际情况确定。
（五）业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20%。
（六） 筹备组应当依法确认业主身份，并发放业主委员会选举证。选举证应当写明业主姓名、性别、住址、有效的k8凯发会员登录的联系方式及拥有的投票权数等基本内容。
选举证用于业主大会事务中核实业主身份。
（七） 业主大会投票权数按物业的建筑面积计算。以每1平方米为一个投票权，不足1平方米的，按四舍五入计算。
（八） 业主委员会委员候选人由筹备组推荐，10名以上业主也可以推荐一名候选人。筹备组应该审查候选人的资格并确定候选人名单。
业主联名推荐的，应在筹www.pmceo.com备组规定的时间内完成，逾期推荐的无效。
（九） 筹备组应当将下列事项在物业管理区域内公示，公示时间为7日：
（1）《管理规约》（草案）、《业主大会议事规则》（草案）；
（2）业主委员会委员候选人简历、会议的表决票样、业主委员会选票票样、业主大会会议议程。
业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式并署实名向筹备组提出。筹备组应当在5日内予以答复。
（十） 筹备组应当于业主大会会议召开15日前将会议通知以下列方式送达全体业主：
（1）当面递交书面通知，业主签名确认；
（2）挂号信邮寄或通过媒体公告。
此外，会议通知还应当在小区公告栏公告。
通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等。
第十条 首次业主大会会议的召开
（一）首次业主大会会议的内容包括：
（1）表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》；
（2）选举产生业主委员会；
（3）其他需要业主大会会议表决通过的事项。
（二） 业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。业主为无完全民事行为能力的，由其法定代理人或监护人行使投票权。
业主可以自行投票，也可以书面委托他人投票。书面委托书应载明委托事项和投票权数。
业主投票时应出示选举证，代理人除应出具业主的选举证外，还应出示委托书、身份证复印件。
（三）单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。
（四）业主委员会委员候选人以得票多少排序，按预定委员人数得票多者，且必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，依次当选为首届业主委员会委员，产生业主委员会。
（五） 采用书面形式召开业主大会会议的，筹备组应当在公示期满7日内组织人员根据规定的时间、地点和方式发放与回收表决票和选票，并做好签收与登记工作。
（六）回收时限届满后，如收到业主或其委托人的表决票或选票的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，由筹备组告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票、选票，直至与会业主总票权数达到业主大会总票权数法定比例。
前款“与会业主总票权数”指与会的业主所持票权数的累计之和。
（七）筹备组负责组织开箱验票、统计工作，并在物业管理区域内公布选举结果。
（八） 筹备组应当自业主委员会选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任一名、副主任一至两名。
首次业主委员会会议结束后，筹备组自行解散。
第十一条 《业主大会议事规则》应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期、业主大会和业主委员会开展工作的经费筹集、管理、使用等事项依法作出约定。
第十二条 《管理规约》应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
第十三条 业主大会定期会议和临时会议
（一）业主大会会议分为定期会议和临时会议。
（二） 业主大会定期会议由业主委员会按照《业主大会议事规则》和《管理规约》的规定召集，并每年至少应召开一次。
经业主提议，且提议业主达到物业管理区域内20%以上的，业主委员会应当依法召集业主大会临时会议。
提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、物业名称、投票权数、会议内容等。
业主委员会有权核实提议业主的业主身份，无法核实业主身份的业主的提议无效。
（三）业主委员会逾期不召开业主大会会议的，行主管部门应当责令业主委员会限期召集；仍不召开的，由提议业主提请该物业管理区域所在地社区居民委员会协助组织召开。
（四）业主大会定期会议和临时会议应当按照《业主大会议事规则》的规定由业主委员会组织召开，可以邀请物业所在地的街道办事处、社区居民委员会参加。
（五）因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会集体辞职的，业主大会仍应依法履行职责，其定期会议和临时会议由所在地社区居民委员会组织召集。
（六）有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（1）20％以上业主提议的；
（2）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（3）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。
（七） 除业主委员会和社区居民委员会外，任何单位和个人不得非法召集业主大会定期会议和临时会议。
第十四条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的行政主管部门或街道办事处备案。备案时应提交以下材料：
（1）业主委员会备案登记申请表；
（2）《管理规约》；
（3）《业主大会议事规则》；
（4）选举和表决结果统计表；
（5）业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况。
行政主管部门应当在收到上述材料后15日内将有关情况书面通报物业所在地的街道办事处、社区居民委员会、派出所、物业服务企业。
第十六条 业主委员会的有关事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将依照前款规定重新备案。
行政主管部门应当在收到上述材料后15日内将有关情况书面通报所在地街道办事处、社区居民委员会、派出所、物业服务企业。
第十七条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（1）具有完全民事行为能力；
（2）遵纪守法；
（3）模范履行业主义务，未欠交物业服务费、专项维修基（资）金等；
（4）热心公益事业，责任心强，具有社会公信力；
（5）具有必要的工作时间和一定组织能力，并在本小区居住的时间不少于十个月；
（6）未在本物业管理区域的物业服务企业及其上级或下属企业内任职。
第十八条 业主委员会委员应履行下列职责：
（一）模范遵守管理规约、履行业主义务，按时交纳物业管理服务费、专项维修基（资）金；
（二）定期与业主沟通，了解业主在物业管理方面的意见和建议；
（三）向业主委员会报告业主的意见和建议。
第十九条 业主委员会委员应参加由行政主管部门或街道办事处组织的业务培训，参加行政主管部门或街道办事处召集的会议。
第二十条 业主委员会应当建立业主委员会活动档案，并指定专人保管，也可以委托所在地社区居民委员会管理。档案一般包括以下内容：
（1）各类会议记录、纪要；
（2）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；
（3）各届业主委员会选举产生、备案的材料；
（4）业主名册；
（5）物业服务合同；
（6）有关法律、法规和业务往来文件；
（7）业主和使用人的书面意见、建议书；
（8）维修资金收支情况；
（9）其他书面和实物资料。
第二十一条 业主委员会会议一般由主任或副主任召集和主持。
经三分之一以上委员提议，应当及时召开业主委员会会议。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。
业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。
业主委员会召开会议时，可邀请物业所在地街道办事处和社区居民委员会派员列席会议。
第二十二条 业主委员会可以聘请一名执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。执行秘书的津贴数额由业主大会确定。
第二十三条 业主委员会的任期为2年或3年。业主委员会任期届满2个月前，业主委员会应当书面报告物业所在地的行政主管部门和街道办事处，同时开展换届选举工作。
业主委员会委员的津贴数额由业主大会确定。
第二十四条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举工作的，物业所在地的行政主管部门责令该业主委员会组织换届选举工作；业主委员会逾期仍不组织的，由所在地社区居民委员会协助业主组织换届选举工作。
因参加业主大会会议的业主未能达到法定人数等客观原因未能如期换届改选的，业主委员会仍应继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。
第二十五条 新一届业主委员会产生后15日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及财物等移交给新一届业主委员会。
第二十六条 业主委员会委员缺员超过40%的，应当召开业主大会增补。业主委员会不组织增补工作的，行政主管部门应当责令业主委员会限期组织，逾期仍不组织的，由所在地社区居民委员会协助业主组织增补工作。
第二十七条 分期开发的物业经已入住的过半数投票权的业主申请，在分期开发期间成立临时业主委员会。新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员。
增补的候选人从新一期物业的业主中推www.pmceo.com举，差额比例不得少于20%.
增补委员的数量根据新增投票权数占已有投票权数的比例计算，但增补后的业主委员会委员总人数不宜超过17人。
增补工作完成后，原临时业主委员会经报经物业所在地的行政主管部门或街道办事处备案后，自动转为正式业主委员会。
第二十八条 业主委员会委员有下列情况之一的，由主任提议或经物业所在地的行政主管部门或街道办事建议，并经业主委员会会议通过，其委员资格终止，并予以公告：
（1）不再是本物业区域业主的；
（2）因违法犯罪等原因不能履行委员义务的；
（3）拒不履行业主义务的；
（4）连续三次缺席业主委员会会议的；
（5）因疾病或其他原因丧失工作能力的；
（6）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（7）在物业管理项目所聘请的物业服务企业工作的。
其中出现（1）、（2）项情况的委员资格自动终止，其他情况须报下次业主大会备案。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。拒不移交的，业主委员会、社区居民委员会可以请求该区域的辖区派出所协助移交。
第二十九条 业主委员会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。
业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，有下列情况之一的应当送达每一位业主：
（1）关于专项基（资）金的使用的建议；
（2）关于调整物业服务费并提交业主大会表决的建议；
（3）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业服务企业的决议；
（4）对物业服务企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；
（5）关于决定召开临时业主大会会议的决议；
（6）关于罢免委员的建议；
（7）其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。
第三十条 业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。
第三十一条 业主委员会应依法制定印章刻制使用、管理规定，并遵照执行。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由www.pmceo.com责任人承担相应的法律责任。
第三十二条 以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。
有下列情况之一的，还须经全体委员过半数以上签字：
（1）关于专项基（资）金的使用的建议；
（2）关于调整物业服务费并提交业主大会表决的建议；
（3）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业服务企业的决议；
（4）对物业服务企业制订的年度物业服务计划初审并提交业主大会表决的建议；
（5）关于决定召开临时业主大会会议的决议；
（6）关于罢免委员的建议；
（7）向行政主管部门投诉、申请行政复议、诉讼、仲裁的决议；
（8）其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。
第三十三条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在行政主管部门和街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
第三十四条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第三十五条 业主委员会的名称须与物业的名称保持一致。
第三十六条 本工作指引自发布之日起施行。
江门市房产管理局
二○○七年十二月二十七日